Mál nr. 17/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. október 2024

í máli nr. 17/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda eftir 445.691 kr. af tryggingarfé varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að honum verði gert að endurgreiða tryggingarféð ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 29. febrúar 2024.
Greinargerð varnaraðila, móttekin 14. mars 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. mars 2024.
Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 3. apríl 2024.
Gögn sóknaraðila, móttekin 23. júlí 2024, vegna beiðni kærunefndar. 
Athugasemdir varnaraðila, dags. 29. júlí 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2023 til 31. desember 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingarfé varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa leigt íbúðina nýuppgerða og óslitna að öllu leyti, en ýmsar skemmdir hafi komið til á leigutíma. Endurnýja þurfi baðherbergishurð. Þá hafi orðið skemmdir á gólflistum, borðplötu á baðherbergi og gólfefni. Þá þurfi að þökuleggja að nýju á sameiginlegri lóð hússins vegna kjúklingaræktar varnaraðila sem hafi átt sér stað í búri á lóðinni án leyfis. Þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma og þörf á málun og blettun hér og þar. Þá sé gerð krafa vegna hitastýringar á ofni og retúrkrana.

Skrifleg krafa hafi verið gerð í tryggingarféð 28. janúar 2024, samtals að fjárhæð 445.691 kr. Krafan hafi verið byggð á verðum fyrir efni eins og það hafi birst á heimasíðu söluaðila og áætlaðan tíma og tímagjald iðnaðarmanna við lagfæringar á téðum skemmdum. Leitast hafi verið við að stilla kröfunni í hóf. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni og því sé málið lagt fyrir kærunefnd.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa skilað íbúðinni 31. desember 2023. Sóknaraðili hafi ekki með fullnægjandi hætti sýnt fram á neitt fjárhagslegt tjón. Í kæru sé að finna upptalningu á ýmsum meintum annmörkum en engir reikningar hafi verið lagðir fram fyrir meintu tjóni heldur eingöngu það sem virðast laun til sóknaraðila. Vegna þessa séu allar kröfurnar ólögmætar.

Þá sé krafan ekki í samræmi við almennar skaðabótareglur. Varnaraðili hafi árangurslaust óskað eftir kvittunum, staðfestingum eða tilboði frá verktökum. Sóknaraðili hafi sagt að það séu engar kvittanir þar sem viðgerðir hafi ekki enn átt sér stað. Þá hafi hann hvergi upplýst að hann sé í sambandi við verktaka.

Samþykki sóknaraðila hafi legið fyrir kjúklingaræktuninni, en þess utan hafi verið leyfilegt að vera með gæludýr í húsnæðinu. Ekkert fjárhagslegt tjón liggi hér fyrir. Um sé að ræða lifandi gras en fyrirliggjandi myndir hafi verið teknar í janúar/febrúar og ljóst að vegna veðurfars hér á landi muni grasið ekki vaxa í frosti. Um leið og veður skáni muni grasið lagast eins og annað gras á landinu. Þá sé um sameiginlega lóð að ræða og hefði krafan því átt að koma frá húsfélaginu.  

Vegna kröfu um meintar skemmdir á gólfefni, borðplötu, gólflistum og baðherbergishurð þá sé um að ræða eðlileg slit vegna venjulegrar notkunar á húsnæðinu, sbr. 63. gr. húsaleigulaga, en varnaraðili hafi búið í því í nokkur ár. Þá liggi enginn reikningur fyrir vegna kostnaðar við þrif. Vegna kröfu sóknaraðila um kostnað vegna málunar sé ljóst af fyrirliggjandi myndum að um sé að ræða eðlileg slit á íbúð en af því leiði að viðhaldsskylda falli á sóknaraðila, sbr. 19. gr. húsaleigulaga. Það sama eigi við um kröfu vegna hitastýringar á ofni og retúrkrana.

Þess utan hafi sóknaraðila borið að takmarka tjón sitt og sýna fram á að það sé að rekja til bótaskyldrar háttsemi varnaraðila en ekki eðlilegra slita. Það hafi ekki verið gert. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann hafi leyft gæludýrahald á leigutíma en alifuglar teljist ekki til búfénaðar, sbr. 2. gr. laga nr. 38/2013 um búfjárhald. Ekki hafi verið um gæludýr að ræða. Grasið undir búrinu sé dautt og þannig hafi orðið eftir sár í grasverði lóðarinnar sem verði að þökuleggja. Þessi skemmd sé á ábyrgð umráðanda íbúðarinnar á tjónstíma og muni húsfélagið því gera fulla kröfu á eiganda hennar vegna lagfæringa. Myndirnar sýni greinilega að þessi hluti lóðarinnar sé orðinn að moldarflagi.

Varnaraðili haldi því fram að tjón verði til við viðgerð á tjóni en tjón verði þó til þegar tjónsatburður eigi sér stað, óháð því hvort viðgerð hafi farið fram eða ekki. 

Vegna athugasemda um að sóknaraðili hafi reiknað sér laun við þrif þá sé það svo að leigjendur eigi enga kröfu á ókeypis þrifaþjónustu af hendi leigusala við skil íbúða. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skuli leigjandi skila húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því.

Vegna fullyrðinga varnaraðila um að tjónið á íbúðinni falli undir eðlileg slit, þá geti brot úr borðplötum, parketi, hurðum og hitastýring á ofni engan veginn talist sem eðlilegt slit. Vert sé að hafa í huga að varnaraðili hafi framleigt íbúðina án samþykkis sóknaraðila og íbúðin því undir mun meira álagi heldur en sóknaraðili hafi mátt vænta við leigusamningsgerð. 

Vegna kröfu varnaraðila um dráttarvexti frá 31. desember 2023 þá hafi sóknaraðili fjórar vikur til að gera kröfu í tryggingarféð, sbr. 40. gr. húsaleigulaga. Dráttarvaxtakröfunni sé því hafnað.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila er ítrekað að sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á neitt fjárhagslegt tjón með gögnum. Um sé að ræða upptalningu á hlutum sem sóknaraðili telji vera að íbúðinni. 

Alifugl falli undir 2. gr. búfjárhaldslaga. Samkvæmt íslenskri orðabók sé alifugl fugl sem sé ræktaður til manneldis. Aftur á móti falli ekki þessar tilteknu kornhænur undir það að vera alifugl þar sem þær hafi ekki verið ræktaðar til manneldis heldur hafi þær verið gæludýr varnaraðila. Hænurnar, gæludýr varnaraðila, hafi verið á lóðinni í meira en ár og sóknaraðili oft talað á góðum nótum um þær við varnaraðila. Ljóst sé að hyggist húsfélagið gera kröfu vegna þökulagningar verði krafan að koma frá húsfélaginu sjálfu. Ekki sé nægilegt að sóknaraðili geti ákveðið að húsfélagið muni mögulega einhvern tímann gera kröfu hér um.

Þá hafi verið um að ræða fremur lítils háttar annmarka á þrifum og varnaraðila ekki boðið að bæta þar úr. Vegna meintrar framleigu varnaraðila beri að árétta að sóknaraðili hafi frá upphafi vitað að varnaraðili kæmi ekki til með að búa einn í íbúðinni en sóknaraðili hafi einungis viljað hafa varnaraðila á leigusamningum.

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 460.000 kr. Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar húsamála innan þess frests sem 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, gerir ráð fyrir.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 69. gr. sömu laga að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis samhliða gerð leigusamnings og við lok leigutíma.

Krafa sóknaraðila í tryggingarféð nemur 445.691 kr. og sundurliðast með eftirfarandi hætti:

1. Skemmd á baðherbergishurð: 62.000 kr. fyrir efni og 80.000 kr. með vsk. fyrir vinnu.
2. Skemmd á gólflistum: 15.553 kr.
3. Þökulagning á lóð: 73.000 kr. með vinnu. 
4. Skemmd á borðplötu á baðherbergi: 39.000 kr. og vinna 45.000 kr. 
5. Skemmd á parketi: 12.499 kr. og vinna 45.000 kr.
6. Þrif: 20.000 kr.
7. Málun/blettun hér og þar: efni 4500 kr. og vinna 15.000 kr. 
8. Hitastýring á ofn 7.302 kr., retúrkrani 6.837 kr. og vinna 20.000 kr.

Til stuðnings kröfum sínum leggur sóknaraðili fram myndir sem hann kveðst hafa tekið  af hinu leigða við lok leigutíma. Fyrir liggur að aðilar gerðu hvorki sameiginlega úttekt á ástandi íbúðarinnar við upphaf né lok leigutíma þrátt fyrir fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga. Þá er krafa sóknaraðila ekki byggð á reikningum eða útlögðum kostnaði heldur fyrst og fremst á áætlun hans, þar með talið um eigin vinnu.

Fallast má á að þær myndir sem sóknaraðili tók við lok leigutíma sýni að þrifum hafi að nokkru leyti verið ábótavant og hefur varnaraðili fallist á það. Ekki er þó hægt að fallast á að varnaraðili sé bótaskyldur vegna þessa, þar sem ekki var gerð sameiginleg úttekt við lok leigutíma og honum gefinn kostur á úrbótum, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Þá hefur sóknaraðili ekki sýnt fram á fjártjón sitt með gögnum. Hið sama er að segja um ýmsar minniháttar skemmdir, eins og brot úr gólfefni og los á hurðarkarmi, en þær gætu einnig hafa verið til staðar við upphaf leigutíma og/eða leitt af eðlilegri notkun eignarinnar.

Vegna kröfu sóknaraðila um kostnað vegna þökulagningar þá virðist af myndum sóknaraðila að dæma að varnaraðili hafi komið fyrir búri undir alifugla á hluta lóðarinnar þar sem ekki var fyrir gras heldur mold. Þar sem ekki var gerð sameiginleg úttekt við upphaf og lok leigutíma er ómögulegt að taka afstöðu til þess hvort umgengnin og viðskilnaðurinn við lóðina hafi verið óforsvaranleg og bótaskyld. Þar að auki liggja ekki fullnægjandi gögn fyrir um fjártjón sóknaraðila.

Þá koma engar skýringar fram af hálfu sóknaraðila vegna kröfu hans um bætur vegna hitastýringar og retúrkrana en samkvæmt gögnum varnaraðila brást sóknaraðili ekki við ítrekuðum beiðnum hans á leigutíma um lagfæringar á ofninum. Ekki verður á það fallist að gögn málsins styðji það að hér sé um að ræða tjón sem varnaraðili beri ábyrgð á heldur bendi gögnin fremur til þess að það sé til komið vegna viðhaldsþarfar.

Að framangreindu virtu er því fallist á að sóknaraðila beri að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 460.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 31. desember 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. janúar 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 460.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til  2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. október 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson