Mál nr. 49/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn

11. október 2022

í máli nr. 49/2022

A ehf.

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgð sem varnaraðili lagði fram að fjárhæð 912.000 kr. vegna vangoldinnar leigu að fjárhæð 304.000 kr., auk dráttarvaxta, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 14. mars 2022 til greiðsludags.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 27. maí 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 30. maí 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 10. júní 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 15. júní 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 4. júlí 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. júlí 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2022, eða fyrr, um leigu sóknaraðila á skrifstofuhúsnæði varnaraðila að E. Ágreiningur er um hvort leigusamningurinn hafi fallið niður vegna ófullnægjandi ástands hins leigða við upphaf leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að leigutími hafi átt að byrja við afhendingu eignarinnar eigi síðar en 1. apríl. 2022. Gagnkvæmur uppsagnarfrestur hafi verið þrír mánuðir en þó skyldi hann vera einn mánuður þar til húsfélagið hefði lokið viðgerð á útvegg. Við riftun eða uppsögn varnaraðila hafi framangreindri viðgerð ekki verið lokið og uppsagnarfrestur því verið einn mánuður.

Grunnleigufjárhæð hafi verið 245.162 kr. á mánuði, auk virðisaukaskatts, eða samtals 304.000 kr. Samkvæmt leigusamningi skyldi leigugreiðsla vegna apríl greiðast við undirritun hans 14. mars 2022 en sú greiðsla hafi ekki verið innt af hendi. Varnaraðili hafi lagt fram bankaábyrgð að fjárhæð 912.000 kr.

Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila með tölvupósti 30. mars 2022 að hann hefði fallið frá því að leigja húsnæðið. Því hafi verið borið við að hann hefði keyrt fram hjá húsinu um klukkan 22:00 kvöldið áður og þá orðið endanlega ljóst að húnæðið væri ekki í leiguhæfu ástandi.

Tölvupósturinn hafi komið sóknaraðila í opna skjöldu, enda hafði hann unnið að því að koma fyrir vegg og hjólastólarampi í samræmi við kröfur varnaraðila um afhendingarástand og að öðru leyti undirbúa húsnæðið fyrir útleiguna. Þá hafði komið upp smávægilegur leki vegna þess að þétting í glugga efri hæðar hússins hafði gefið sig. Úrbótum vegna þessa hafi aftur á móti að öllu leyti verið lokið 30. mars. Sóknaraðili hafi svarað varnaraðila strax og áréttað að umsaminn afhendingardagur samkvæmt leigusamningi væri 1. apríl og að húsnæðið yrði tilbúið í samræmi við umsamið ástand á þeim degi. Þá hafi hann skorað á varnaraðila að taka við húsnæðinu klukkan 12:00 á hádegi 1. apríl en varnaraðili ekki orðið við því.

Sóknaraðili hafi gert kröfu í tryggingu varnaraðila með bréfi til bankans 8. apríl 2022 en hann hafi hafnað kröfunni með tölvupósti 3. maí 2022.

Sóknaraðili geri kröfu um að gengið verði að tryggingunni vegna leigu fyrir apríl.

Varnaraðili beri að öllu leyti sönnunarbyrði fyrir staðhæfingum sínum um að húsnæðið hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi. Sérstaklega sé áréttað að forsendur varnaraðila fyrir því að falla frá leigunni séu samkvæmt gögnum málsins þær að hann hafi keyrt fram hjá húsnæðinu seint að kvöldi 29. mars. Varnaraðila hafi verið í lófa lagið að hafa samband við sóknaraðila, hafi hann haft áhyggjur af málum en hann ekki gert það. Öllum framkvæmdum hafi verið lokið 30. mars.

Í tölvupósti varnaraðila 7. apríl 2022 segi að hann hafi fengið vilyrði fyrir öðru húsnæði klukkan 18:56 þann 29. mars. Þannig blasi við að varnaraðili hafi einfaldlega ákveðið að leigja annað húsnæði og reynt eftir á að finna réttlætingu fyrir því að rifta eða segja upp leigusamningi við sóknaraðila án greiðslu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í leigusamningi hafi komið fram að afhendingartími væri 1. apríl, eða fyrr. Þá hafi uppsagnarfrestur verið þrír mánuðir en vegna raka sem hafði verið í útvegg í húsnæðinu og áhyggja varnaraðila af þeim raka, hefði varnaraðili styttri uppsagnarfrest, eða um einn mánuð. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að afhending færi fram 30. mars. Um þetta virðist vera ágreiningur þar sem samskiptin hafi farið fram munnlega. Í samræmi við framangreint hafi varnaraðili sent tölvupóst á flutningafyrirtæki 13. mars, sem sóknaraðili hafi fengið afrit af, þar sem fram hafi komið að varnaraðili óskaði eftir aðstoð við flutninga 30. mars 2022 kl. 13:00. Sóknaraðili hafi ekki svarað tölvupóstinum og engin athugasemd borist frá honum um afhendingartíma 30. mars. Þegar varnaraðili hafi hringt í sóknaraðila 24. mars og viðrað áhyggjur sínar af því að húsnæðið virtist ekki vera í leiguhæfu ástandi og að margt væri ógert, hafi sóknaraðili þvert á móti fullyrt að það yrði tilbúið 30. mars. Varnaraðili hafi þá fyrst verið upplýstur um að nýr leki hefði komið upp og framkvæmdir stæðu yfir.

Varnaraðili hafi hringt í sóknaraðila 28. mars þar sem ástand húsnæðisins hafi verið óbreytt en sóknaraðili haldið því fram að það yrði tilbúið tveimur dögum síðar. Varnaraðili hafi sent leigumiðlara, sem hafi séð um viðskiptin, tölvupóst og óskað eftir því að hann kannaði stöðuna. Í tölvupósti hans hafi hann nefnt að áformuð afhending væri 30. mars og hann óskað eftir staðfestingu á því að húsnæðið yrði í umsömdu ástandi og að afhending gæti farið fram þann dag án vandkvæða. Ekkert svar hafi borist frá sóknaraðila. Þá hafi verið upplýst að leigumiðlaranum hefði verið ókunnugt um að húsnæðið hefði spillst í nýjum leka eftir undirritun leigusamnings. Þar sem engin svör hafi borist frá sóknaraðila og varnaraðila verið kunnugt um ástand húsnæðisins og staðfestingu á leka, auk þess raka sem fyrir hafi verið, hafi hann leitað að öðru húsnæði til að flytja í 30. mars. Þann 29. mars kl. 18:56 hafi hann fengið vilyrði um annað húsnæði. Sama dag kl. 23:50 hafi loks fengist svar frá sóknaraðila þar sem hann hafi spurt hvort varnaraðili hygðist koma með eitthvert dót næsta dag.

Aðilar hafi hist á sáttafundi með leigumiðlara 9. maí. Á fundinum hafi leigumiðlari og varnaraðili boðist til að koma til móts við kröfur sóknaraðila þannig að leigumiðlari kæmi til með að endurgreiða helming þóknunar fyrir að hafa komið samningnum á og varnaraðili boðist til að greiða sóknaraðila 302.000 kr. án viðurkenningar. Því hafi verið hafnað 10. júní.

Samningur aðila hafi fallið niður á grundvelli 15. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar sem húsnæðið hafi spillst fyrir upphaf leigutíma. Þá hafi sóknaraðili vanefnt samninginn um afhendingu á húsnæðinu í umsömdu ástandi á umsömdum tíma.

Í 7. gr. leigusamningsins segi að leigjandi hafi kynnt sér ástand hins leigða og taki við húsnæðinu í því ástandi sem það hafi verið við skoðun og sætti sig við, að undanskildum nánar tilteknum atriðum er varði aðgengi fyrir hjólastóla. Í 3. gr. sé tekið fram að rakaskemmdir séu í útvegg og að á meðan húsfélagið væri að vinna að úrlausn þess gilti eins mánaðar uppsagnarfrestur á leigusamningnum en þriggja mánaða uppsagnarfrestur eftir það.

Eftir undirritun samningsins hafi átt sér stað annar leki sem hvorki varnaraðila né leigumiðlara hafi verið gert viðvart um. Framkvæmdir vegna lekans hafi enn verið í gangi 30. mars en gólfefni hafi ekki verið komið á rýmið 30. mars klukkan 13:00.

Sóknaraðili hafi verið meðvitaður um áhyggjur varnaraðila af áhrifum raka í rýminu og uppsagnarfrestur þess vegna verið styttur. Hann hafi vitað að varnaraðili væri mjög viðkvæmur fyrir myglu eftir að hafa áður leigt húsnæði með myglu. Áhættan af raka- og mygluskemmdum í ljósi nýrra upplýsinga um leka eftir undirritun samningsins hafi haft þau áhrif í ljósi þeirra sérstöku aðstæðna, sem séu uppi í málinu, að húsnæðið hafi talist hafa spillst fyrir upphaf leigutíma og þar sem fyrirsvarsmaður varnaraðila verji miklum tíma á skrifstofunni hafi húsnæðið verið óhæft til fyrirhugaðra nota vegna rakans.

Þess utan hafi húsnæðið ekki verið tilbúið á umsömdum tíma og ekki sé hægt að ætlast til þess að varnaraðili, sem sé fyrirtæki í fullum rekstri með sjö starfsmenn og öllu sem þeim fylgi, bíði í von og óvon eftir svörum frá sóknaraðila um það hvort rýmið verði tilbúið á umsömdum tíma. Flutningur hafi verið skipulagður með tveggja vikna fyrirvara og flutningsþjónusta ráðin í verkið eins og sóknaraðila hafi mátt vera kunnugt um. Þá hafi honum verið kunnugt um að varnaraðili væri bundinn hjólastól og ekki væri á hans færi að tína inn dótið sitt yfir lengra tímabil eftir verkframvindu á gólfefnaskiptum í rýminu. Þá sé ekki hægt að ætlast til þess að varnaraðili ráði flutningsfyrirtæki til að færa starfsemina í smáum skömmtum yfir nokkra daga með tilheyrandi kostnaði og stöðvun á starfsemi varnaraðila á sama tíma. Flutningur hafi allur þurft að fara fram á sama tíma.

Það sé fjarri sannleikanum að varnaraðili hafi einfaldlega ákveðið að leigja annað húsnæði og reynt eftir á að finna réttlætingu fyrir því að rifta eða segja upp leigusamningi. Hefði það verið raunin hefði niðurstaða um annað (og dýrara) húsnæði ekki borist kl. 19 kvöldið fyrir flutninga heldur mun fyrr. 

Lekinn hafi verið umtalsverður og ekkert sem bendi til annars. Í tölvupósti sóknaraðila hafi verið staðhæft að þétting hefði gefið sig í glugga á efri hæð og lekið hafi inn á gólf neðri hæðar. Í ljósi þess að skipt hafi verið um allt gólfefni á neðri hæð vegna leka á efri hæð megi ætla að lekinn hafi verið umtalsverður en ekki smávægilegur og staðbundinn. Í ljósi þessara lýsinga hvíli sú sönnunarbyrði á sóknaraðila að í rýminu hafi ekki verið umtalsvert meiri raki en gera hafi mátt ráð fyrir við skoðun og að húsnæðið hafi þar með spillst fyrir upphaf leigutíma, án þess að varnaraðila hafi verið gert viðvart um það. Ekkert bendi til þess að honum hefði verið kunnugt um lekann hefði hann ekki ekið fram hjá húsnæðinu fyrir upphaf leigutíma og spurst fyrir um ástandið í símtölum og tölvupóstum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það hafi aldrei verið gert samkomulag á milli aðila, hvorki munnlegt né skriflegt, um að afhending ætti að fara fram 30. mars. Þá sé frásögn varnaraðila um efni símtala á milli aðila sérstaklega mótmælt sem röngum. Það sé varnaraðili sem beri sönnunarbyrði fyrir staðhæfingum sínum að þessu leyti og beri hallann af augljósum sönnunarskorti þar um. Afhendingardagur hafi verið 1. apríl samkvæmt leigusamningi og húsnæðið hafi verið tilbúið þann dag.

Húsnæðið hafi ekki spillst fyrir upphaf leigutíma þannig að riftun eða ógilding leigusamnings væri heimil á grundvelli 15. gr. húsaleigulaga. Frásögn og getgátum varnaraðila um leka og viðgerð, sem hafi farið fram fyrir upphaf leigutíma, sé mótmælt sem röngum. Það sé rangt að skipt hafi verið um allt gólfefni á neðri hæð hússins. Eins og rakið hafi verið í innheimtubréfi sóknaraðila, dags. 27. apríl 2022, hafi komið upp smávægilegur leki fyrir upphaf leigutíma þar sem gúmmíþétting í glugga á efri hæð hafði gefið sig. Það hafi verið lagað af smið um leið og lekinn hafi orðið sóknaraðila ljós. Sóknaraðili hafi ákveðið að taka upp hluta parkets á neðri hæðinni til að tryggja að engin raki væri þar undir. Sóknaraðili hafi látið taka upp meira af parketi en nauðsynlegt hafi verið og hafi það verið gert í öryggisskyni. Gólfhiti sé í rýminu og því hafi rýmið þornað fljótt og nýtt parket verið lagt í stað þess sem tekið hafi verið upp. Þessum framkvæmdum hafi lokið 30. mars. Engin mygla hafi verið sjáanleg undir parketinu og engin frekari eftirmál hafi orðið af þessu atviki.

Augljóst sé að húsnæðið hafi ekki verið óhæft til nota sem skrifstofuhúsnæði vegna smávægilegs leka eða parketskipta á hluta húsnæðisins. Sú sönnunarbyrði hvíli á varnaraðila að sýna fram á að húsnæðið hafi verið óhæft til fyrirhugaðra nota, en engin gögn hafi verið lögð fram sem sýni fram á slíkt.

Tölvupóstsamskipti varnaraðila við þriðja aðila staðfesti það eitt að sóknaraðili hefði veitt leyfi til þess að komið yrði með húsgögn og annað dót fyrir upphaf leigutíma til að auðvelda varnaraðila afhendingu á húsnæðinu sem varnaraðili hafi verið að flytja úr.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 912.000 kr. sem var gefin út 16. mars 2022. Sóknaraðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að honum sé heimilt að ganga að henni vegna leigu fyrir aprílmánuð að fjárhæð 304.000 kr., auk dráttarvaxta.

Í 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leiguhúsnæði skuli, þegar það sé afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Þá segir í 1. mgr. 15. gr. sömu laga að spillist leiguhúsnæði fyrir upphaf leigutíma þannig að það verði óhæft til fyrirhugaðra nota falli leigusamningur úr gildi.

Með tölvupósti seinnipart 28. mars 2022 óskaði varnaraðili staðfestingar sóknaraðila á því að húsnæðið kæmi til með að vera í umsömdu ástandi 30. mars og að afhending gæti farið fram þann dag. Með tölvupósti sóknaraðila 29. mars 2022 spurði hann hvort varnaraðili hygðist koma með eitthvert dót á skrifstofuna næsta dag. Með tölvupósti 30. mars sagði varnaraðili að hann hefði fallið frá því að leigja húsnæðið. Nefndi hann að hann hefði ekki fengið upplýsingar um leka frá opnanlegum fögum sem hefði valdið því að skipta hefði þurft um gólfefni í öllu rýminu. Þar að auki hefði hann haft áhyggjur af seinagangi við framkvæmdir í rýminu sem hann hefði viðrað símleiðis við starfsmann sóknaraðila en eftir að hafa keyrt fram hjá húsnæðinu 29. mars hafi honum orðið endanlega ljóst að það væri ekki í leiguhæfu ástandi, en hann hafi ætlað að flytja inn 30. mars. Í tölvupósti sóknaraðila 30. mars segir að varnaraðili hafi verið upplýstur um að reynt yrði að afhenda húsnæðið fyrir 1. apríl og að gert hafi verið ráð fyrir því að varnaraðili gæti byrjað að tína inn dót 30. mars, en að formleg afhending færi fram 1. apríl. Einnig var upplýst að upp hefði komið leki þar sem þétting í glugga efri hæðar hefði gefið sig og að tekið hefði verið upp meira af gólfefni í hinu leigða en þörf hafi verið á til að tryggja að enginn raki væri undir því. Fram kom að parketlögnin myndi klárast þennan dag og að unnt yrði að flytja inn þegar að því loknu.

Í leigusamningi aðila segir að húsnæðið skuli afhent eigi síðar en 1. apríl. Þrátt fyrir það kveður varnaraðili sóknaraðila hafa samþykkt munnlega að húsnæðið yrði afhent 30. mars. Sóknaraðili hefur mótmælt því, formleg afhending hafi átt að vera 1. apríl í samræmi við efni samningsins en hann hafi heimilað varnaraðila að koma með muni sína í hið leigða fyrir afhendingu. Kærunefnd telur varnaraðila bera sönnunarbyrði fyrir því að umsaminn afhendingardagur hafi verið annar en greinir í skriflegum samningi aðila. Fullyrðingu sinni til stuðnings byggir varnaraðili á því að sóknaraðili hafi fengið afrit af tölvupósti, dags. 13. mars 2022, þar sem hann óskaði eftir tilboði í flutningsþjónustu 30. mars klukkan 13:00. Kærunefnd telur þann tölvupóst þó ekki staðfesta að samið hafi verið um nýjan afhendingartíma. Þess utan sýna framangreind tölvupóstsamskipti aðila að parketlögn húsnæðisins yrði lokið 30. mars og að varnaraðila stæði til boða að flytja inn í hið leigða þegar að henni lokinni. Telur kærunefnd því ekki unnt að leggja til grundvallar að afhendingardagur hafi átt að vera annar en sá er greinir í leigusamningi aðila.

Varnaraðili ber einnig sönnunabyrði fyrir því að húsnæðið hafi verið óhæft til fyrirhugaðra nota í skilningi 1. mgr. 15. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hefur aðeins lagt fram ljósmynd sem hann kveður hafa verið tekna að kvöldi 29. mars og sýni að átt hafi eftir að leggja parket á hluta hins leigða. Slíkt nægir á engan hátt til sönnunar um að leiguhúsnæðið hafi verið í svo lélegu ástandi að það réttlætti að leigusamningur aðila félli úr gildi. Hafi varnaraðili talið að ástandi hins leigða væri ábótavant hafi hóflegri leiðir verið honum færar í þeim efnum, sbr. 16. og 17. gr. húsalaga. Verður því ekki fallist á að leigusamningur aðila hafi fallið niður, sbr. 1. mgr. 15. gr. húsaleigulaga, og ber varnaraðila því að greiða leigu vegna aprílmánaðar. 

Í 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga segir að nú hafi leigjandi eigi gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga og sé þá leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Í leigusamningi segir að leiga fyrir apríl 2022 skuli greidd við undirritun samnings, en samningur var undirritaður 14. mars 2022. Ber varnaraðila því að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags. Kærunefnd telur jafnframt að trygging samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nái einnig til dráttarvaxta, enda á hún að tryggja leigusala fyrir réttum efndum á leigusamningi.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella falli trygging eða ábyrgð úr gildi.

Kærunefnd telur að miða beri við að varnaraðili hafi skilað húsnæðinu 1. apríl með því að hafa ekki tekið við því þann dag, sbr. áskorun sóknaraðila þar um. Sóknaraðili gerði kröfu í tryggingu varnaraðila með bréfi, dags. 27. apríl 2022. Í tölvupósti varnaraðila 3. maí 2022 segir að kröfu sóknaraðila, sem tilkynnt hafi verið með bréfi 11. apríl, væri hafnað. Kæra barst kærunefnd 27. maí 2022. 

Með vísan til alls framangreinds er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna leigu fyrir apríl 2022 að fjárhæð 304.000 kr., auk dráttarvaxta, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 14. mars 2022 til greiðsludags.

Reykjavík, 11. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson