Nr. 81/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. október 2018

í máli nr. 81/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð 110.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum. Einnig krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að varnaraðila beri endurgreiði henni orkuveitureikning.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 16. ágúst 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 20. ágúst 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 31. ágúst 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila til upplýsingar greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 3. september 2018, og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 12. september 2018, sem voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, og var varnaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir hans bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 13. september 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 2. júní 2017 til 2. júní 2018, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um lok leigutíma og endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi hún lagt fram tryggingu að fjárhæð 660.000 kr. inn á reikning föður varnaraðila. Eftir að leigusamningi hafi lokið 2. júní 2018 hafi sóknaraðili verið áfram í íbúðinni með samþykki varnaraðila og greitt leigu fyrir júnímánuð. Þann 21. júní 2018 hafi sóknaraðili tilkynnt fasteignasala, sem hafi haft milligöngu um mál varnaraðila, um að hún hygðist flytja út 1. júlí 2018. Þá hafi henni verið tilkynnt að uppsögn væri sex mánuðir þar sem hún hefði farið fram yfir árs leigusamning. Sóknaraðili hafi mótmælt þessu og ekki talið sig samningsbundna og að slíkt ákvæði ætti ekki við nema hún yrði áfram í íbúðinni eða í að minnsta kosti 60 daga eftir að samningi hafi lokið. Sóknaraðila hafi þá verið tilkynnt að hún ætti að finna nýjan leigjanda og greiða leigu þar til nýr leigjandi myndi finnast. Íbúðin hafi staðið auð í tvær vikur eftir að hún hafi flutt út og þá hafi henni verið tilkynnt að búið væri að finna nýjan leigjanda og sóknaraðili skyldi greiða 110.000 kr. í leigu fyrir júlí. Þessu hafi sóknaraðili ekki verið sammála og farið fram á endurgreiðslu tryggingarinnar. Þann 20. júlí 2018 hafi faðir varnaraðila lagt 550.000 kr. inn á reikning sóknaraðila, þ.e. trygginguna að frádregnum 110.000 kr. sem hann telji að sóknaraðili hafi átt að greiða fyrir júlí þótt hún hafi ekki búið í íbúðinni og hvorki verið bundin leigusamningi né uppsagnarfresti.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um hafi verið að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs með möguleika á framlengingu. Samið hafi verið um þriggja mánaða uppsagnarfrest af beggja hálfu.

Sóknaraðili hafi óskað eftir áframhaldandi leigu með tölvupósti 22. maí 2018 til fasteignasala sem hafi haft milligöngu um leiguna fyrir hönd varnaraðila. Sóknaraðila hafi þá verið sagt að varnaraðili væri væntanleg til landsins mánuði síðar og ákvörðun yrði tekin um áframhaldandi leigu þegar hún kæmi. Jafnframt hafi sóknaraðila verið sagt að íbúðin færi aldrei á sölu fyrr en um haustið og hún fengi alltaf að minnsta kosti þriggja mánaða uppsagnarfrest. Sóknaraðili hafi líst yfir ánægju sinni með þetta fyrirkomulag.

Þann 21. júní 2018 hafi sóknaraðili aftur haft samband við fasteignasalann og sagt að hún ætlaði úr íbúðinni um næstu mánaðamót. Henni hafi verið bent á að fyrirvarinn væri stuttur og að það væri lágmark að hún greiddi leigu þar til nýr leigjandi tæki við. Nýr leigjandi hafi tekið við íbúðinni 15. júlí 2018 og því talið sanngjarnt og eðlilegt að sóknaraðili greiddi leigu fram að þeim tíma, enda hafi hún sjálf óskað eftir áframhaldandi leigu í maí 2018.

Þegar komið hafi að því að greiða trygginguna til baka hafi sóknaraðili sjálf lagt til að leigan fyrir júlí 2018 yrði dregin frá tryggingunni eins og sjá megi af samskiptum hennar við fasteignasalann 18. júlí 2018.

Þegar faðir varnaraðila hafi fengið lykla að íbúðinni 4. júlí 2018 hafi hann farið á staðinn og tekið mynd af rafmagnsmæli. Þar sem enginn hafi verið í íbúðinni fyrr en 15. júlí 2018 hafi D verið send sú mynd vegna rafmagnsnotkunar sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samskipti hennar við fasteignasalann hafi einungis verið persónulegar vangaveltur á milli þeirra um hvað væri best að gera þar sem hún hafi talað um að íbúðin væri að fara á sölu, en fasteignasalinn hafi verið vinkona sóknaraðila á þessum tíma. Það að þær hafi spjallað saman í síma og á „messenger“  breyti ekki þeirri staðreynd að sóknaraðili hafi ekki verið bundin samningi við varnaraðila. Sóknaraðila hafi ekki borið að greiða leigu fyrir umrætt tímabil þar sem ekki hafi verið til staðar leigusamningur þrátt fyrir að þær hafi velt upp möguleikum. Ástæða þess að sóknaraðili hafi beðið um að þessi fjárhæð yrði dregin af tryggingunni hafi einfaldlega verið til þess að allri upphæðinni yrði ekki haldið eftir á meðan aðilar væru ósammála og fengju niðurstöðu í málið. Það þýði ekki að hún hafi samþykkt að greiða leigu heldur hafi hún viljað fá til baka það sem ekki hafi staðið ágreiningur um og svo myndi hún óska eftir eftirstöðvunum síðar þegar fyrir lægi að hún væri ekki samningsbundin á nokkurn hátt.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að umræddur fasteignasali hafi séð um leigumiðlunina og öll samskipti um leiguna farið í gegnum hann. Gengið hafi verið út frá því að sóknaraðili yrði áfram í íbúðinni og nýr samningur gerður þegar varnaraðili kæmi að utan.

Sóknaraðili hafi tilkynnt fasteignasalanum á „messenger“ rétt fyrir mánaðamótin júní/júlí að hún hafi ætlað út úr íbúðinni um mánaðamótin. Hafi hún ekki talið sig samningsbundna á nokkurn hátt sé erfitt að skilja hvers vegna hún hafi talið sig þurfa að tilkynna um það sérstaklega að hún væri að fara út úr íbúðinni. Þetta hafi ekki verið „persónulegar vangaveltur“ eins og hún haldi fram.

Það að aðstæður hafi breyst hjá henni eins og hún setji sem skýringu á skyndilegri brottför sinni breyti ekki þeirri staðreynd að hún hafi sjálf verið búin að óska eftir framlengingu og vitað að hún fengi sanngjarnan uppsagnarfrest færi íbúðin á sölu. Sanngjarn uppsagnarfrestur hljóti að ganga í báðar áttir, enda um að ræða samkomulag á milli tveggja aðila. Í leigusamningi sé kveðið á um möguleika á framlengingu og að uppsagnarfrestur sé þrír mánuðir. Sóknaraðili hafi verið krafin um greiðslu vegna tveggja mánaða eða þar til nýr leigjandi hafi tekið við.

VI. Niðurstaða            

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning og átti leigutíma samkvæmt honum að ljúka 1. júní 2018. Samkvæmt samkomulagi aðila var sóknaraðili áfram í íbúðinni og greiddi leigu fyrir júnímánuð. Leigusamningur var ekki endurnýjaður skriflega. Samkvæmt rafrænum samskiptum sóknaraðila við fasteignasala, sem starfaði fyrir varnaraðila, þann 15. maí 2018 spurðist sóknaraðili fyrir um hvort faðir varnaraðila hygðist framlengja leigusamningi og svaraði sóknaraðili því játandi þegar hún var spurð hvort hún vildi áframhaldandi leigu. Þann 22. maí 2018 upplýsti fasteignasalinn sóknaraðila um að varnaraðili kæmi til landsins eftir mánuð og þá yrði skoðað hvort íbúðin færi á sölu. Jafnframt tók hún fram að sóknaraðili fengi alltaf þriggja mánaða uppsagnarfrest og íbúðin yrði ekki sett á sölu fyrr en um haustið. Þann 21. júní 2018 tilkynnti sóknaraðili fasteignasalanum að hún hygðist flytja úr íbúðinni um næstu mánaðamót. Nýir leigjendur tóku við íbúðinni 15. júlí 2018 og krafði varnaraðili sóknaraðila um leigu vegna fyrri hluta júlímánaðar.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þá segir í 2. mgr ákvæðisins að tímabundnum samningi verði ekki slitið með uppsögn. Í 59. gr. húsaleigulaga segir að líði átta vikur frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn ótímabundins leigusamnings eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn, framlengist leigusamningurinn ótímabundið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Leigusamningi aðila lauk 1. júní 2018 en sóknaraðili afhenti varnaraðila eignina 2. júlí 2018. Leigusamningur aðila framlengdist þannig ekki á grundelli 59. gr. laganna og ekki verður af gögnum málsins ráðið að nýr ótímabundinn samningur hafi stofnast á milli aðila með öðrum hætti. Það er því niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri ekki að greiða leigu fyrir tímabilið 3.-15. Júlí 2018. Með hliðsjón af þessari niðurstöðu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða henni eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 110.000 kr. ásamt vöxtum frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi sem fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis, þ.e. 31. júlí 2018, til þess dags er tryggingarfénu er skilað, sbr. 4. mgr. sömu greinar.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni reikning vegna orkunotkunar í íbúðinni fyrri hluta júlímánaðar 2018. Varnaraðili greinir frá því að hann hafi þann 4. júlí 2018 tekið mynd af rafmagnsmæli íbúðarinnar og þar sem enginn hafi verið í íbúðinni fyrr en frá 15. júlí 2018 hafi hann sent þá mynd til D vegna rafmagnsnotkunar sóknaraðila. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila og þar að auki er umræddur reikningur ekki meðal gagna málsins. Kærunefnd fellst því ekki á þessa kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 110.000 kr. ásamt vöxtum frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram og dráttarvöxtum frá 31. júlí 2018 til greiðsludags.

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu reiknings vegna orkunotkunar er hafnað.

Reykjavík, 31. október 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson