Nr. 112/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 30. janúar 2019

í máli nr. 112/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni tryggingarfé að fjárhæð 115.000 kr. og einnig hluta af leigu sem sóknaraðili greiddi fyrir janúar 2018 að fjárhæð 23.000 kr. Einnig er gerð krafa um að varnaraðila beri að greiða vexti að fjárhæð 50.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst hún þess að sóknaraðila verið gert að greiða henni 275.000 kr. vegna vanefnda hennar á samkomulagi aðila.

Með kæru, móttekinni 28. október 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. nóvember 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. desember 2018, barst kærunefnd 5. desember 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 5. desember 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 4. ágúst 2017 til 30. september 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og hluta af leigu fyrir janúar 2018.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í janúar 2018 hafi hún upplýst varnaraðila um að hún hefði fundið annað húsnæði sem væri stærra og betra fyrir son sinn. Varnaraðili hafi samþykkt að hún myndi flytja út en tekið fram að það þyrfti að finna annan leigjanda til að takmarka tjón hennar. Jafnframt hafi hún sagt að um leið og sóknaraðili myndi skila lyklunum yrði tryggingarféð endurgreitt. Einnig hafi hún sagt að hún myndi endurgreiða tryggingarféð um leið og hún væri búin að finna nýjan leigjanda.

Þann 27. janúar 2018 hafi nýr leigjandi flutt inn í íbúðina. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila að hún myndi endurgreiða tryggingarféð um leið og hinir nýju leigjendur væru búnir að greiða leigugreiðslur. Á þeim tímapunkti hafi varnaraðili endurgreitt 70.000 kr. og tilkynnt að hún þyrfti nokkra daga til að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarinnar en hún hafi ekki enn gert það.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um hafi verið að ræða tímabundinn leigusamning með gildistíma frá 4. ágúst 2017 til 30. september 2018. Í byrjun janúar 2018 hafi sóknaraðili óskað eftir því að segja samningnum upp og flytja úr húsnæðinu sem fyrst. Varnaraðili hafi þá sagt að ekki væri hægt að segja upp tímabundnum leigusamningi en í framhaldinu fallist á að losa sóknaraðila undan samningnum og endurgreiða tryggingarféð gegn því skilyrði að sóknaraðili útvegaði nýjan leigjanda. Sóknaraðili hafi samþykkt skilyrðið og flutt út skömmu síðar.

Sóknaraðili hafi aldrei efnt sinn hluta af samkomulaginu með tilheyrandi óþægindum fyrir varnaraðila. Við skoðun á íbúðinni hafi meðal annars komið í ljós áberandi göt á veggjum eftir að borað hafi verið í þá á leigutíma án samþykkis varnaraðila, auk þess sem þrifum hafi verið ábótavant. Varnaraðili hafi þurft að leggja út fyrir kostnaði vegna þessara skemmda áður en nýir leigjendur hafi flutt inn.

Varnaraðili hafi fundið nýjan leigjanda eftir að hafa beðið án árangurs eftir því að sóknaraðili myndi efna sinn hluta af samkomulaginu. Leigjandinn hafi flutt inn í íbúðina eftir að veggir höfðu verið lagaðir 27. janúar 2018. Þrátt fyrir vanefndir sóknaraðila hafi varnaraðili endurgreitt 70.000 kr. af tryggingarfénu með loforði um að hún skyldi greiða eftirstöðvarnar um leið og nýi leigjandi greiddi tryggingargjald. Hann hafi hins vegar aldrei greitt tryggingargjaldið.

Varnaraðili hafi haft í hyggju að efna sinn hluta samkomulagsins, þrátt fyrir að sóknaraðili hafi ekki útvegað leigjanda. Í ljósi kostnaðar vegna skemmda á veggjum og vanefnda sóknaraðila þyki henni réttara að tekið skuli fullt tillit til ákvæðis leigusamnings um að ekki sé hægt að segja honum upp. Í ljósi þess fari varnaraðili fram á að sóknaraðili greiði leigu út samningstímabilið, þ.e. átta mánaða leigu eða samtals 1.480.000 kr. að frádregnum sex mánuðum þegar íbúðin hafi verið leigð öðrum aðila. Upphæðin nemi því samtals tveggja mánaða leigu eða 390.000 kr. Varnaraðili hafi lofað að greiða sóknaraðila tryggingargjald að fjárhæð 185.000 kr. Hún sé tilbúin til að draga eftirstöðvar þess eða samtals 115.000 kr. frá skuldinni. Heildarkrafa varnaraðila nemi því 275.000 kr.

IV. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 185.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili endurgreiddi sóknaraðila 70.000 kr. en hélt eftirstöðvunum eftir á þeirri forsendu að nýr leigjandi íbúðarinnar, sem tók hana á leigu eftir að sóknaraðili flutti út, hafi ekki greitt tryggingarfé. Sóknaraðili hafi þar að auki ekki staðið við samkomulag um að finna nýjan leigjanda heldur hafi varnaraðili gert það sjálf. Í máli þessu byggir varnaraðili jafnframt á því að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma og göt í veggjum.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar.

Samkvæmt gögnum málsins komust aðilar að samkomulagi um að tímabundnum leigusamningi þeirra myndi ljúka fyrr og óumdeilt er að nýjir leigjendur fluttu í íbúðina 27. janúar 2018. Frá þeim tíma telur kærunefnd ljóst að leigusamningi aðila var lokið.

Fyrir liggja rafræn samskipti aðila eftir að leigutíma lauk. Af þeim verður ráðið að varnaraðili hugðist endurgreiða eftirstöðvar tryggingafjárins en ekki fyrr en nýr leigjandi hefði lagt fram tryggingarfé. Ekki verður þannig ráðið að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarfé sóknaraðila á þeirri forsendu að sóknaraðili hefði vanefnt leigusamning þeirra en leigusamningur varnaraðila við nýjan leigjanda er sóknaraðila óviðkomandi. Kærunefnd fellst því ekki á þá kröfu varnaraðila. Í greinargerð í máli þessu,  dagsettri 2. desember 2018, gerir varnaraðili fyrst kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu að ástandi íbúðarinnar við lok leigutíma hafi verið ábótavant. Þar sem leigutíma lauk 27. janúar 2018 er ljóst að sú krafa er of seint fram komin, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Að framangreindu virtu telur kærunefnd að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 115.000 kr. Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er leigusali skilar tryggingarfénu. Kærunefnd miðar við að íbúðinni hafi verið skilað 27. janúar 2018 og reiknast dráttarvextir því frá 25. febrúar 2018.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að varnaraðili endurgreiði hluta af leigugjaldi sem hún greiddi vegna janúar 2018. Eins og að framan greinir telur kærunefnd að leigutíma hafi lokið 27. janúar 2018 og því skuli varnaraðili endurgreiða leigu vegna tímabilsins 27.-31. janúar 2018. Sóknaraðili gerir kröfu um endurgreiðslu að fjárhæð 23.000 kr. í þessu tilliti. Að því virtu að mánaðarleg fjárhæð leigunnar var 185.000 kr. telur kærunefnd unnt að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 115.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr., frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram til 25. febrúar 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga frá þeim degi til greiðsludags.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 23.000 kr.

Reykjavík, 30. janúar 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson