Mál nr. 70/2012.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 11. september 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 70/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
B endurskoðandi hefur f.h. A, hér eftir nefndur kærandi, með kæru, dags. 17. júlí 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 13. mars 2012, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum. Kærandi fór fram á endurupptöku málsins hjá Íbúðalánasjóði með bréfi, dags. 25. apríl 2012, og var beiðninni hafnað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 22. maí 2012.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila. Fasteign kæranda skiptist í annars vegar jörð og ræktað land sem ber fastanúmerið 1 og hins vegar í íbúð og íbúð/viðbyggingu sem ber fastanúmerið 2.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 2. febrúar 2012, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að C 6.830.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 7.513.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðarhúsið að C metið á 12.000.000 kr. Í verðmati fasteignasala Íbúðalánasjóðs kemur fram að mikil óvissa sé um jarðarverð og upplýsingar um að stærð jarðarinnar sé 500 ha séu óstaðfestar. Því taldi fasteignasalinn að til að sannreyna verðmæti jarðarinnar þyrfti sérstaka og meiri athugun. Verðmatið einskorðaðist því við húseignina og náði ekki til hlunninda eða nytja sem kynnu að fylgja eigninni. Í verðmatinu kom þó fram gróft mat á ræktuðu landi. Það var því mat fasteignasalans að landsvæði með fastanúmerið 1-01 sem sé ræktað land og 18 ha að stærð, mætti gróflega meta á u.þ.b. 3.500.000-4.000.000 kr.
Við afgreiðslu Íbúðalánasjóðs á umsókn kæranda var miðað við að heildarverðmæti fasteignar kæranda væri 15.500.000 kr. og 110% verðmat nam því 17.050.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 21.374.672 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 4.324.672 kr. Til frádráttar niðurfærslu veðlána komu eftirtaldar eignir kæranda, í árslok 2010. Bifreið, sem metin var á 1.062.882 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 707.755 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 355.127 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti 1/3 eignarhluta í fasteigninni D sem skiptist í annars vegar jörð og ræktað land sem ber fastanúmerið 3 og hins vegar í einbýli sem ber fastanúmerið 4. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala og var íbúðarhúsið að D metið á 5.000.000 kr. Í verðmati fasteignasala Íbúðalánasjóðs kemur fram að stærð jarðar D sé óstaðfest á bilinu 250-300 ha. Mat á ræktuðu landi sem sé 29,6 ha mætti þó gróflega meta á u.þ.b. 5.000.000 kr. Fasteignasalinn taldi þó að mikil óvissa væri um jarðarverð og hafði óstaðfestar upplýsingar um að jörðin væri um 250-300 ha að stærð en skráð stærð ræktaðs lands væri 29,6 ha og stærstur hluti þess gömul tún. Vegna þessarar óvissu um stærð og gæði jarðarinnar taldi hann þurfa sérstaka og meiri athugun til að sannreyna verðmæti fasteignarinnar. Matið einskorðaðist því við íbúðina og ræktað land og næði ekki til hlunninda eða nytja sem kunni að fylgja eigninni. Við afgreiðslu sjóðsins var miðað við framangreint mat. Í endurútreikningnum kemur fram að 1/3 eignarhluta kæranda jörð og ræktuðu landi í Dfastanúmer 3, hafi verið metinn á 1.666.666 kr. en á honum hvíldi lán að fjárhæð 1.290.795 kr. og veðrými á eignarhluta kæranda því 375.871 kr. Enn fremur segir að 1/3 eignarhluta kæranda í einbýlishúsi að D, fastanúmer 4, hafi verið metinn á 1.666.666 kr. Í endurútreikningnum kemur einnig fram að kærandi hafi átt eftirfarandi félög. F sem metið var á 500.000 kr., G sem metið var á 735.451 kr., H sem metið var á 14.298 kr. og I sem metið var á 55.000 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána kom einnig sauðfé í eigu kæranda sem metið var á 157.400 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 3.859.813 kr.
Kærandi óskaði eftir breytingu á ákvörðun Íbúðalánasjóðs og í framhaldinu var ný ákvörðun tekin í málinu, dags. 13. mars 2012, þar sem eignir kæranda í G ehf. og F hafi ekki komið til frádráttar niðurfærslu veðlána. Önnur atriði voru óbreytt frá fyrri endurútreikningi. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því 2.624.362 kr.
Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði fyrir C, dags. 6. janúar 2012, og D, dags. 16. desember 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að heildarverðmat fasteignasala Íbúðalánasjóðs vegna C gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umþrætt verðmat fór fram. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs byggði á því að heildarverðmæti fasteignarinnar hafi verið 15.500.000 kr., þ.e. íbúðarhúsið 12.000.000 kr. og ræktað land 3.500.000 kr. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 23. apríl 2013, er jörð með ræktuðu landi, fastanúmer 1, metin á 8.500.000 kr. og íbúðin, fastanúmer 2, metin á 10.000.000 kr. Heildarverðmæti fasteignarinnar var því metið 18.500.000 kr. eða 3.000.000 kr. hærra en Íbúðalánasjóður byggði á við töku hinnar kærðu ákvörðunar.
Enn fremur leiddi niðurstaða endurskoðunarinnar í ljós að heildarverðmat fasteignasala Íbúðalánasjóðs vegna D gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umþrætt verðmat fór fram. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs byggði á því að heildarverðmæti fasteignarinnar hafi verið 10.000.000 kr., þ.e. íbúðarhúsið 5.000.000 kr. og ræktað land 5.000.000 kr. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 28. apríl 2013, er jörð með ræktuðu landi, fastanúmer 3, metin á 8.000.000 kr. og einbýlishúsið, fastanúmer 4, metið á 5.000.000 kr. Heildarverðmæti fasteignarinnar var því metið 13.000.000 kr. eða 3.000.000 kr. hærra en Íbúðalánasjóður byggði á við töku hinnar kærðu ákvörðunar.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 19. júlí 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 31. ágúst 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. september 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með tölvupósti þann 1. október 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var kæranda tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hans og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 29. apríl 2013, var endurskoðað verðmat, dags. 23. apríl 2013 og 28. apríl 2013, sent kæranda til kynningar. Með bréfi, dags. 3. júlí 2013, óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum frá Íbúðalánasjóði og bárust þau með bréfi, dags. 9. júlí 2013. Með símtali þann 26. ágúst 2013 óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum frá kæranda og bárust þau með tölvupósti þann 27. ágúst 2013.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi tekur fram að samkvæmt útreikningi Íbúðalánasjóðs sé verðmat fasteignar kæranda 15.500.000 kr. og skiptist þannig að verðmat íbúðarhúsnæðis sé sagt vera 12.000.000 kr. og verðmat ræktaðs lands 3.500.000 kr. Kærandi bendi á að umrætt ræktað land sé í raun G, en það félag hafi orðið til við breytingu á einkarekstri kæranda yfir í einkahlutafélag í ársbyrjun 2005. Félagið hafi verið úrskurðað gjaldþrota á árinu 2011. Einnig sé ljóst að kærandi hafi ekki fengið umrætt lán Íbúðalánasjóðs til að fjármagna ræktun á landi, þ.e. bújörð eða til fjármögnunar búrekstrar, heldur hljóti það að hafa verið eingöngu til fjármögnunar á íbúðarhúsnæðinu sem slíku. Kærandi telji því verðmat raunverulegra verðsettra eigna sé 12.000.000 kr. og að verðmæti annarra eigna sé einungis 2.624.362 kr. Kærandi fari því fram á frekari lækkun á láni hans hjá Íbúðalánasjóði. Þá bendi kærandi á að við afgreiðslu sjóðsins á umsókn hans hafi verið miðað við stöðu lánsins þann 1. janúar 2011. Kærandi fái ekki betur séð en að lækkunin sé færð óverðleiðrétt til lækkunar á láninu í febrúar 2012 og í mars 2012 en ekki 1. janúar 2011. Til frekari stuðnings bendi kærandi á að þrátt fyrir full skil á láninu þá séu eftirstöðvar þess þann 21. júní 2012 samtals 21.127.620 kr. sem sé nánast sama fjárhæð og lánið hafi staðið í þann 1. janúar 2011 áður en lækkunin hafi átt sér stað. Á þessum tíma hafi neysluvísitalan hækkað um 8,95% en í janúar 2011 hafi hún verið 365,5 stig og í júní 2012 hafi hún verið 398,2 stig. Lánið virðist hins vegar hafa hækkað um tæp 17% eða úr 19.674.362 kr. sem sé staða lánsins 1. janúar 2011 að frádreginni lækkun, í 21.127.620 kr. Í athugasemdum kæranda vegna greinargerðar Íbúðalánasjóðs fer hann fram á að niðurfærsla veðlánsins verði framkvæmd á verðlagi þess tíma sem leiðréttingin sé framkvæmd á en ekki á verðlagi 1. janúar 2011. Kærandi telur að með þeirri aðferð sem Íbúðalánasjóður noti við leiðréttinguna séu verðbætur á leiðréttinguna færðar til hækkunar á eftirstöðvum lánsins en ekki til verðleiðréttingar á leiðréttingarfjárhæðunum. Miðað við aðferð Íbúðalánasjóðs hafi sjóðurinn beinan fjárhagslegan hag af því að draga afgreiðslu slíkra leiðréttinga eins og hægt sé við þær verðbólguaðstæður sem séu og hafi verið hér á landi undanfarin ár og áratugi.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum vegna kærunnar segir að ákvörðun Íbúðalánasjóðs hafi byggst á skattframtali sem og verðmötum fasteigna, sbr. 2. mgr. um aðfararhæfar eignir sem skerði niðurfærslu og 3. mgr. um verðmöt fasteigna í 1. gr. laga nr. 29/2011. Þá hafi ávallt verið miðað við stöðu lána þann 1. janúar 2011 við útreikninga sjóðsins vegna 110% mála.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Samkvæmt 2. málsl. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál skal málsaðili skjóta ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndarinnar innan þriggja mánaða frá því viðkomandi barst vitneskja um ákvörðun. Hin kærða ákvörðun í málinu var birt kæranda með bréfi, dags. 13. mars 2012. Kærandi fór fram á endurupptöku málsins hjá Íbúðalánasjóði með bréfi, dags. 25. apríl 2012, og var beiðninni hafnað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 22. maí 2012. Kærandi skaut ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 17. júlí 2012. Þegar kærandi óskaði endurupptöku málsins hjá Íbúðalánasjóði rofnaði kærufresturinn, sbr. 1. málsl. 4. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, og þegar Íbúðalánasjóður hafnaði endurupptöku málsins hófst kærufresturinn á ný. Dagarnir 26. apríl–22. maí 2012 koma því ekki inn í útreikning kærufrests. Samkvæmt útreikningum úrskurðarnefndarinnar var lokadagur hins þriggja mánaða kærufrests 10. júlí 2012. Kæran barst því að liðnum kærufresti. Úrskurðarnefndin bendir þó á að í synjun Íbúðalánasjóðs um endurupptöku málsins, dags. 22. maí 2012, er leiðbeint um að hægt sé að leita með erindið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og skuli það gert innan þriggja mánaða frá því svarið berist. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að framangreindar leiðbeiningar séu ófullnægjandi enda má af þeim ráða að nægjanlegt sé að leita til úrskurðarnefndarinnar innan þriggja mánaða frá því að synjun um endurupptöku hafi borist til kæranda. Úrskurðarnefndin telur því afsakanlegt að kæran hafi borist að liðnum kærufresti, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, og mun taka málið til efnismeðferðar.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, nr. 40/1991, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Í hverju slíku máli voru til kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.
Kærandi heldur því fram að ræktað land að C, sé ekki í hans eigu heldur G ehf. Enn fremur hafi hann ekki fengið lán það er um ræði til að fjármagna ræktun á landi heldur til að fjármagna íbúðarhúsið. Kærandi telur því að miða eigi við að verðmæti fasteignar hans sé 12.000.000 kr. Í 1. málsl. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðisins enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Þá segir í 2. málsl. að heimildin eigi við um veðkröfur í eigu sjóðsins vegna lána einstaklinga sem var stofnað til vegna kaupa eða byggingar fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 er skýrt kveðið á um að skilyrði fyrir niðurfærslu áhvílandi íbúðalána samkvæmt 110% leiðinni, sé að fasteignin sé þinglýst eign lántaka eða maka hans. Í málinu liggur fyrir afrit af ÍLS-veðbréfi vegna veðláns þess er um ræðir. Veðbréfið var útgefið þann 2. febrúar 2005 og innfært til þinglýsingar þann 3. febrúar 2005. Í veðbréfinu kemur fram að lánið sé tekið með veði í C og tiltekið landnúmerið 5-0101 og fastanúmerið 2. Í 8. tölul. skilmála skuldabréfsins kemur fram að eignin sé veðsett í því ástandi sem hún nú sé í með öllum viðaukum og endurbótum svo og lóðaréttindum. Bújarðir séu veðsettar með öllum gögnum og gæðum, húsum, mannvirkjum, endurbótum og viðaukum, kúgildum, framleiðslurétti og öllum öðrum réttindum hverju nafni sem nefnast sem þessum eignum fylgi og fylgja beri. Samkvæmt upplýsingum úr Fasteignaskrá hefur fasteignin C landnúmerið 5 og skiptist í eftirfarandi fjóra hluta:
Fastanúmer Merking Notkun
1 00 Jörð
1 01 Ræktað land
2 02 0101 Íbúð
2 11 0101 Íbúð/Viðbygging
Samkvæmt veðbandayfirliti vegna C, landnúmer 5, hvílir veðlán frá Íbúðalánasjóði á 1. veðrétti fasteignarinnar. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að telja verði ljóst að lán það sem kærandi fékk hjá Íbúðalánasjóði hafi verið tekið með veði í allri fasteigninni að C, þ.e. bæði eignarhlutum með fastanúmerið 2 sem og 1. Í skattframtali 2011 vegna tekna 2010 telur kærandi fram sem innlendar fasteignir í hans eigu í árslok 2010, meðal annars C með fastanúmerið 1 og C með fastanúmerið 2. Þá liggur fyrir í málinu leyfi til setu kæranda í óskiptu búi, dags. 27. apríl 2011, þar sem fram kemur að helstu eignir dánarbúsins séu meðal annars C með fastanúmerið 1 og C með fastanúmerið 2. Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefndinni lagði kærandi fram óundirritaða stofnpappíra vegna yfirfærslu einstaklingsrekstrar kæranda yfir í G, dags. 30. apríl 2005, miðað við yfirfærslu þann 1. janúar 2005. Þá lagði kærandi fram óundirritaðan ársreikning G ehf. fyrir árið 2005 og óundirritaða yfirlýsingu um eigendaskipti að fasteign, dags. 26. október 2007. Í framangreindri yfirlýsingu kemur fram að hlutafjárframlag kæranda, sem stofnanda félagsins, hafi verið framlagning eignarhluta hans í fasteignum ásamt tilheyrandi lóð að C, nánar tiltekið útihús á jörðinni C, fastanúmer 6 og landnúmer 7. Úrskurðarnefndin tekur fram að lóð að C með fastanúmerið 6 var ekki lögð til grundvallar niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði heldur var eingöngu miðað við fasteign kæranda að C með fastanúmerin 1 og 2 líkt og að framan greinir. Það mat úrskurðarnefndarinnar að ekkert hafi komið fram í málinu sem styðji að G ehf. sé eigandi ræktaðs lands að C, fastanúmer 1, og verður því litið svo á að kærandi sé eigandi fasteignarinnar. Úrskurðarnefndin telur því ekki ástæðu til að gera athugasemd við þá framkvæmd Íbúðalánasjóðs að miða við fasteign kæranda að C með fastanúmerin 1 og 2, við niðurfærslu veðlána hjá sjóðnum.
Þá bendir kærandi á að lækkun lánsins hafi verið færð óverðleiðrétt til lækkunar á láninu í febrúar 2012 og í mars 2012 en ekki 1. janúar 2011. Þrátt fyrir full skil á láninu séu eftirstöðvar þess í júní 2012 nánast þær sömu og þann 1. janúar 2011. Í 1. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga segir að eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun skuli hún tilkynnt aðila máls nema það sé augljóslega óþarft. Ákvörðun er bindandi eftir að hún er komin til aðila. Birting stjórnvaldsákvörðunar skv. 1. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga skapar réttaráhrif og er forsenda þess að aðili geti kynnt sér efni ákvörðunar, tekið afstöðu til hennar og byggt rétt á henni. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um niðurfærslu veðlána kæranda var birt honum með bréfum sjóðsins, dags. 2. febrúar 2012 og 13. mars 2012. Í samræmi við framangreint miðast réttaráhrif ákvarðana Íbúðalánasjóðs um niðurfærslu veðlána kærenda við birtingu ákvarðananna. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að gera athugasemd við framangreinda framkvæmd Íbúðalánasjóðs.
Mál þetta snýst um niðurfærslu veðlána sem hvíldu á fasteign kæranda að C. Íbúðalánasjóður aflaði verðmats vegna fasteignarinnar og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var íbúðarhúsið að C, fastanúmer 2-01, metið á 12.000.000 kr. Ræktað land, fastanúmer 1, var sagt gróflega metið á 3.500.000-4.000.000 kr. Ekki var lagt mat á jörðina, fastanúmer 2-00. Við afgreiðslu málsins hjá Íbúðalánasjóði var miðað við að verðmæti fasteignarinnar í heild væri 15.500.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið jörð með ræktuðu landi, fastanúmer 1-00 og 1-01, á 8.500.000 kr. og íbúðarhús, fastanúmer 2, á 10.000.000 kr. Heildarverðmæti fasteignarinnar var því metið 18.500.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir fasteignasalar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of lágt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar að C sé 15.500.000 kr.
Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnistæður. Auk fasteignar sinnar að C átti kærandi 1/3 eignarhluta í fasteigninni D, félögin H og I ásamt sauðfé. Íbúðalánasjóður aflaði verðmats vegna fasteignar kæranda að D og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var einbýli að D, fastanúmer 4, metið á 5.000.000 kr. og jörð og ræktað land að D, fastanúmer 3-01, sagt gróflega metið á 5.000.000 kr. Ekki var lagt mat á jörðina að D, fastanúmer 3-02. Við afgreiðslu málsins hjá Íbúðalánasjóði var miðað við að verðmæti fasteignarinnar í heild væri 10.000.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið jörð með ræktuðu landi, fastanúmer 3, á 8.000.000 kr. og einbýlishúsið, fastanúmer 4, á 5.000.000 kr. Heildarverðmæti fasteignarinnar var því metið 13.000.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir fasteignasalar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of lágt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að heildarverðmæti fasteignarinnar að D sé 10.000.000 kr. líkt og byggt var á við meðferð málsins hjá Íbúðalánasjóði. Hin kærða ákvörðun frá 13. mars 2012 verður því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. mars 2012, um endurútreikning á lánum A, kt. 230250-2279, áhvílandi á fasteigninni að C, er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal