Matsmál nr. 2/2020, úrskurður 23. maí 2022

Ár 2022 mánudaginn 23. maí er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 2/2020

Reykjavíkurborg

gegn

Eygló Gunnarsdóttur

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

I

Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Allani Vagni Magnússyni, varaformanni ad hoc, ásamt Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Einari Páll Kjærnested, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II.

Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:

Með beiðni dagsettri 28. febrúar 2020 fór lögmaður eignarnema þess á leit við matsnefnd eignanámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á spildu úr landi jarðarinnar Hofs Reykjavík. Var beiðnin reist við 1. tl. 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Eignarnámsþoli er Eygló Gunnarsdóttir, kt. […], eigandi Hofs fastnr. 208-5244, en eignarnámið varðar þá fasteign.

Andlag eignarnámsins er sá hluti jarðarinnar Hofs, fastanúmer 208-5244, 116 Reykjavík, sem samkvæmt deiliskipulagi svæðisins og síðari hönnun, á grundvelli deiliskipulagsins, er þörf á undir fyllingu fyrir Brautarholtsstíg til að tryggja umferð og öryggi gangandi vegfarenda meðfram Brautarholtsvegi. Um er að ræða 3.275 fermetra spildu úr jörðinni.

Umráð landsins hafa þegar verið tekin og framkvæmdum við stíginn var lokið sumarið 2019.

Málsmeðferð

Með bréfi dagsettu 28. janúar sl. var Allan Vagn Magnússon fyrrverandi dómstjóri settur varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta ad hoc til meðferðar máls þessa. Þá hafði nefndin undir stjórn þáverandi varaformanns nefndarinnar haft málið til meðferðar, farið á vettvang og hlýtt á flutning málsins en úrskurður varð ekki lagður á það. Varaformaður gerði þá athugasemd við lögmann eignarnema að skv. 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sé það sveitarstjórnar að taka ákvörðun um að beita eignanámi og að ekki væri nægjanlegt að borgarráð tæki slíka ákvörðun líkt og ráðið gerði á fundi sínum 15. nóvember 2018. Borgarstjórn ákvað á fundi sínum 3. maí sl. að beita eignarnámsheimmild sinni. Nefndin hefur því tekið málið til meðferðar að nýju og var fundur haldinn í húsakynnum Klébergsskóla á Kjalarnesi hinn 20.maí sl. að lokinni vettvangsgöngu, lögð fram 69 skjöl og málið flutt og tekið til úrskurðar.

Sjónarmið eignarnema:

Eignarnemi gerir þá kröfu að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur vegna eignarnáms eignarnema á hluta lóðarinnar Hofs, fastanúmer 208-5244, undir fyllingu fyrir Brautarholtsstíg sem nemur 3.275 fermetrum af landinu.

Fyrir liggi samþykkt deiliskipulag um að leggja 1.400 metra langan göngustíg, svonefndan Brautarholtsstíg, til hliðar við Brautarholtsveg, nr. 1213, á Kjalarnesi. Samkvæmt skipulaginu liggi Brautarholtsstígur yfir jarðirnar Hof og Krók. Deiliskipulagið sé frá árinu 2009 og sé stígnum ætlað að tryggja umferð og öryggi gangandi vegfarenda með Brautarholtsvegi. Ljóst sé að stígnum verði ekki komið fyrir á annan hátt.

Eignarnemi og eignarnámsþoli hafi í í talsverðan tíma reynt að ná samkomulagi vegna fyrirhugaðra framkvæmda en sú viðleitni hafi ekki borið árangur.

Eignarnemi byggir eignarnámsheimild sína á 1. til 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. þar sem segir m.a:

„Sveitarstjórn er heimilt að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar og á grundvelli gildandi deiliskipulags að taka eignarnámi vegna framkvæmdar skipulagsins:

    1. Fasteignir sem sveitarstjórn er samkvæmt skipulaginu nauðsynlegt að fá umráð yfir til almannaþarfa.“

    Eignarnemi telur að göngustígurinn sem hér um ræðir falli undir ákvæði þetta þar sem um sé að ræða almannaþörf. Almannaþörfin felist í því að tryggja uppbyggingu samkvæmt samþykktu skipulagi og tryggja öryggi skólabarna og annarra gangandi vegfaranda. Skipulagsstofnun hafi í umsögn sinni, dagsettri 22. maí 2018 fallist á það mat eignarnema að um sé að ræða almannaþörf.

Þá telur eignarnemi skilyrðum 3. mgr. 50. gr. skipulagslaga fullnægt enda hafa aðilar ítrekað og sannarlega leitast við að ná samningum við eignarnámsþola en ekki hafi náðst samkomulag um verðmæti spildunnar. Eignarnemi telur að sanngjarnar bætur vegna eignarnáms á landspildunni úr jörðinni Hof séu 300 krónur fyrir fermetra og verðmæti spildunnar sé því í heild að fjárhæð 682.800 krónur (300 x 2276 = 682.800). Við þetta mat sitt hafi eignarnemi meðal annars haft hliðsjón af kaupverði eignarnema á hluta jarðarinnar Varmadals. Um sé að ræða eðlilega viðmiðun við ákvörðun bóta. Varmadalur sé rétt utan þéttbýlis í Mosfellsbæ og við Esjumela. Forsendur kaupanna á Varmadal haf verið að svæðið þótti henta vel fyrir atvinnustarfsemi eins og t.d. rekstur gagnavers þar sem tengivirki Landsnets væri stutt frá. Þá fylgdi veiðiréttur jörðinni. Þá sé þessi niðurstaða í samræmi við fyrri niðurstöður matsnefndarinnar um sambærilegt land. Horfa verði til þess að ekki sé um að ræða byggingarhæft land en jafnframt ljóst að landið nýtist illa sökum nálægðar við umferð á Brautarholtsvegi. Eignarnemi telur óhjákvæmilegt að verðmæti lands lækki við það eitt að notkunarmöguleikar þess teljist takmarkaðir. Það hafi ítrekað verið viðurkennt með úrskurðum matsnefndarinnar að ekki skuli greiða sömu bætur fyrir byggingarland og annað land sem ekki býður upp á sömu möguleika.

Eignarnemi hafi þrátt fyrir framangreint ákveðið að bjóða eignarnámsþola 700 krónur fyrir fermetra til að ljúka málinu. Eignarnámsþoli hafi hafnað því boði. Eignarnemi telur að matsnefndin verði að meta sanngjarnar bætur vegna eignarnámsins undir göngustíginn án tillits til tilboða eignarnema til eignarnámsþola enda séu þau boð ekki skuldbindandi í því matsferli sem nú sé hafið. Eignarnemi telji, eins og að framan segir, að sanngjarnar bætur til eignarnámsþola séu 300 krónur á fermetra en eignarnemi telur að lagning göngustígsins takmarki ekki uppbyggingu eða nýtingu á lóð eignarnámsþola frekar en Brautarholtsvegur nr. 1213 geri nú þegar. Fram kom í málflutningi hans að viðurkennt væri að eignanámsþola bæri bætur vegna þess að girðing var tekin niður um tíma.

Sjónarmið eignarnámsþola:

Eignarnámsþoli gerir þá kröfu að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur vegna eignarnáms spildu úr jörðinni Hofi, fastanúmer 208-5244, undir Brautarholtsstíg auk vaxta frá þeim tíma er eignarnemi fékk umráð hins eignarumda, þ.e. frá 3. mars 2017 til úrskurðardags. Hvað bætur snertir gerir hann nú þær kröfur að við mat bóta verði að miða við verðlag dagsins í dag eins og hér standi á um drátt á meðferð málsins. Þá gerir eignarnámsþoli kröfu um bætur að fjárhæð ein milljón króna vegna rasks og tímabundinna óþæginda vegna framkvæmdanna.

Þá er krafist málskostnaðar úr hendi eignarnema.

Í málinu sé ekki ágreiningur um eignarnámsheimild eða nauðsyn stígsins. Ágreiningur sé um hvað teljist sanngjarnar bætur fyrir landspilduna úr jörðinni Hof. Af hálfu eignarnema hafi verið miðað við að 300 krónur fyrir hvern fermetra séu hæfilegar bætur. Ákvörðunina rökstyðji eignarnemi með vísun til annars vegar söluverðs jarðarinnar Varmadals samkvæmt kaupsamningi dags. 1. apríl 2015 og hins vegar nálægðar spildunnar við Brautarholtsveg. Á þetta geti eignarnámsþoli ekki fallist. Matsnefnd eignarnámsbóta hafi í úrskurðum litið til gildandi skipulags, framtíðar nýtingu, verðlagningu jarða í nágrenni og hugsanlegra framkvæmda, sbr. t. d. úrskurð í máli nr. 3/2014 (Kapelluhraun).

Eignarnemi telji verðmæti jarðarinnar Varmadals endurspegla sanngjarnt verð fyrir landsspildu undir gangstíg úr landi Hofs. Eignarnámsþoli bendir á að kaupandi í kaupsamningi um Varmadal hafi ekki verið einkaaðili heldur eignarnemi sjálfur. Valdi það óvissu hvernig verðlagningu hafi verið háttað. Að mati eignarnámsþola verði að vera hægt að gera sér grein fyrir verðlagningu með fyllilegum og augljósum hætti eigi söluverð jarða að vera viðmiðunargildi um markaðsvirði annarra jarða í nágrenninu. Svo sé ekki í þessu tilviki. Verðlagning Varmadals geti því ekki, með þeim hætti, gefið vísbendingu um raunverulegt markaðsvirði á landi eignarnámsþola, sbr. matsmál nr. 4/1996 frá 30. september 1996 (Hesthús).

Að mati eignarnámsþola, sé enn fremur ekki unnt að leggja kaupverð heillar jarðar til grundvallar eignarnámsbótum þegar tekin sé afmarkaður hluti jarðar. Í kaupsamningi um Varmadal sé miðað við að jörðin sé um 165 hektarar. Verð á fermetra sé hærra ef lítið og afmarkað svæði er tekið eignarnámi, sbr. matsmál nr. 4/2009. Í þessu samhengi skipti máli að eignarnemi hafi hafnað að taka meira land eignarnámi en nauðsynlegt væri undir stíginn, sbr. tölvupóst frá 11. nóvember 2016. Eignarnemi telji sér því heimilt að krefjast nákvæmlega þess lands sem hann þarfnast undir stíg en greiða sama verð og ef hann hefði keypt heila jörð. Eignarnámsþoli hafnar slíkri framkvæmd. Þá sé rétt að halda því til haga að jarðgæði Hofs og Varmadals séu ólík. Varmadalur sé utarlega á Kjalarnesi og fjarri þéttbýli. Þá sé landið ekki skipulagt sem íbúðabyggð. Eignarnema beri að bæta allt það land sem tekið hafi verið undir Brautarholtsstíg. Í matsbeiðni eignarnema sé miðað við 2.776 fermetra með 10% vikmörkum. en fyrir liggur að aðilar eru sammála um að hin  eignanumda spilda sé 3.275 fermetrar að stærð. Eignarnemi byggi á því að notkun landsins sé nú þegar takmörkuð vegna Brautarholtsvegar. Stígurinn hafi verið lagður innan veghelgunar hans. Eignarnemi telji að lagning göngustígsins takmarki ekki uppbyggingu eða nýtingu á lóð eignarnámsþola frekar en Brautarholtsvegur geri nú þegar. Það sé því nauðsynlegt að fjalla stuttlega um áhrif Brautarholtsvegar á ákvörðun eignarnámsbóta með hliðsjón af vegalögum. Vegargerðin sé veghaldari, sbr. 1. mgr. 13. gr. vegalaga nr. 80/2007. Vegagerðin sjái um gerð vegaskrár, sem sé skrá yfir þjóðvegi, sbr. 1. mgr. 7. gr. vegalaga. Í 8. gr. vegalaga séu taldir upp flokkar þjóðvega og kveðið sérstaklega á um héraðsvegi í c-lið 2. mgr. 8. gr. laganna. Brautarholtsvegur sé skráður héraðsvegur í vegaskrá samkvæmt vegalögum. Vegagerðin kaupi ekki land undir héraðsvegi og ef vegurinn uppfylli ekki lengur skilyrði vegalaga sé hann felldur af vegaskrá og falli hann þá aftur til landeiganda. Land undir Brautarholtsvegi sé því í eigu eignarnámsþola. Meðan vegurinn sé á vegaskrá hvíli á honum sú kvöð að hann skuli vera opinn almenningi til frjálsrar umferðar enda sé veginum haldið við af ríkissjóði, sbr. 1. mgr. 8. gr. vegalaga. Í framkvæmd hafi verið miðað við að vegi tilheyri 12 metra breitt vegsvæði, þ.e. 6 metrar til beggja hliða frá miðlínu hans, sbr. m.a. matsmál nr. 1/2017. í gögnum málsins sé miðað við 30 metra, þ.e. 15 metra til beggja hliða.

Að mati eignarnámsþola verði að meta verðmæti landsspildu undir stíg eins og eignarnám væri framkvæmt við lagningu vegarins. Landið undir Brautarholtsveg sé í eigu eignarnámsþola en háð kvöð um umferð meðan hann er á vegaskrá. Eignaskerðing vegna þeirrar kvaðar hafi ekki verið bætt. Eignarnemi ætlist til þess að endurgjald hans fyrir varanlegan og beinan eignarrétt skerðist vegna kvaðarinnar. Eignarnámsþoli hafnar þeim sjónamiðum. Að mati eignarnámsþola séu það óréttmæt sjónarmið að lækka bætur með vísan til kvaðar sem lögð hafi verið á bótalaust. Notkunarmöguleikar landsins hafi ekki verið skertir varanlega vegna Brautarholtsvegar því vegstæði falli aftur til landeiganda þegar vegurinn verði tekinn af vegaskrá. Beita yrði eignarnámi vegna frekari uppbyggingu Brautarholtsvegar eða tilfærslu. Þótt gildandi lög kunni, eins og nú hagar til, að hindra nýtingu að einhverju leyti, þá ráði það ekki úrslitum um verðgildi þessara eignarréttinda, sbr. úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta frá 30. desember 1980 (Deildartunguhver). Meginforsenda eignarnema fyrir lægri verði standist því ekki skoðun.

Norðan við veginn sé lítill hluti jarðarinnar Hofs. Með eignarnáminu sé beinn eignarréttur á landi færður frá eignarnámsþola til eignarnema og land Hofs sé varanlega skorið í tvo hluta.

Eignarnámsþoli geri kröfu um að miðað verði við sömu sjónarmið og ef land væri tekið eignarnámi undir Brautarholtsveg. Eignarnámsþoli fengi óskertar bætur fyrir land undir veg ef það yrði tekið eignarnámi af Vegagerðinni, sbr. matsmál nr. 1/2017. Eignarnámsbætur verði að miða við endurgjald vegna varanlegrar yfirfærslu eignarréttinda frá eignarnámsþola til eignarnema.

Samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030, frá nóvember 2013, sé gert ráð fyrir að Grundarhverfi stækki á skipulagstímabilinu. Vænlegast sé talið að hverfið þróist til vesturs með ströndinni en einnig sé gert ráð fyrir þróun þess til norðurs. Á uppdrætti í aðalskipulagi um landnotkun á Kjalarnesi sé nú þegar gert ráð fyrir að stór hluti jarðarinnar Hofs sé fært undir íbúðabyggð. Horfa verði til væntanlegs skipulags við mat á verðmæti fasteigna. Eignarnámsþoli hafi unnið að deiliskipulagi fyrir íbúðabyggð á jörðinni. Tillaga um slíkt deiliskipulag hafi verið kynnt eignarnema og fornleifaskráning hafi farið fram. Hafi þetta áhrif til hækkunar. Í aðalskipulagi sé jafnframt gert ráð fyrir að Sundabraut verði lögð. Sundabraut hafi áhrif á verðmæti eigna á Kjalarnesi. Nálægð við miðborg Reykjavíkur hafi áhrif á verðmæti fasteigna og Sundabraut muni tengja Kjalarnes betur við miðborgina. Því sé nokkuð ljóst að nú þegar sé þörf á auknu byggingalandi á höfuðborgarsvæðinu og hafi margir horft til þessa svæðis sem framtíðar byggingalands. Hugsanlegar framkvæmdir hafa áhrif á markaðsverð, sbr. matsmál 3/2014 (Suðurnesjalína 2 - Straumur). Í því matsmáli hafi m.a. sérstaklega verið litið til þess að flugvöllur væri hugsanlegur í Hvassahrauni og hefði það áhrif á verðlagningu á svæðinu. Í umræddu máli hafi verið fjallað um úfið mosagróið hraun í óbyggðu landi en litið til þess að líklegt væri að byggð þróist í átt að landinu. Miðað við þær forsendur hafi verð á einn hektara í miðju hrauni verið ákveðið 3.000.000 krónur eða um 300 krónur á hvern fermetra. Það sé því ljóst að verðmat eignarnema geti ekki staðist. Eignarnám hafi verið gert í vel grónu landi sem ætlað sé undir íbúðabyggð. Hafna beri því að miða eigi við 300 krónur fyrir hvern fermetra. Að mati eignarnámsþola verði að horfa til matsmála þar sem fjallað hafi verið um eignarnám í sambærilegu landi. Land Hofs sé vel gróið og gott til byggingar. Það liggi við þéttbýli með góða fjallasýn og fallegt útsýni til sjávar. Landið liggi að sjó og bíði meðal annars upp á náttúrulegar sjávarlóðir sem sé mikið verðmæti þegar horft sé til byggingasvæðis framtíðarinnar á höfuðborgarsvæðinu. Vandfundið sé land á höfuðborgarsvæðinu sem hafi þessa kosti. Þetta séu sjónarmið sem talin eru hafa áhrif til hækkunar, sbr. matsmál nr. 9/2005. Gæði landsins séu því mikil.

Ágreiningi um verðmæti lóða og jarða í útjaðri höfuðborgarsvæðisins hafi verið skotið til matsnefndar eignarnámsbóta. Þau fordæmi séu ekki nýleg en af þeim má þó draga ályktanir um verðlagningu. Verðmæti sambærilegra eigna í útjaðri höfuðborgarsvæðisins hafi verið metið á verðbilinu 2.500 - 5.800 krónur. Að mati eignarnámsþola endurspegli það verð betur þau verðmæti sem hér sé verið að taka eignarnámi. Í matsmáli nr. 4/2009 (Kapelluhraun) hafi svæði í útjaðri Hafnarfjarðar verið tekið eignarnámi. Það hafi ekki verið íbúðabyggð en engu að síður verið miðað við 3.800 krónur fyrir hvern fermetra. Í matsmáli nr. 12/2008 (Blikastaðaland) hafi ekki verið fallist á að land væri byggingarland. Það var staðsett milli Reykjavíkur og Mosfellsbæjar. Verðmæti hvers fermetra hafi verið miðað við 2.500 krónur. Þá hafi verið miðað við 5.800 krónur fyrir hvern fermetra í matsmáli nr. 9/2005 (Norðlingaholt).

Að mati eignarnámsþola sé rétt að miða við þessi fordæmi þegar ákvörðun er tekin um fjárhæð eignarnámsbóta. Öll fordæmin séu í útjaðri höfuðborgarsvæðisins en þó nær miðborginni en Kjalarnes. Á móti komi að þau eru gömul og krónan hefur rýrnað. Verðlagning landsspildunnar sé því frekar á bilinu 2.500 - 5.800 krónur en ekki 300 krónur líkt og gerð sé krafa um. Árið 2001 hafi 1,5 hektara spilda verið seld úr jörðinni Hofi til Reykjavíkurborgar fyrir 8.000.000 krónur. Til viðbótar við þá greiðslu hafi eignarnámsþola verið heimilt að selja byggingarrétt lóðar innan spildunnar beint, sbr. 5. gr. kaupsamningsins. Byggingarrétturinn var seldur fyrir eina milljón króna. Samtals hafi því verið greiddar níu milljónir króna fyrir 1,5 hektara spildu úr landi Hofs. Á verðlagi þess tíma hafi það dugað til að kaupa íbúð í Birkimel í vesturbæ Reykjavíkur. Sambærileg íbúð við Birkimel hafi selst á árinu 2018 fyrir 43.900.000 krónur. Miðað við þessar upplýsingar þá séu 300 krónur á fermetra allt of lágt verð. Til grundvallar verðlagningar í þeim viðskiptum hafi verið matsgjörð, dags. 13. september 2001. Í nágrenni Hofs sé lóðin Lykkja 2 og sé hún 5.575 fermetrar. Fasteignmat þeirrar lóðar sé 11.850.000 krónur eða 2.125 krónur fyrir hvern fermetra. Lóðin var sett á sölu og samkvæmt söluyfirliti hafi verið miðað við að verðmæti lóðarinnar væri 16.500.000 krónur sem sé um 3.000 krónur á hvern fermetra. Þá er jafnframt vísað til þess að eignarnámsþola hafi verið boðnar 400.000.000 krónur fyrir alla jörðina árið 2016. Eignarnámsþoli hafi hafnað því boði. Áður hafi verið boðnar 450.000.000 krónur árið 2006 og hafi því tilboði einnig verið hafnað. Jörðin Hof sé um 22 hektarar og því ljóst að markaðsverð geti ekki verið lægra en 2.045 krónur fyrir hvern fermetra, enda hafi boðinu verið hafnað og tók það til jarðarinnar í heild. Með vísan til alls framangreinds telur eignarnámsþoli að sanngjarnar bætur vegna eignarnáms vera 3.900 krónur fyrir hvern fermetra. Eignarnámsþoli gerir kröfu um að henni verði greiddar 17.327.700 kr. fyrir landið sem tekið var eignarnámi (3.900 kr./fermetra x 4.443 fermetrar). Endanleg fjárhæð verður þó að ráðast af mælingum á stærð spildunnar sem tekin er eignarnámi.

Eignarnámsþoli gerir kröfu um greiðslu eignarnámsbóta auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, sbr. 9. gr. sömu laga, frá 3. apríl 2017 til úrskurðardags. Þann 3. apríl 2017 hafi mánuður verið liðinn frá því að eignarnemi fékk umráð hins eignarumda með samkomulagi, sbr. 6. gr. samkomulagsins. Eignarnámsþoli telur ekki við sig að sakast þó málið hafi dregist svo sem raun ber vitni. Matsnefnd eignarnámsbóta hafi reiknað vexti eftir að eignarnemi fékk umráð lands, sbr. matsmál nr. 6/2004 (Kirkjubæjaklaustur) og 17/2006 (Eyvík II). Til vara er krafist vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 3. mars 2017 til greiðsludags.

Eignarnámsþoli gerir kröfu um greiðslu bóta vegna tímabundinna óþæginda. Á sumrin hafi hagi á jörðinni verið beittur af hestum eignarnámsþola. Framkvæmdir hafi hafist í júní 2019 og girðing verið tekin niður við Brautarholtsveg. Það hafi því ekki verið unnt að beita hrossum á hagann. Eignarnámsþoli hafi orðið að leigja haga undir hrossin. Þá hafi gengið erfiðlega að koma girðingu í ásættanlegt horf eftir framkvæmdirnar. Gerð sé krafa um að leiga fyrir tímabundin missi af haga verði bætt og miðað verði við útgjöld eignarnámsþola að fjárhæð 225.956 kr. vegna þess.

Þá hafi heimreið að húsum verið tekin í sundur vegna framkvæmdanna. Ekki hafi verið unnt að keyra heim á hlað stóran hluta sumarsins. Óskað er eftir að matsnefndin meti bætur að álitum fyrir þau óþægindi.

Eignarnámsþoli gerir jafnframt kröfu um að rask á nýlegri girðingu meðfram Brautarholtsvegi verði bætt. Eignarnámsþoli hafði látið gera tveggja strengja rafmagnsgirðingu og hafi það kostað um tvær milljónir króna. Girðingin var tekin niður á stórum kafla vegna framkvæmda við Brautarholtsstíg. Eignarnámsþoli lagði í upphafi viðræðna strax á það áherslu að ef girðing yrði fyrir hnjaski eða skemmdum yrði það bætt. Eins ef flytja þyrfti hana til, þá yrði það gert á kostnað eignarnema. Eignarnámsþoli hafi ítrekað þetta síðar með skilyrði um jafnvandaðan frágang og áður við framkvæmdarlok. Eignarnemi hafi mikla hagsmuni af því að girðing meðfram vegi sé trygg. Lausaganga hrossa sé bönnuð og eignarnámsþoli væri bótaskyldur vegna árekstur við hross ef það slyppi út á veg. Rafmagnsgirðing sé viðkvæm fyrir útleiðslu og því mikilvægt að strekking sé góð, gengið verði vel frá einangrun á járnstaurum og lína milli horn- og beygjustaura sé bein. Þá sé jafnframt mikilvægt að vanda frágang hornstaura til að halda strekkingu á girðingu. Eignarnámsþoli tók myndir af girðingunni fyrir framkvæmdir (fskj. 44).

Frágangur girðingar eftir framkvæmdir hafi verið mjög lélegur (fskj. 45). Eignarnámsþoli þurfti að ganga ítrekað eftir því að gengið yrði frá girðingu þannig að frágangur yrði ásættanlegur. Eignarnámsþoli hafði því talsvert ónæði af framkvæmdunum (fskj. 29). Óskað var eftir því að fenginn yrði verktaki sem hefði reynslu af girðingarvinnu til að ganga frá girðingunni. Af hálfu eignarnema var því hafnað og frágangur girðingarinnar er enn ófullnægjandi þrátt fyrir aðra tilraun til lagfæringar. Hornstaurar séu á röngum stað, girðing langt frá stígnum á kafla og staurar snúnir og beyglaðir. Að mati eignarnámsþola er fullreynt að fá eignarnema til að ganga frá girðingu, enda hefur því verið hafnað að fá kunnáttumenn í verkið.

Eignarnámsþoli gerir kröfu um að henni verði bætt það rask og óþægindi sem varð vegna framkvæmdanna, sbr. matsmál nr. 8/2019. Verktaki sem hefur sérhæft sig í girðingarvinnu telur að það kosti um 320.000 kr. að koma girðingunni í sambærilegt horf (fskj. 46).

Málskostnaður

Krafa um málskostnað byggir á 11. gr. laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms.

Niðurstaða matsnefndar:

Eignarnám á spildu úr landi eignarnámsþola að Hofi er til komið á grundvelli 2. mgr. 50 gr. skipulagslaga nr. 123/2010 í þágu framkvæmda vegna Brautarholtsstígs sem er stígur meðfram Brautarholtsvegi á Kjalarnesi í Reykjavík en samkvæmt deiliskipulagi svæðisins og síðari hönnun á grundvelli deiliskipulagsins er þörf á göngustíg til að tryggja umferð og öryggi gangandi vegfarenda meðfram Brautarholtsvegi. Um er að ræða 3.275 fermetra spildu úr jörðinni. Í matsbeiðni er spildan sögð 2.776 fermetrar en aðilar eru sammála um að rétt stærð spildu þeirrar sem tekin er eignanámi sé 3.275 fermetrar. Hinn 3. mars 2017 fékk eignarnemi umráð hins eignarnumda og framkvæmdum þeim sem voru tilefni eignarnáms er lokið fyrir nokkru.

Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar 18. október 2012 í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum, t.d. þeim sjaldgæfu tilvikum þegar svo hagar til að eignarnámsþola er skylt vegna fyrirmæla í lögum að halda áfram tiltekinni starfsemi sem hann hefur stundað á þeirri eign sem hann hefur verið sviptur.

Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 20. maí sl. ásamt lögmönnum aðila og eignarnámsþola og kynnti sér aðstæður. Andlag eignarnáms er eins og áður greinir 3.275 fermetrar lands undir svonefndan Brautarholtsstíg sem liggur meðfram Brautarholtsvegi á Kjalarnesi.

Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.

Eignarnemi hefur haft umráð hins eignarnumda frá 3. mars 2017 en eins og hér stendur á um drátt á meðferð máls þessa telur nefndin rétt að miða við verðlag í dag.

Í fyrsta lagi þarf að ákveða fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþola fyrir þá landspildu sem fer undir Borgarholtsstíg. Við það mat er til þess að líta sérstaklega hér að enda þótt land Hofs sé ekki deiliskipulagt er þar framtíðarbyggingarland skv. aðalskipulagi og verður á því byggt að verðmat miðist við ódeiliskipulagt byggingarland. Land Hofs er í aðalskipulagi skipulagt sem íbúðabyggð að hluta til en opið svæði til almennra nota að öðru leyti. Borgarholtsstígur liggur innan veghelgunarsvæðis Borgarholtsvegar og ekki verður séð að eignarnám þetta skerði möguleika eignarnámsþola til nýtingar hugsanlegs byggingarmagns á landi sínu.

Matsnefndin telur að tilboð eignarnema, 300 krónur á fermetra, gefi ekki raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Það geri ekki heldur það viðmiðunarverð sem krafa eignarnámsþola byggir á, 3.990 krónur á fermetra. Matsnefndin telur með vísan til heildstæðs mats sem að framan er lýst og þeirra aðstæðna sem við eiga hér rétt að miða við að verðmæti matsandlagsins nemi 750 krónum á fermetra. Fyrir 3.275 fermetra spildu í landi Hofs þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig vera 2.456.250 krónur (3.275 x 750).

Þá er það álit matsnefndarinnar að til komi rask og ónæði vegna umsvifa eignarnema á framkvæmdatíma vegna þess m. a. að girðing ver felld niður um tíma og aðgengi um heimreið takmarkað og þykja bætur vegna þessa þáttar hæfilega ákveðnar 500.000 krónur.

Þá ber að gera eignarnema að greiða bætur vegna kostnaðar við færslu og lagfæringar á girðingu. Eignarnemi viðurkennir kröfu þessa og telur nefndin rétt að ákvarða bætur vegna þessa 390.000 krónur.

Loks ber að gera eignarnema að greiða eignarnámsþola kostnað vegna reksturs málsins fyrir nefndinni.

Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur til handa eignarnámsþola vera 3.346.250 krónur.

Eignarnemi skal greiða eignarnámsþola 2.978.573 krónur, þar með talinn virðisaukaskattur, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði.

Þá skal eignarnemi greiða 2.000.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Reykjavíkurborg, skal greiða eignarnámsþola, Eygló Gunnardóttur, 3.346.250 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu og 2.978.573 krónur í málskostnað.

Þá skal eignarnemi greiða 2.000.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.

Allan Vagn Magnússon

           Gústaf Vífilsson                                                                     Einar Páll Kjærnested