Mál nr. 94/2012.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 11. september 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 94/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 26. nóvember 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. september 2012, um synjun á umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi skaut ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 20. september 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána sem hvíldu á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála með kæru, dags. 30. desember 2011.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 19. október 2011, hafði skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B verið 18.200.000 kr. og 110% verðmat því verið 20.020.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni, dags. 1. janúar 2011, voru 25.136.203 kr. og því var veðsetning umfram 110% samkvæmt endurútreikningum 5.116.203 kr. Í endurútreikningnum kom fram að frádráttur vegna annarra eigna kæranda nam 19.948.737 kr. en sú fjárhæð samanstóð af eignum í hlutabréfum C ehf., tveimur bifreiðum, hjólhýsi og tveimur þungum bifhjólum. Að auki kom fram í endurútreikningi ótilgreind fasteign, sem af öðrum gögnum málsins mátti ráða að væri D og var veðrými kæranda þar tilgreint 14.632.343 kr. Engar upplýsingar lágu fyrir í málinu hvernig því eignarhaldi væri háttað né hvernig sú fjárhæð var fundin út. Að auki lágu ekki fyrir hvaðan fjárhæðir annarra framangreindra eigna væru fengnar. Að mati úrskurðarnefndarinnar hafði Íbúðalánasjóður því ekki upplýst málið nægjanleganlega vel áður en ákvörðun í því var tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Var ákvörðun Íbúðalánasjóðs í máli kæranda því felld úr gildi með úrskurði nefndarinnar sem kveðinn var upp á fundi þann 22. ágúst 2012 og málinu vísað til meðferðar Íbúðalánasjóðs að nýju.
Íbúðalánasjóður tók mál kæranda til meðferðar á ný og var synjun á umsókn kæranda birt henni með bréfi, dags. 13. september 2012. Voru skilyrði ekki talin uppfyllt þar sem áhvílandi veðskuldir næmu 99% af verðmæti fasteignarinnar og féllu því ekki undir úrræði um lánalækkun niður í 110% af verðmæti hennar. Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 13. september 2012, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 18.200.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 20.020.000 kr. Við meðferð málsins var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 25.500.000 kr. og 110% verðmat nam því 28.050.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 25.136.203 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum nam því 0 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti hlutabréf í C ehf. sem metin voru á 400.000 kr. Í endurútreikningnum segir að kærandi hafi í árslok 2010 átt tvær bifreiðar, E sem metin var á 810.000 kr. og F sem metin var á 200.000 kr. Þá kemur fram að kærandi hafi átt hjólhýsi, G, sem metið var á 2.278.000 kr. en á því hvíldi lán að fjárhæð 1.121.606 kr. og var veðrými á hjólhýsinu því 1.156.394 kr. Enn fremur kemur fram að kærandi hafi átt tvö þung bifhjól, H sem metið var á 2.278.000 kr. og I sem metið var á 250.000 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 5.316.394 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 11. desember 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 18. desember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 20. desember 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 3. janúar 2013.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir athugasemdir við að í útreikningum Íbúðalánasjóðs sé miðað við áhvílandi skuldir 1. janúar 2011 eða meira en 20 mánuðum áður en endurútreikningur var gerður. Samkvæmt útskrift frá Íbúðalánasjóði á áhvílandi veðskuldum, þann 19. september 2012, hafi 28.000.000 kr. hvílt á eigninni en ekki 25.136.203 kr. eins og Íbúðalánasjóður gangi út frá. Þá vísar kærandi til þess að í útreikningnum séu enn taldar upp ónýtar eignir eins og hlutafjáreign í ónýtu hlutafélagi og eldgamlir verðlausir bílar. Hjólhýsið sem talið sé upp á listanum hafi verið selt síðla síðasta vetrar og hafi endurgjaldið farið til uppgreiðslu á láninu sem á því hvíldi en restin í fasteignagjöld og önnur vanskil. Að auki hafi verðmæti þess verið ofreiknað hjá Íbúðalánasjóði enda hafi sjóðurinn notað upphaflegt kaupverð hýsisins frá 2005. Þungt bifhjól sem hafi verið verðmetið á 2.500.000 kr. hafi staðið til sölu í Harley umboðinu í 18 mánuði og sé einnig ofverðmetið. Jafnframt bendir kærandi á að í bréfi Íbúðalánasjóðs komi fram að samkvæmt skattframtali sé samanlegt fasteignamat eignanna D og B, 45.525.000 kr. en skuldirnar 41.090.464 kr. Kveðst kærandi vera helmings eigandi að fasteigninni D en beri hins vegar allar skuldirnar. Þannig sé eign hennar samkvæmt fasteignamati á þessum íbúðum mun lægri en Íbúðalánasjóður vilji vera láta. Óskar kærandi eftir því að úrskurðarnefndin hnekki ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 13. september 2012 og að miðað verði við stöðu áhvílandi skulda í september 2012.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum vegna kærunnar kemur fram að fyrst og fremst hafi verið synjað um endurútreikning lána þar sem verðmat íbúðar kæranda að B, uppfært í 110%, hafi verið 28.050.000 kr. en staða íbúðalána þann 1. janúar 2011 hafi verið 25.136.203 kr., en þá stöðu beri að leggja til grundvallar útreikningi, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Þegar af þeirri ástæðu hafi niðurfærslu verið hafnað. Að auki bendir Íbúðalánasjóður á að í skattframtali 2011 hafi kærandi talið fasteignirnar að D í Reykjavík og B, sem sínar eignir. Samanlagt fasteignamat eignanna hafi verið 45.525.000 kr. en áhvílandi fasteignalán verið samtals 41.090.464 kr. Í niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs hafi verið notast við mat kæranda í skattframtali 2011 á virði bifreiða og annarra eigna samtals að fjárhæð 5.028.000 kr.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í málinu er ágreiningur um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði.
Með lögum nr. 29/2011, um breytingu á lögum um húsnæðismál, sbr. ákvæði XIV til bráðabirgða í lögum um húsnæðismál, var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum. Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. er skilyrði þess að uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 sé umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Á heimildin við um veðkröfur sjóðsins vegna lána einstaklinga sem stofnað var til vegna kaupa eða byggingar fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr. Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. er heimilt að færa niður veðkröfur skv. 1. mgr. um allt að 4 milljónir kr. hjá einstaklingum og um allt að 7 milljónir kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum enda sé veðkrafan á veðrétti umfram 110% af verðmæti eignar og lántaki eða maki hans eigi ekki aðrar aðfararhæfar eignir með veðrými sem svarar að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu. Sé veðrými á aðfararhæfri eign í eigu lántaka eða maka hans skal lækka niðurfærslu veðkröfu sem því nemur. Samkvæmt 3. mgr. 1. gr. skal við verðmat fasteigna miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skal hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala.
Kærandi byggir í fyrsta lagi á því að miðað skuli við stöðu lána í september 2012. Í 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum laganna, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna þann 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti umræddrar fasteignar. Af þessu leiðir að miða ber við stöðu veðkrafna þann 1. janúar 2011, en ekki við síðara tímamark svo sem kærandi hefur byggt á.
Í öðru lagi byggir kærandi á því að í útreikningnum séu taldar upp ónýtar eignir eins og hlutafjáreign í ónýtu hlutafélagi og eldgamlir verðlausir bílar. Hjólhýsið sem talið sé upp á listanum hafi verið selt síðla síðasta vetrar og hafi farið til uppgreiðslu á láninu sem á því hvíldi og rest í fasteignagjöld og önnur vanskil. Að auki hafi verðmæti þess verið ofreiknað hjá Íbúðalánasjóði enda hafi sjóðurinn notað upphaflegt kaupverð hýsisins frá árinu 2005. Þungt bifhjól sem hafi verið verðmetið á 2.500.000 kr. hafi verið til sölu í Harley umboðinu í 18 mánuði og sé einnig ofverðmetið. Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 er Íbúðalánasjóði heimilt að færa niður veðkröfur vegna lána sjóðsins sé veðkrafan umfram 110% af verðmæti eignar og lántaki eða maki eigi ekki aðrar aðfararhæfar eignir með veðrými sem svarar að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu kröfunnar. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 29/2011 kom fram að ekki þætti eðlilegt að færa niður kröfur ef lántaki eða maki hans ættu aðrar aðfararhæfar eignir, sbr. lög um aðför, nr. 90/1989, með nægjanlegt veðrými til að svara fjárhæð þeirra. Væru slíkar eignir til staðar kæmu þær ekki í veg fyrir niðurfærslu en væru til staðar óveðsettar eignir var gert ráð fyrir að verðmæti þeirra myndi dragast frá hugsanlegri niðurfærslu. Þær eignir sem kæmu til greina væru aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför en undanþegnir væru munir sem nauðsynlegir þóttu til heimilishalds. Þannig væri ekki gert ráð fyrir að verðmæti innbús myndi dragast frá niðurfærslu krafna nema alveg sérstaklega stæði á. Til þess að flýta fyrir afgreiðslu mála var ekki gert ráð fyrir að eignastaða umsækjenda yrði skoðuð umfram það sem fram kæmi á skattframtali og yfirlýsing umsækjanda um eignir gæfi tilefni til. Mat Íbúðalánasjóðs á eignum kæranda byggði á skattframtali kæranda frá árinu 2011, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 29/2011. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að mat Íbúðalánasjóðs hafi hvorki byggst á ólögmætum sjónarmiðum né hafi það verið í ósamræmi við lög að öðru leyti.
Í þriðja lagi byggir kærandi á því að hún sé helmings eigandi að fasteigninni D en beri hins vegar allar skuldirnar. Þannig sé eign hennar mun lægri en Íbúðalánasjóður hafi byggt á. Úrskurðarnefndin tekur fram að í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 13. september 2012, kom fasteign að D ekki til frádráttar niðurfærslu veðlána og verður því ekki sérstaklega vikið að framangreindu sjónarmiði kæranda þar að lútandi.
Umsókn kæranda um endurútreikning lána Íbúðalánasjóðs á fasteigninni B1 var synjað með bréfi, dags. 13. september 2012. Í útreikningi Íbúðalánasjóðs var stuðst við verðmat frá 11. september 2012. Samkvæmt verðmatinu er matsverð eignarinnar 25.500.000 kr. Uppreiknað verð eignarinnar samkvæmt 110% leiðinni er því 28.050.000 kr. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var staða áhvílandi lána á B, þann 1. janúar 2011, 25.136.203 kr. Uppfyllti kærandi því ekki skilyrði 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þar sem uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 er ekki umfram 110% af virði fasteignar. Með vísan til þess er ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun á umsókn kæranda um endurútreikning lána staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. september 2012, um synjun á umsókn A, um synjun á umsókn um endurútreikning lána er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal