Mál nr. 28/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 28/2014

Atvinnuhúsnæði. Kostnaðarskipting: Lyfta. Brunakerfi. Skemmdir. Húsfélag.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 11. maí 2014, beindi A., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.      

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. maí 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. júní 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. júní 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 8. september 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 7. desember 2009, tók gagnaðili á leigu atvinnuhúsnæði í eigu álitsbeiðanda að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning til fimmtán ára. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna reksturs lyftu, brunakerfis og húsfélags. Einnig er ágreiningur um kostnaðarhlutdeild í viðgerðarkostnaði vegna skemmda á hinu leigða.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að rekstrarkostnaður lyftu skuli falla á gagnaðila.

II. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna reksturs brunakerfis skuli falla á gagnaðila eftir hlutdeild í sameign og lóð.

III. Að viðurkennt verði að reikningur vegna bilunar í útihurð og rúðubrots skuli falla á gagnaðila.

IV. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna reksturs húsfélags skuli falla á gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða atvinnuhúsnæði. Ágreiningur sé um hvaða kostnaður falli á húsfélagið og þar með leigjanda, og hvaða kostnaður falli á húseiganda. Eins sé spurning um skiptingu kostnaðar húsfélags milli leigjenda.

Í fyrsta lagi er fjallað um kostnað vegna lyftu. Fram kemur að húsnæðið sé nýtt og lyfta hafi verið sett upp á kostnað húseiganda. Ágreiningur standi um hvernig skilja beri 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Kostnaður vegna lyftu sem ágreiningur standi um sé árleg skoðun D, reglubundin þjónusta sem gerð sé sex sinnum á ári þar sem farið sé yfir öryggisbúnað og öll kerfi prófuð. Einnig sé ágreiningur um útköll sem komi til þegar lyfta stöðvast. Ástæðan sé óljós en viðgerðarmaður telji að verið sé að hoppa í lyftunni á ferð og þá stöðvi öryggisbúnaður lyftunnar hana. Þjónustuaðili þurfi að koma til að núllstilla tölvu en engir varahlutir séu greiddir vegna þessa. Á þessu ári hafi þurft viðhald á lyftu þar sem hurð hafi verið sparkað út af braut af mannavöldum. Álitsbeiðandi spyr hvort þessi kostnaður falli á húsfélagið eða þann aðila sem var valdur af tjóninu. Þá sé spurning hvað teljist viðhald sem sé á kostnað leigusala og hvað sé eðlilegur rekstrarkostnaður. Teljist þessi kostnaður vera kostnaður húsfélagsins sé spurning um skiptingu milli leigjenda þar sem notin séu mismikil.

Í öðru lagi er fjallað um kostnað vegna brunakerfis. Fram kemur að húseigandi hafi látið setja upp brunakerfi í hluta gagnaðila í samræmi við ákvæði leigusamnings. Gagnaðili hafi aðeins haft aðgang að kerfinu í upphafi og hafi greitt allan rekstrarkostnað vegna þess. Núna hafi gagnaðili ákveðið einhliða að þetta sé kostnaður sem húsfélagið beri og hafi dregið allan kostnað frá upphafi frá greiðslum sínum til húsfélagsins. Álitsbeiðandi spyr hvort um sé að ræða kostnað húsfélagsins eða gagnaðila á þeim tíma sem þeir hafi einir haft aðgang að kerfinu. Á árinu 2013 hafi fleiri notendur bæst við kerfið og sé mjög mismunandi hversu marga reykskynjara hver og einn sé með. Álitsbeiðandi spyr hvort rekstur á viðhaldi á brunakerfi sé á kostnað húsfélags eða húseiganda. Álitsbeiðandi veltir því upp hvað teljist viðhald og hvort smábilanir í kerfinu falli undir viðhald eða rekstur. Álitsbeiðandi veltir því einnig upp að ef húsfélaginu beri að greiða fyrir rekstur á kerfinu hvernig beri að skipta þeim kostnaði, eigi að skipta eftir prósentuhlutfalli þess húsnæðis sem nýti kerfið eða fjölda reykskynjara. Innheimt sé eitt gjald vegna vöktunar en í árlegri úttekt sé meðal annars rukkað eftir fjölda skynjara. Álitsbeiðandi spyr hvað með skemmdir á kerfinu, sé gerandi þekktur beri honum að greiða kostnaðinn eða falli hann á húsfélagið.

Í þriðja lagi er fjallað um bilun í útihurð og rúðubrot. Í leigusamningi við gagnaðila segir í lið 5.5 að leigjandi skuli annast viðhald á læsingum, vatnskrönum, sérinnréttingum, rafmagnstenglum, endurnýjun á ljósaperum og öðru smálegu. Í lið 7.1 segi að leigjandi skuldbindi sig til að ganga að öllu leyti vel um hið leigða húsnæði og bæta allt það tjón sem starfsmenn hans eða aðrir sem hann hafi leyft aðgang að eða afnot af húsnæðinu valdi og ekki fáist bætt úr lögboðnum tryggingum leigusala. Gagnaðili hafi pantað viðgerð á útihurð og greitt þann kostnað á árinu 2011. Það hafi verið gert án samráðs við húseiganda. Núna hafi gagnaðili ákveðið einhliða að þetta sé kostnaður sem húsfélagið eigi að bera og hafi dregið viðgerðarkostnaðinn frá greiðslum sínum til húsfélagsins. Um sé að ræða 31.340 kr. sem gagnaðili telji að flokkist undir lið 7.1 en þar segi að leigjandi eigi að bæta allt það tjón sem hann valdi á húsnæðinu.

Í fjórða lagi er fjallað um að einn eigandi sé að húsinu en margir leigjendur. Stofnað hafi verið húsfélag sem haldi utan um sameiginlegan kostnað og innheimti greiðslur frá leigjendum, gerð ársuppgjörs og fleira. Húsfélagið hafi greitt kostnað við bókhald og ársreikningagerð en gagnaðili hafi hafnað þeim kostnaði. Spurt sé hvort kostnaður við umsýslu húsfélags sé á kostnað húseigenda eða húsfélags.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram um fyrsta lið að því sé hafnað að gagnaðila beri að greiða viðhalds- og rekstrarkostnað lyftu eins og álitsbeiðandi fari fram á. Skýrt sé kveðið á um það í lögum að leigusali beri þann kostnað, sbr. 23. gr. húsaleigulaga. Í sömu lagagrein sé upptalinn sá kostnaður sem eigi að lenda á leigjanda. Megi álykta að þar sé um tæmandi talningu að ræða nema um annað sé sérstaklega samið, sbr. 2. gr. húsaleigulaga, en ekkert ákvæði sé að finna í leigusamningi aðila um að kostnaður vegna viðhalds eða reksturs lyftu beri leigjanda að greiða. Þessi skilningur eigi sér enn frekari stoð í leigusamningi aðila þar sem fram komi í grein 3.5.5: „Á leigutíma sér leigutaki um viðhald á læsingum, vatnskrönum, sérinnréttingum, rafmagnstenglum, endurnýjun á ljósaperum og öðru smálegu en leigusali sér um annað viðhald eignarinnar.“ Þetta orðalag sé einnig að finna í 19. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili telur ljóst samkvæmt þessu að leigjanda beri ekki að taka þátt í viðhalds- eða rekstrarkostnaði við lyftu. Ef starfsmenn eða þátttakendur gagnaðila valdi hins vegar sannanlega tjóni á lyftu eða öðrum búnaði þá sé eðlilegt að leigjandi beri þann kostnað, sbr. 18. gr. húsaleigulaga. Stöðvist lyfta vegna hopps eða óláta í lyftu þá komist yfirleitt eðli máls samkvæmt upp um þá sem þar eigi sök.

Um annan lið í álitsbeiðni segir um kostnað við brunakerfi að þá hafi það komið fram á sameiginlegum fundi aðila að það hefði verið „tómt vesen á brunakerfinu og það hefði aldrei virkað sem skildi“. Álitsbeiðandi haldi því fram að brunakerfið sem slíkt hafi aldrei verið í lagi. Samkvæmt leigusamningi hafi gagnaðili tekið að sér að setja upp brunakerfi, sbr. 3.2.3 grein leigusamnings. Sé vísað til sama rökstuðnings hér að ofan um að ekkert sé getið um að leigjandi beri þennan kostnað, hvorki í húsaleigulögum né samningi aðila, og kostnaður við rekstur brunakerfis hljóti því að eiga að lenda á álitsbeiðanda enda eigi hann húsnæðið og hafi tekjur af því. Álitsbeiðanda beri að sjá til þess að brunakerfið uppfylli öryggisstaðla, það sé þjónustað og virki sem skyldi. Hafi þessi skilningur verið staðfestur af E. Samkvæmt framansögðu beri álitsbeiðanda að standa straum af rekstrarkostnaði brunakerfis.

Um þriðja lið varðandi tiltekinn kostnað vegna viðgerðar á iðnaðarhurð séu aðilar ósammála um hvernig skemmdir á henni hafi komið til og hver beri sök á því. Gagnaðili neiti því að þeirra starfsmenn eða þátttakendur hafi átt þar sök. Álitsbeiðandi hafi falið gagnaðila að finna viðgerðarmann til verksins en hafi síðan neitað að greiða fyrir viðgerðina. Um þann kostnað sem falli til vegna tjóns sem sannanlega hafi verið valdið af starfsmönnum eða þátttakendum í starfi gagnaðila muni gagnaðili ekki skorast undan að taka þann kostnað að sér.

Um fjórða lið segir að álitsbeiðandi sé eigandi leiguhúsnæðisins. Eiganda beri að reka húsnæðið í samræmi við lög og þá samninga sem um það hafi verið gerðir. Í leigusamningi sé ekkert kveðið á um að leigjandi skuli bera kostnað af rekstri húsfélagsins enda sé hann ekki eigandi hússins. Einungis eigendur geti verið félagsmenn í húsfélagi, sbr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og sé álitsbeiðandi eini eigandi hússins. Það sé því í samræmi við lög, leigusamning og venjur að leigusali og eigandi hússins beri alfarið þann kostnað sem falli til við bókhald vegna reksturs húsfélags og fasteignar sem hann njóti tekna af.

Samkvæmt framansögðu telur gagnaðili að álitsbeiðandi skuli bera kostnað af rekstri og viðhalds lyftu, brunakerfis ásamt því að greiða fyrir bókhaldskostnað húsfélagsins.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur í fyrsta lagi fram að ágreiningur sé um hvað teljist viðhald. Álitsbeiðandi vísar til þess sem greinir í 23. gr. húsaleigulaga og segir að í lögunum standi að leigusali skuli greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar. Rekstrarkostnaður lyftu, eins og eftirlitsgjöld, rafmagn í lyftu og sími í lyftu geti ekki flokkast sem viðhald.

Um annan lið sé ágreiningur um hver eigi að greiða rekstrarkostnað brunakerfis. Í leigusamningi segi að leigusali eigi að setja upp slíkt kerfi og hafi það verið gert. Hvergi komi fram að leigusali eigi að reka kerfið eftir að það sé komið upp. Eins og komið hafi fram í upphaflega erindinu hafi gagnaðili verið eini aðilinn sem ekki hafi verið með aðgang að brunakerfinu. Nýlega hafi fleiri aðilar tengst kerfinu en alls ekki allir leigjendur nýti sér það og ekki sé búið að setja það upp í þeim eignarhlutum sem ekki séu í útleigu. Álitsbeiðandi telur það ósanngjarnt gagnvart öðrum leigjendum og leigusala að greiða fyrir kerfi sem eingöngu gagnaðili hafi aðgang að og hafi verið sett upp að hans ósk.

Um þriðja lið sé ágreiningur um hvað teljist smálegt viðhald samkvæmt lögunum. Í leigusamningi sem gagnaðili vísi til segir: „Á leigutíma sér leigutaki um viðhald á læsingum, vatnskrönum, sérinnréttingum, rafmagnstenglum, endurnýjun á ljósaperum og öðru smálegu en leigusali sér um annað viðhald eignarinnar.“ Einnig komi þar fram að leigutaki skuli bæta það tjón sem hann valdi á eigninni. Eins og gagnaðili hafi bent á séu aðilar ósammála um hvernig skemmdir hafi komið til á henni og hver beri sökina. Álitsbeiðandi telur að þessi viðgerð eigi að falla á leigjendur þar sem sökin sé þeirra og einnig þar sem fjárhæðin sé það lág að hún falli undir annað smálegt.

Um fjórða lið kveðst álitsbeiðandi hafa borið allan kostnað vegna hússtjórnar húsfélagsins. Eini kostnaðurinn sem álitsbeiðandi telji að eigi að falla á húsfélagið sé aðkeypt þjónusta endurskoðanda við að setja upp ársreikninga húsfélagsins og hlutfallsskiptingu kostnaðar milli aðila.

Í athugasemdum gagnaðila er í fyrsta lagi áréttuð afstaða gagnaðila um að það sé tæmandi talið í grein 3.5.5 í leigusamningi aðila hvaða kostnaði af viðhaldi leigutaki eigi að bera og það sé enn fremur staðfest frekar með 23. gr. húsaleigulaga. Rekstrarkostnaður lyftu teljist ekki til „annars smálegs“ og hefði átt að tiltaka þennan kostnað sérstaklega í samningi aðila ef hann hefði átt að lenda á leigutaka.

Um annan lið segir að um rekstur brunakerfis sé einnig vísað til tæmandi talningar um það sem eigi að falla á leigutaka hvað kostnað varði á rekstri leiguhúsnæðisins, sbr. grein 3.5.5 í leigusamningi aðila. Skylda sé á eiganda húsnæðisins að hafa brunavarnir í samræmi við lög og reglugerðir og það sé hans að bera kostnað af rekstri þess sem eigandi fasteignarinnar. Í 23. gr. laga um brunavarnir, nr. 75/2000, sé kveðið á um að brunavarnir séu á ábyrgð eigenda mannvirkja.

Um þriðja lið ítrekar gagnaðili að hann vísi á bug að þátttakendur eða starfsmenn gagnaðila hafi valdið skemmdum á tiltekinni iðnaðarhurð og beri því ekki að bæta það tjón. Skemmdir á hlutum geti ekki fallið undir „annað smálegt“.

Um fjórða lið segir að vísað sé í fyrirliggjandi rök um kostnað við rekstur húsfélagsins og að gagnaðila geti ekki verið skylt að standa straum af kostnaðarsamri þjónustu endurskoðanda við uppgjör á ársreikningi húsfélags sem sé alfarið á ábyrgð eigenda fasteignarinnar enda njóti hann tekna og arðs af rekstri hennar.

III. Forsendur

Í máli þessu snýst ágreiningur um hvorum aðila beri að greiða kostnað vegna reksturs lyftu og brunakerfis í hinu leigða húsnæði. Einnig er ágreiningur um kostnað vegna skemmda á hinu leigða og um kostnað vegna reksturs húsfélags. Álitsbeiðandi hefur farið fram á að viðurkennd verði kostnaðarþátttaka gagnaðila í framangreindum liðum en gagnaðili hefur hafnað þeirri kröfu.

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skipist rekstrarkostnaður af leigðu húsnæði þannig að leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað. Leigusali greiðir hins vegar öll fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingariðgjöld. Í 2. mgr. sömu greinar er að finna nánari fyrirmæli um skiptingu kostnaðar í fjölbýlishúsum en þar segir að leigjandi skuli enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali greiðir á hinn bóginn framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn. Þótt þetta ákvæði taki eftir orðanna hljóðan til íbúðarhúsnæðis verður því einnig beitt um atvinnuhúsnæði, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna.

Í 5. mgr. 23. gr. húsaleigulaga er að finna heimild til að víkja frá ofangreindri skiptingu rekstrarkostnaðar, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi. Þar fyrir utan eru ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan hátt samið, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Í leigusamningi aðila er rekstrarkostnaður leigjanda tilgreindur í lið 5.1 sem hlutdeild í vatns-, hita- og rafmagnskostnaði fyrir hið leigða húsnæði. Einnig segir að leigjanda beri að greiða rekstrarfélagi hússins eða húsfélagi þess sinn hluta alls venjulegs rekstrarkostnaðar í réttu hlutfalli við hlutdeild sína í húsinu, þ. á m. sorphirðugjald. Samkvæmt lið 5.2 í samningnum greiðir leigusali allan annan fastan kostnað sem tengist eignarhaldi hins leigða svo og öll opinber gjöld og brunatryggingariðgjald. Þá ber leigjanda samkvæmt lið 5.5 í samningnum að annast viðhald á læsingum, vatnskrönum, sérinnréttingum, rafmagnstenglum, endurnýjun á ljósaperum og öðru smálegu. Samkvæmt lið 4.2 sömdu aðilar svo um að við mánaðarlega leigufjárhæð myndu engin önnur gjöld bætast að undanskildu því sem kveðið sé á um í samningnum.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðila beri að greiða rekstrarkostnað vegna lyftu í hinu leigða húsnæði þar sem lyftan sé að mestu leyti í notkun vegna starfsemi hans. Samkvæmt 2. málsl. 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga ber leigusala að greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar. Eins og áður greinir er rekstrarkostnaður sem kemur í hlut gagnaðila nánar tilgreindur í lið 5.1 í leigusamningi aðila án þess að rekstrarkostnaður lyftu sé þar nefndur en samkvæmt lið 5.2 kemur það í hlut álitsbeiðanda að greiða allan annan fastan kostnað sem tengist eignarhaldi hins leigða svo og öll opinber gjöld. Í lið 5.5 í leigusamningi aðila eru nefndir nokkrir smálegir viðhaldsþættir sem gagnaðila ber að annast en kærunefnd telur að viðhald lyftu falli ekki þar undir enda ekki sambærilegt þeim. Með hliðsjón af leigusamningi aðila fær kærunefnd því ekki ráðið að samið hafi verið svo um að gagnaðila beri að greiða rekstrarkostnað vegna lyftu, svo sem vegna árlegrar skoðunar D og öryggisprófunar auk útkalla vegna bilana. Telur kærunefnd því að álitsbeiðanda beri að greiða þann kostnað, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga.

Álitsbeiðandi greinir frá því að skemmdir hafi orðið á lyftunni af völdum starfsmanna gagnaðila og telur kostnað vegna lagfæringa eftir það eiga að koma í hlut gagnaðila. Í leigusamningi aðila segir í lið 7.1 að gagnaðili skuldbindi sig til að ganga að öllu leyti vel um hið leigða húsnæði og bæta allt það tjón sem starfsmenn hans eða aðrir sem hann hefur leyft aðgang að eða afnot af húsnæðinu valda og ekki fæst bætt úr lögboðnum tryggingum álitsbeiðanda. Kærunefnd telur að horfa beri til þess að auk þess sem ágreiningur er um hvort tjónið sé að rekja til gagnaðila, starfsmanna hans eða viðskiptavina, þá setur 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga ákveðin skilyrði fyrir því að leigusali geti látið framkvæma viðgerð á kostnað leigjanda. Þannig þarf hann að veita leigjanda áður frest í einn mánuð til að ljúka viðgerðinni, leita álits byggingarfulltrúa áður en hann fer í framkvæmdina og leita samþykkis byggingarfulltrúa fyrir kostnaðinum að verki loknu. Þessi skilyrði eru ekki uppfyllt í málinu og ekki verður ráðið að aðilar hafi samið sig frá nefndu ákvæði húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna skemmda á lyftunni.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna reksturs brunakerfis í samræmi við notkun gagnaðila á kerfinu. Álitsbeiðandi vísar til þess að samkvæmt leigusamningi aðila hafi uppsetning brunakerfisins aðeins komið í sinn hlut en að hvergi komi fram í leigusamningi að honum beri að greiða kostnað vegna reksturs kerfisins. Í nefndum leigusamningi segir í lið 1.9 að leigusali ábyrgist að húsnæðið uppfylli kröfur sem opinberir aðilar geri til skrifstofu- og iðnaðarhúsnæðis sem þessa eins og til dæmis kröfur um heilbrigðis- og eldvarnareftirlit. Að mati kærunefndar er rekstur brunakerfisins hluti af því að húsnæðið uppfylli opinberar kröfur um eldvarnir. Þá er eins og áður greinir rekstrarkostnaður gagnaðila nánar tilgreindur í lið 5.1 í leigusamningi aðila og samkvæmt lið 5.2 ber álitsbeiðanda að greiða allan annan fastan kostnað sem tengist eignarhaldi hins leigða svo og öll opinber gjöld og brunatryggingariðgjald. Með hliðsjón af framangreindu verður ekki ráðið að samið hafi verið svo um að kostnaður vegna reksturs brunakerfis skuli greiddur af gagnaðila. Að framangreindu virtu og áðurnefndum lið 4.2 í leigusamningi aðila telur kærunefnd því að gagnaðila sé ekki skylt að greiða kostnað vegna reksturs brunakerfis.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að gagnaðila hafi borið að greiða viðgerðarkostnað vegna skemmda á útihurð. Af gögnum málsins verður ráðið að hurðin hafi orðið fyrir skemmdum á árinu 2011 og að gagnaðili hafi greitt kostnað vegna viðgerðar á henni það ár en síðan endurkrafið álitsbeiðanda um þann kostnað á árinu 2013. Í 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga segir að geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa, sbr. XIV. kafla. Hvorki verður ráðið að gagnaðili hafi veitt álitsbeiðanda kost á að gera ráðstafanir til að lagfæra skemmdirnar né aflað samþykkis byggingarfulltrúa. Þannig verður ráðið að gagnaðili hafi ráðist í viðgerð á hurðinni á eigin kostnað án þess að formskilyrðum laganna hafi verið fylgt. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að gagnaðili hafi ekki heimild til að krefja álitsbeiðanda um greiðslu þessa kostnaðar.

Þá fer álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna reksturs húsfélags. Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga ber leigusala að greiða kostnað við hússtjórn. Ekki verður ráðið af leigusamningi aðila að samið hafi verið svo um að gagnaðili myndi greiða slíkan kostnað. Að því virtu telur kærunefnd að gagnaðila beri ekki að greiða kostnað vegna reksturs húsfélags.

Í álitsbeiðni er undir þriðja lið að finna vangaveltur og spurningar álitsbeiðanda um kostnað vegna reksturs brunakerfis í atvinnuhúsnæðinu almennt. Samkvæmt 3. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd húsaleigumála, nr. 878/2001, veitir nefndin ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Þar sem ekki er um að ræða sérstakan ágreining á milli aðila um þau atriði telur kærunefnd að um lögspurningar sé að ræða og koma þær ekki til umfjöllunar af hálfu kærunefndar, sbr. nefnt reglugerðarákvæði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða rekstrarkostnað vegna lyftu og brunakerfis, auk kostnaðar vegna reksturs húsfélags.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi skuli greiða kostnað vegna skemmda á lyftu.

Það er álit kærunefndar að gagnaðili skuli greiða kostnað vegna skemmda á útihurð.

Reykjavík, 8. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson