Mál nr. 104/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. febrúar 2021

í máli nr. 104/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.               

Varnaraðili: B .

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 420.000 kr. og fella niður kröfur um leigu frá 1. júlí 2020.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 18. september 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. september 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. október 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 15. október 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. október 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 25. október 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. október 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. nóvember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi, dags. 22. desember 2020, óskaði kærunefnd húsamála eftir frekari upplýsingum frá varnaraðila. Með bréfi varnaraðila, dags. 6. janúar 2021, bárust umbeðnar upplýsingar og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 7. janúar 2021. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2019 til 31. október 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kröfur varnaraðila um leigugreiðslur eftir 1. júlí 2020.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að leiga á mánuði hafi verið mjög há miðað við stærð húsnæðisins, eða 150.000 kr. Þá hafi hún greitt 420.000 kr. í tryggingarfé við upphaf leigutíma. Vatn hafi lekið inn í íbúðina og hafi hún ekki verið alveg tilbúin fyrir útleigu en sóknaraðili hafi ekki átt annarra kosta völ en að taka eignina á leigu vegna skorts á framboði á leiguíbúðum. Í lok apríl 2020 hafi hún sagt leigusamningnum upp. Vandamál aðila hafi byrjað þegar hún hafi þurft að finna nýja leigjendur í sinn stað en að öðrum kosti hafi hún ekki getað skilað varnaraðila íbúðinni. Það hafi þó ekki verið hennar hlutverk að gera það. Sóknaraðili hafi flutt út 1. júlí 2020 að loknum þriggja mánaða uppsagnarfresti.

Varnaraðili hafi ekki viljað sækja lyklana þannig að sóknaraðili hafi þurft að senda þá með pósti. Þá hafi hún ekki fengið tryggingarféð endurgreitt. Varnaraðili krefjist þess að fá leigu greidda út leigutímann þótt sóknaraðili sé flutt út.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að nokkrum dögum fyrir afhendingu hafi íbúðin öll verið endurnýjuð frá grunni, þar með talið innréttingar, hurðir, eldhús, eldhústæki, baðherbergi og fleira, svo sem allar raflagnir, pípulagnir og frárennsli. Framkvæmdin hafi kostað 5.500.000 kr.

Sóknaraðili hafi undirritað leigusamninginn 9. september 2019 og hafi gildistími hans verið til 1. nóvember 2022. Þannig séu um tvö ár eftir af samningnum. Sóknaraðili hafi greitt leigu reglulega frá lok ársins 2019 til júní 2020.

Þegar sóknaraðili hafi nefnt að hún hafi ætlað að flytja og viljað hætta að leigja hafi varnaraðili sagt að hún væri með gildan leigusamning til ársins 2022. Gæti hún fundið annan leigjanda til að taka við leigusamningnum, yrði hægt að aðstoða hana með það en hún hafi ekki fundið neinn.

Sóknaraðili hafi nefnt að húsnæðið hefði verið of lítið og of dýrt. Þetta séu ekki mikil rök en hún hafi vitað hvernig húsnæðið leit út og einnig hver leigan væri.

Sóknaraðili hafi nefnt þriggja mánaða uppsagnarfrest en samningurinn hafi verið tímabundinn. Hún hafi nefnt leka en varnaraðili hafi ekki orðið var við hann en ítrekað sé að íbúðin sé ný.

Tryggingarfé sé að sjálfsögðu ekki endurgreitt þegar leigjandi stingi af á miðju leigutímabili og verði hún innheimt út leigutímabilið.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að flest það sem komi fram í greinargerð varnaraðila sé rangt.

Það sé rétt að varnaraðili hafi spurt hvort hún gæti fundið nýjan leigjanda en það hafi þó ekki verið hennar hlutverk að gera það. Þar að auki vilji enginn leigja svona dýra íbúð.

Sóknaraðili geti sýnt fram á það með mynd að það hafi lekið. Sóknaraðili fari fram á að varnaraðili hætti að senda sér reikninga fyrir leigu þar sem hún sé flutt út. Einstaklingur, sem hafi túlkað fyrir hönd varnaraðila, hafi verið sá eini sem sóknaraðili hafi rætt við. Uppsögn og leiga hafi verið gerð með honum en ekki beint með varnaraðila en hann hafi sagt að varnaraðili hefði ekki verið á staðnum.

Enginn hafi viljað taka við lyklum af sóknaraðila en þó hafi hún fengið tölvupóst um að hún ætti að skila lyklunum á staðnum. Því hafi hún sent lyklana með pósti þar sem enginn hafi viljað taka við þeim.    

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kröfur varnaraðila um leigu eftir 1. júlí 2020. Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 420.000 kr. til tryggingar á réttum efndum og var mánaðarleg fjárhæð leigunnar 150.000 kr. 

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum samningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. þó 50. gr. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skuli þau tilgreind í leigusamningi. Ekkert slíkt var skráð í leigusamning aðila en samkvæmt honum átti leigutíma að ljúka 31. október 2022.

Með tölvupósti sóknaraðila 17. júní 2020 upplýsti hún varnaraðila að hún hygðist flytja út 30. júní 2020. Sama dag spurði varnaraðili hver myndi taka við leigunni og sagði sóknaraðili þá að það væri ekki hennar hlutverk að sjá um það. Varnaraðili benti þá á að leigusamningurinn væri tímabundinn eins og sóknaraðila hafi ítrekað verið sagt. Í kæru segir að hún hafi sagt upp leigusamningi með þriggja mánaða fyrirvara en engin gögn styðja þá fullyrðingu.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga. Ætla má út frá málatilbúnaði sóknaraðila að leigusamningi hafi verið rift af hennar hálfu á þeirri forsendu að leiga hafi verið há. Einnig nefnir sóknaraðili að lekið hafi í íbúðina en ekki liggur fyrir nánari rökstuðningur þar um eða upplýsingar um að varnaraðili hafi neitað að bregðast við umkvörtunum. Gögn málsins benda þannig ekki til þess að skilyrði 60. gr. húsaleigulaga séu uppfyllt í máli þessu. Kærunefnd telur því að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila þegar hún skilaði íbúðinni 1. júlí 2020.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri eins háa vexti og kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda, reyni ekki á tryggingu þessa. Einnig segir að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigjandi skuli bæta leigusala það tjón sem leiðir af vanefndum hans en ákvæðið hefur verið notað með lögjöfnun þegar um ólögmæta riftun af hálfu leigjanda er að ræða. Er þar einnig kveðið á um að leigjandi skuli greiða bætur sem jafngildi leigu út uppsagnarfrest. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Þrátt fyrir ólögmæta riftun sóknaraðila hvíldi þannig sú skylda á varnaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja íbúðina út hið fyrsta eftir að hann var kominn aftur með umráð hennar.

Kærunefnd óskaði eftir upplýsingum frá varnaraðila um það hvort gerðar hafi verið ráðstafanir til að leigja íbúðina út að nýju eftir að sóknaraðili skilaði íbúðinni og þá eftir atvikum frá hvaða tíma íbúðin fór í útleigu á ný og hvert sé leiguverðið. Varnaraðili segir að íbúðin hafi þegar verið auglýst og að hann hafi haft samband við nokkra aðila sem hafi vantað íbúð en hún hafi þó ekki enn verið leigð út. Sjálf segir sóknaraðili að enginn hafi viljað leigja eignina. Með hliðsjón af þessu og ástandi leigumarkaðar á Suðurnesjum telur kærunefnd því óhætt að leggja til grundvallar að varnaraðila verði ekki um það kennt að eignin hafi ekki komist aftur í leigu innan þriggja mánaða frá því sóknaraðili fór úr eigninni. Með vísan til þess fellst kærunefnd ekki á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða henni tryggingarfé sem nemur tæplega þriggja mánaða leigu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 420.000 kr. er hafnað.

Reykjavík, 1. febrúar 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður