Mál nr. 55/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. október 2021

í máli nr. 55/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 54.694 kr. ásamt vöxtum. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila hafi borið að greiða vexti á þegar endurgreitt tryggingarfé að fjárhæð 426.578 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 20. maí 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. maí 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 7. júní 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 8. júní 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 10. maí 2020 til 10. maí 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila beri að greiða vísitöluhækkun á leigu og einnig hvort varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé ásamt vöxtum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi dregið af tryggingarfé hennar 54.694 kr. vegna neysluvísitölu sem hann hafi reiknað án samráðs við hana. Varnaraðili hafi endurgreitt tryggingarféð ásamt viðgerðarkostnaði sem hann hafi skuldað sóknaraðila frá síðasta úrskurði kærunefndar en hann hafi dregið frá fjárhæð sem nemi verðbótum á leiguverði í samræmi við breytingar á neysluvísitölu. Hann hafi sent sóknaraðila tölvupóst þess efnis og hún hafnað þessu. Varnaraðili hefði átt að endurgreiða 481.272 kr. og vexti ofan á það en hann hafi aðeins endurgreitt 426.578 kr.

Í leigusamningi segi að leigufjárhæð skuli vera tengd neysluvísitölu sem verði innheimt af banka með greiðsluseðli. Enginn greiðsluseðill hafi þó borist allan leigutímann og aldrei hafi verið minnst á breytingu á leiguverði eða verið talað um neysluvísitölu. Aftur á móti hafi varnaraðili fyrst talað um það við lok leigutíma að sóknaraðili hefði átt að fylgjast með neysluvísitölu á leigutíma og greiða leigu samkvæmt því, þ.e. að það hefði verið á ábyrgð sóknaraðila að fylgjast með neysluvísitölunni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi gert þá vitleysu að breyta því ekki sem hafi staðið í leigusamningi um að leiguverð væri 220.000 kr. á mánuði varðandi greiðsluseðil en tekið hafi verið skýrt fram við sóknaraðila við undirritun að hún ætti að leggja inn á tiltekinn reikning sem hún hafi samþykkt sem og fylgjast með vísitölunni. Það hafi aldrei hvarflað að varnaraðila að fá þetta í bakið að leigutíma loknum þar sem hann hafi trúað því og treyst en nú sé annað komið á daginn. Varnaraðili hafi ekki gert athugasemd þar sem hann hafi talið að gengið yrði frá hækkun eða lækkun á verðbólgu við lok leigutíma. Það geti ekki verið að það sem hafi verið munnlega samþykkt við undirritun skipti engu máli.

Varðandi trygginguna sé um að ræða geymslufé, verði einhverjar skemmdir á húsnæðinu og því sé því vísað á bug að greiða beri vexti af þeirri fjárhæð.

IV. Niðurstaða

Í 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda reyni ekki á tryggingu þessa. Leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans.

Í leigusamningi aðila segir um leigufjárhæð:

Umsamin leiga er 220.000 kr. fyrir hvern leigumánuð með rafmagni og hita. Leigufjárhæð skal greidd mánaðarlega tíunda hvers mánaðar með greiðsluseðli sem Landsbanki Íslands mun innheimta. Leigufjárhæð skal vera tengd neysluvísitölu sem er 475,2 stig í maí 2020. Fyrsta greiðsla greiðist inn á [reikningsnúmer og kennitala] kr. 220.000 kr.

Við lok leigutíma gerði varnaraðili kröfu um að sóknaraðili greiddi verðbætur á leiguna, samtals að fjárhæð 54.694 kr., sem sóknaraðili mótmælir. Óumdeilt er að þrátt fyrir að kveðið sé á um í samningi aðila að leiga verði innheimt með greiðsluseðlum hafi sóknaraðili greitt leigu inn á tilgreindan bankareikning varnaraðila. Með rafrænum skilaboðum umboðsmanns varnaraðila 31. mars 2021 upplýsti hún að þar sem sóknaraðili hafi leitað réttar síns hvað ágreining um uppþvottavél varði, muni hann láta reikna upp vísitöluna frá 10. maí 2020 til þess dags þar sem leiga hefði ekki verið greidd samkvæmt hækkun á henni. Sendi hann sóknaraðila þó ekki neina kröfu eða fjárhæð í þessu sambandi en dró verðbætur af tryggingarfénu í lok leigutíma. Kærunefnd telur að leigusali geti á grundvelli tómlætis tapað kröfu um verðbætur á leigufjárhæð ef hann tekur athugasemdalaust við leigugreiðslum og að leigjandi megi treysta því að um fullnaðargreiðslu af hans hálfu sé að ræða. Í því tilviki sem hér um ræðir lítur nefndin til þess að krafa um verðbætur kom fyrst fram þegar rúmlega tíu mánuðir voru liðnir af tólf mánaða leigutíma og samkvæmt skilaboðum umboðsmanns varnaraðila virðist krafan þá koma fram vegna þess eins að sóknaraðili hafði leitað til kærunefndar vegna ágreinings aðila um viðgerðarkostnað. Sú fullyrðing varnaraðila sem fram kemur í greinargerð hans að gera hafi átt upp verðbætur við lok leigutíma fær þannig ekki stoð í gögnum málsins. Telur kærunefnd að þar sem varnaraðili tók athugasemdalaust við greiðslum hafi hann glatað kröfu til að krefja sóknaraðila um verðbætur ofan á leigugjald fram til 1. mars. Aftur á móti telur kærunefnd að varnaraðili hafi ekki með bindandi hætti gefið eftir verðbætur það sem eftir var af leigutíma og geti krafið um verðbætur vegna apríl og maí 2021 þar sem hann tilkynnti um fyrirætlan sína þar um 31. mars 2021. Telur kærunefnd því að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa 23.101 kr. af tryggingarfénu í þessu tilliti.

Sóknaraðili greiddi tryggingarfé að fjárhæð 440.000 kr. við upphaf leigutíma. Þá átti hún kröfu á hendur varnaraðila að fjárhæð 41.272 kr. vegna niðurstöðu kærunefndar í máli nr. 145/2020. Varnaraðili greiddi sóknaraðila því samtals 426.578 kr. við lok leigutíma eftir að hafa skuldajafnað kröfu hans vegna hækkana á vísitölu að fjárhæð 56.694 kr. á móti skuld hans við sóknaraðila og að eftirstöðvarnar hafi verið teknar af tryggingarfénu.

Að virtri framangreindri niðurstöðu kærunefndar er varnaraðila heimilt að halda eftir 23.101 kr. af tryggingarfénu og bar honum því að endurgreiða eftirstöðvar þess að fjárhæð 416.899 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til þess dags er hann skilar því.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 416.899 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til greiðsludags.

Reykjavík, 28. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson