Nr. 70/2017 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
uppkveðinn 14. desember 2017
í máli nr. 70/2017
A
gegn
B
Fimmtudaginn 14. desember 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A, leigutaki frístundahúsalóðar C. Landnúmer X og fastanúmer frístundahússins er X.
Varnaraðili: B, eigandi framangreindrar frístundahúsalóðar.
Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila framlengist um 20 ár frá leigulokum.
Með kæru, dags. 4. október 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Varnaraðili lét málið ekki til sín taka þrátt fyrir ítrekuð boð þar um.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Samningur um téða frístundalóð var gerður 6. desember 1991 og skyldi gilda í 25 ár. Lok leigusamnings voru 6. desember 2017 en aðilar höfðu ekki náð samkomulagi um áframhaldandi leigu eða innlausn varnaraðila.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Lok leigusamnings aðila höfðu verið 6. desember 2017. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 fellur málskotsréttur leigutaka niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt sinn. Því beri að framlengja leigusamninginn um 20 en ekki sé gerð krafa um breytingu á leigugjaldi.
III. Niðurstaða
Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.
Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.
Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 6. desember 2016 en framlengdist samkvæmt ákvæðum hans um eitt ár, eða til 6. desember 2017, þar sem honum var ekki sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Kæra sóknaraðila var dagsett 4. október 2017, þ.e. um tveimur mánuðum áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd. Með því að sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.
Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. Hann gerði þó ekki kröfu þar um.
ÚRSKURÐARORÐ:
Leigusamningur aðila, dags. 6. desember 1991, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. X, í landi C, er framlengdur um 20 ár frá 6. desember 2017.
Reykjavík, 14. desember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson