Nr. 102/2018 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 18. desember 2018
í máli nr. 102/2018
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A
Varnaraðili: B
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 585.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum. Einnig að varnaraðila beri að endurgreiða henni leigu vegna tímabilsins 4.-31. ágúst 2018 að fjárhæð 176.129 kr. en til vara 94.355 kr. vegna tímabilsins 15.–31. ágúst 2018. Einnig krefst hún þess að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni kostnað vegna útkalls meindýraeyðis að fjárhæð 15.330 kr.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Jafnframt krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða leigu fyrir september 2018 að fjárhæð 195.000 kr.
Með kæru, móttekinni 24. september 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 1. október 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 14. október 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 15. október 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 19. október 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 24. október 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi, mótteknu 7. nóvember 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning með upphafstíma frá 1. september 2017 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að Rekagranda 7 í Reykjavík. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár, leigu vegna ágústmánaðar 2018 og kostnað við að kalla út meindýraeyði.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Í lok júlí og byrjun ágúst 2018 hafi borið á maurum í íbúðinni, auk þess sem klóaklykt hafi fundist annað slagið þá um sumarið. Sóknaraðili hafi kallað út meindýraeyði 3. ágúst 2018 og hann komist að niðurstöðu um að þetta væru klóakmaurar. Vegna þessa hafi verið eitrað inni á baðherbergi og varnaraðili í kjölfarið útvegað sóknaraðila bráðabirgðahúsnæði. Það húsnæði hafi verið tómt nema þar hafi verið rúm en það verið í óásættanlegu ásigkomulagi. Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila að vilji hennar stæði til að rifta leigusamningi og það orðið til þess að varnaraðili hafi viljað að sóknaraðili færi úr bráðabirgðahúsnæðinu sem fyrst. Ástæða þess að sóknaraðili hafi talið best að aðilar kæmust að samkomulagi um lok leigusamnings hafi verið sú að allar aðgerðir til að losna við klóakmaurana hafi borið lítinn sem engan árangur. Sóknaraðili hafi skilað lyklum að bráðabirgðahúsnæðinu 21. ágúst 2018.
Þann 24. ágúst 2018 hafi heilbrigðiseftirlitið komið í eftirlitsferð að beiðni sóknaraðila og það komist að niðurstöðu um að ástæða væri til að mynda frárennslislagnir frá húsinu þar sem skolplagnir væru hugsanlega í ólagi. Jafnframt hafi komið fram að kæmi í ljós að ef frárennslislagnir þörfnuðust lagfæringa þyrfti að gera við þær sem allra fyrst og grípa til viðeigandi ráðstafana til að hindra að meindýr gætu þrifist í húsnæðinu. Heilbrigðiseftirlitið hafi staðfest að skordýr hafi fundist í íbúðinni og þau talin vera af tegundinni húsamaur sem sé einnig þekkt sem klóakmaur. Heilbrigðiseftirlitið hafi ekki fundið klóaklykt en fundið þunga lykt á gangi úr niðurfalli í sameign, sem og efnalykt eftir kíttun í fúgur inni á baðherbergi.
Sóknaraðili hafi óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins en varnaraðili hafnað því á þeirri forsendu að skemmd hafi fundist í parketi sem kosti um 30.000 kr. að gera við. Sóknaraðili kannist ekki við að hafa valdið skemmdinni og telji hana hafa verið til staðar við upphaf leigutíma. Þá hafi varnaraðili hafnað því að skipta kostnaði vegna útkalls á meindýraeyði. Þar að auki hafi varnaraðili ekki viljað taka kröfu sóknaraðila til greina um endurgreiðslu á ofgreiddri leigu vegna ágústmánaðar.
Sóknaraðili hafi greitt leigu vegna ágúst 2018, þrátt fyrir að hafa eingöngu nýtt fyrstu þrjá daga mánaðarins sem skyldi. Farið sé fram á endurgreiðslu vegna þeirra 28 daga sem hún hafi ekki getað nýtt sér hið leigða þó að teknu tilliti til þeirra daga sem varnaraðili hafi útvegað henni bráðabirgðahúsnæði. Verði litið á bráðabirgðahúsnæðið að jöfnu við hið leigða fari sóknaraðili fram á endurgreiðslu á þeim 15 dögum ágústmánaðar sem hún hafi sjálf þurft að útvega sér húsnæði.
Sóknaraðili telji að varnaraðili hafi vitað af leka í frárennslislögnum og leynt því við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi því mátt búast við að þörf gæti orðið á því að kalla út meindýraeyði, enda hafi klóakmaurar fundist í auknum mæli inni á baðherbergi. Til vara sé þess krafist að viðurkennt verði að kostnaðarskipting vegna útkallsins skuli skiptast til helminga, enda ljóst að það hafi verið nauðsynlegt. Sóknaraðili hafi ekki náð í varnaraðila áður en hún hafi kallað út meindýraeyði en haft samband við hana þegar daginn eftir.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að parketskemmd í stofu sé mjög áberandi. Samkvæmt 18. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, hafi sóknaraðili átt að láta vita af skemmdinni eða samkvæmt 16. gr. hafi skemmdin verið til staðar í upphafi. Það hafi hún ekki gert.
Íbúðin hafi ekki verið óíbúðarhæf. Hins vegar hafi fullyrðingar sóknaraðila þar um orðið til þess að brugðist hafi verið við eins og það væri rétt. Engin gögn styðji að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf.
Sóknaraðili hafi tilkynnt símleiðis 7. ágúst 2018 að hún teldi íbúðina óíbúðarhæfa og varnaraðili samdægurs útvegað aðra íbúð til bráðabirgða. Varnaraðili geti þannig ekki borið ábyrgð á þeim dögum sem sóknaraðili telji að íbúðin hafi ekki verið nothæf fyrir 7. ágúst 2018. Þann 13. ágúst 2018 hafi sóknaraðili haft samband símleiðis og tjáð varnaraðila að rúmið í bráðabirgðaíbúðinni væri svo lélegt að hún gæti ekki sofið í því. Í símtali 19. ágúst 2018 hafi sóknaraðili sagt að hún vildi losna undan leigusamningi og þá hafi einnig verið rætt hvenær lyklum að bráðabirgðaíbúðinni yrði skilað. Sú tímasetning hafi alfarið verið eftir ákvörðun sóknaraðila.
Sóknaraðili hafi skilað lyklum að bráðabirgðahúsnæðinu 21. ágúst 2018. Þótt varnaraðili hafi útvegað sóknaraðila bráðabirgðahúsnæði með hraði hafi það verið langt umfram það sem henni hafi borið að gera samkvæmt húsaleigulögum. Þá geti hún ekki verið ábyrg fyrir því að sóknaraðili hafi ákveðið að nýta sér ekki lengur það húsnæði sem henni hafi verið útvegað til bráðabirgða.
Samþykki varnaraðila á því að sóknaraðili færi úr íbúðinni án löglegs uppsagnarfrests hafi alfarið verið byggt á röngum staðhæfingum hennar um að íbúðin væri ónothæf. Meindýraeyðir, pípulagningameistari og heilbrigðiseftirlitið hafi ekki staðfest þessa skoðun sóknaraðila heldur þvert á móti. Varnaraðili áskilji sér því rétt sinn til sex mánaða uppsagnarfrests. Íbúðin hafi hins vegar farið í útleigu 1. október 2018 og óski varnaraðili því aðeins eftir leigugreiðslu úr hendi sóknaraðila vegna september 2018 að fjárhæð 195.000 kr.
Samkvæmt skýrslu heilbrigðiseftirlitsins megi sjá að varnaraðili hafði þegar framkvæmt allt það sem lagt hafi verið til í skýrslunni. Sóknaraðili segi að varnaraðili hafi leynt sig stöðu mála varðandi frárennsli. Samkvæmt verklýsingu sem pípulagningameistari hafi fengið senda 10. október 2017 hafi ekki verið ástæða til að ætla að vandamálið myndi sérstaklega bitna á íbúum í hinni leigðu íbúð.
Sóknaraðila hafi borið að hafa samband við varnaraðila áður en stofnað hafi verið til kostnaðar vegna meindýraeyðis. Varnaraðili hafi þannig ekki fengið tækifæri til að kalla út meindýraeyði í samráði við húsfélagið.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila er ítrekað að skemmdin í parketinu hafi ekki verið eftir hana. Íbúð þar sem teipað sé fyrir niðurfall í baði og vaski sé ekki íbúðarhæf. Hvorki sé hægt að fara í sturtu/bað né þvo sér um hendur. Samkvæmt 14. gr. húsaleigulaga verði frárennslislagnir að vera í lagi í leiguhúsnæði en það hafi ekki verið raunin. Varðandi bráðabirgðahúsnæðið hafi þar verið lélegt rúm, engar gardýnur, engin búsáhöld að undanskildum nokkrum glösum og hvorki verið tengi fyrir sjónvarp né internet. Varnaraðili hafi óskað eftir því að sóknaraðili myndi skila húsnæðinu sem fyrst sem hún hafi gert.
Varnaraðili hafi mátt búast við því að það þyrfti að kalla út meindýraeyði þar sem frárennslislagnir höfðu verið bilaðar í eitt ár án þess að nokkuð hafi verið gert til að laga þær. Sóknaraðili hafi fengið áfall þegar hún hafi komið heim að kvöldi 3. ágúst 2018 og hún mætt þúsundum maura inni á baðherbergi. Hennar fyrstu viðbrögð hafi verið að kalla út meindýraeyði.
Varnaraðili hafi samþykkt með tölvupósti, sendum 20. ágúst 2018, að sóknaraðili gæti leitað sér að annarri íbúð og ekki minnst á að hún þyrfti að greiða leigu út uppsagnarfrest.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að það hafi verið samdóma álit sérfræðinga að íbúðin væri íbúðarhæf. Pípulagningameistari hafi bent á að ekkert væri að lagnakerfi hússins heldur hafi þurft að gera við leiðslur við bílageymslur. Lagnir hafi verið myndaðar 19. og 27. september 2017 og varnaraðili því ekki haft neinar upplýsingar um ástand lagna við undirritun leigusamnings.
Sóknaraðili hafi notað rangar staðhæfingar til að fá varnaraðila til að samþykkja brottflutning án uppsagnarfrests. Samþykkið hafi fallið úr gildi þegar ljóst var að staðhæfingar um að íbúðin væri óíbúðarhæf voru ekki réttar.
VI. Niðurstaða
Samkvæmt leigusamningi aðila greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 585.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á samningnum. Varnaraðili heldur eftir tryggingarfénu á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á parketi á leigutíma.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skili tryggingarfénu.
Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði varnaraðila lyklum að húsnæði því sem hún fékk til bráðabirgða 21. ágúst 2018 og verður ráðið af tölvupóstsamskiptum aðila frá 28. ágúst 2018 að sóknaraðili myndi flytja úr hinu leigða 1. september 2018 og skila lyklum þann dag. Kærunefnd miðar því við að húsnæðinu hafi verið skilað þann dag. Þá er ljóst af tölvupóstsamskiptum aðila að sóknaraðili gerði kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins með tölvupósti, sendum 4. september 2018. Með tölvupósti varnaraðila, sendum 5. september 2018, gerði hún kröfu um að halda eftir 30.000 kr. af tryggingarfénu en sóknaraðili hafnaði því með tölvupósti, sendum 6. september 2018. Frá þeim tíma er ljóst að ágreiningur var um bótaskyldu sóknaraðila. Þar sem varnaraðili vísaði þeim ágreiningi hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi skal hann skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Íbúðinni var skilað 1. september 2018 og reiknast dráttarvextir því frá 30. september 2018.
Sóknaraðili fer fram á að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu vegna ágúst 2018. Fyrir liggur að á tímabilinu 7.-21. ágúst 2018 var sóknaraðili með til umráða íbúð sem varnaraðili útvegaði vegna ástands í hinni leigðu íbúð en hinni leigðu eign var skilað 1. september líkt og að framan greinir. Þannig virðist hafa verið samkomulag með aðilum um að leigutíma lyki þá. Þegar af þeirri ástæðu og jafnframt með hliðsjón af því að ekki liggur fyrir að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf fellst kærunefnd ekki á kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu vegna ágúst 2018.
Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða að fullu kostnað eða hluta kostnaðar vegna útkalls meindýraeyðis í byrjun ágúst 2018. Ljóst er að sóknaraðili kallaði út meindýraeyði vegna maura sem hún varð vör við í íbúðinni. Óumdeilt er að hann var kallaður út án samráðs við varnaraðila. Leigusala ber skv. 19. gr. húsaleigulaga að annast viðhald hins leigða og halda því í leiguhæfu ástandi. Aftur á móti getur leigjandi almennt ekki ráðist í viðgerð eða framkvæmdir á kostnað leigusala án vitundar hans. Með hliðsjón af því að varnaraðili hefur mótmælt greiðsluskyldu og að ekki var haft samráð við hann er stofnað var til téðs kostnaðar telur kærunefnd ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila.
Varnaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna september 2018. Eins og að framan greinir komust aðilar að samkomulagi um að leigutíma lyki 1. september 2018. Svo virðist sem varnaraðili setji fram kröfu um leigu í máli þessu á þeim forsendum að sóknaraðili hafi ranglega haldið því fram að íbúðin væri óíbúðarhæf. Kærunefnd telur að aðilar hafi verið jafn upplýstir um ástand hinnar leigðu íbúðar á þeim tíma sem samkomulagið var gert og þar að auki var það gert án fyrirvara um staðfestingu sérfræðinga á ástandi íbúðarinnar. Kröfu varnaraðila er því hafnað.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Það er niðurstaða kærunefndar húsamála að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 585.000 kr. ásamt vöxtum frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum frá 30. september 2018 til greiðsludags.
Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.
Kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að greiða leigu fyrir september 2018 er hafnað.
Reykjavík, 18. desember 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson