Nr. 88/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. nóvember 2018

í máli nr. 88/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 3. september 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. september 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 11. september 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 14. september 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 5. október 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 14. október 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. október 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2016 til 1. ágúst 2018, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Í kæru fer sóknaraðili fram á að varnaraðili endurgreiði honum tryggingarfé.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi ekki neitað sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins heldur beðið mats á skemmdum á borðplötu og baðkari sem hafi orðið á leigutíma. Um þetta hafi verið rætt við afhendingu íbúðarinnar og þá hafi aðilar farið sameiginlega yfir hana. Sóknaraðili hafi upplýst að hann hefði ekki getað fengið menn til að laga borðplötu í eldhúsi. Á henni séu brunablettir eftir reykelsi á tveimur stöðum og potta á nokkrum stöðum. Sóknaraðili hafi sagt að þetta væri ekki eftir hann heldur þá einstaklinga sem hann hafi framleigt íbúðina til, en það hafi hann gert án vitundar og vilja varnaraðila.

Þegar varnaraðili hafi komið í íbúðina sumarið 2017 hafi sóknaraðili upplýst að baðkarið væri skemmt. Á sama tíma hafi varnaraðili einnig tekið eftir gati á vegg inni á baðherbergi og spurt hvað hefði komið fyrir og sóknaraðili þá spurt hvort þetta hefði ekki verið svona, en það hafi ekki verið svo þar sem baðherbergið hafi nýlega verið standsett við upphaf leigutíma.

Varnaraðili hafi fengið dúkara til að lagfæra skemmdirnar og viðgerðin kostað 30.000 kr. Þetta flokkist ekki undir eðlilegt viðhald þar sem það hafi komið gat í vegginn án nokkurs fyrirvara og ábyrgðarleysi af hálfu sóknaraðila að upplýsa varnaraðila ekki um það.

Þegar varnaraðili hafi komið í íbúðina sumarið 2017 hafi hún séð hversu illa væri gengið um og mikill óþrifnaður til staðar. Þegar íbúðinni hafi verið skilað hafi sóknaraðili sagt að hann hafi hvorki þrifið bakaraofn né eldavél. Varnaraðili hafi sagt sóknaraðila að hún hygðist láta meta skemmdirnar og myndi upplýsa hann í framhaldinu um tryggingarféð, en að klárlega væri um að ræða skemmdir sem teldust ekki eðlilegar og þar að auki hafi verið mjög illa þrifið að undanskildum ísskápi og gólfum.

Örbylgjuofn hafi verið ónýtur vegna sóðaskapar. Varnaraðili hafi talið að helluborð væri ónýtt en eftir margra klukkustunda vinnu við að skrúbba óhreinindi, brunarústir og fleira hafi tekist að gera það nothæft. Veggur í kringum helluborðið sé hins vegar illa farinn og blettir á honum sem ekki hafi náðst af. Bakaraofn hafi einnig verið mjög óhreinn. Varnaraðili geti haldið svona lengi áfram en mikil vinna og tími hafi farið í þrif. Þá hafi greinilega átt sér stað bruni í ruslafötu undir vaski en vaskurinn og skápar hafi verið sótsvartir. Reykskynjari hafi horfið á leigutíma.

Varnaraðili hafi heimilað sóknaraðila að nota þvottavél á leigutíma og sýni meðfylgjandi myndir ástand hennar við lok hans. Sóknaraðili hafi ekki upplýst um skemmdir á henni þar sem gler hafi verið mjög rispað. Þá hafi varnaraðili fundið einn ugga ofan í skúffu og annar verið laus inni í tromlu.

Íbúðin hafi verið leigð út án gólfefna. Sóknaraðili hafi hækkað gólfhita gríðarlega mikið á leigutíma þannig að steypa í gólfi í stofu sé sprungin á mörgum stöðum. Dyrabjalla sé óvirk og þá vanti á hana hnappa.

Varnaraðili hafi fundið stormjárn af einum glugga íbúðarinnar í rennu sem hafi þar að auki verið stútfull af laufum. Hurðarhúnn á svalahurð sólskála hafi verið brotinn þannig að ekki hafi verið hægt að opna hurðina. Niðurfall frá svölum hafi verið stíflað. Timbur sólskálans sé orðið verulega fúið að utanverðu og rakaskemmt að innanverðu. Að hluta til hefði mátt forða þessu tjóni með því að hreinsa frá niðurföllum. Þetta tjón sé ekki alfarið vegna umgengni sóknaraðila en samkvæmt leigusamningi hafi honum verið skylt að hreinsa niðurföll og láta vita væri lagfæringa þörf.

Gögn málsins staðfesti að varnaraðili hafi verið að bíða eftir mati á þeim skemmdum sem hafi orðið á leigutíma. Nú liggi fyrir kostnaðaráætlun ásamt tilboði í lagfæringu á þvottavél og nægi tryggingin fyrir því. Þá eigi eftir að reikna út kostnað, meðal annars vegna þrifa, örbylgjuofns og dyrabjöllu.

Með hliðsjón af framangreindum skýringum geri varnaraðili kröfu í tryggingarféð. Fyrir liggi verðtilboð vegna lagfæringa á skemmdum sem sannanlega megi rekja til umgengni sóknaraðila, brot á leigusamningi og vanrækslu hans á tilkynningarskyldu sinni.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðinni hafi verið skilað 31. júlí 2018 og varnaraðili ekki enn þann dag í dag sýnt fram á neitt fjárhagslegt tjón af sinni hálfu með fullnægjandi hætti. Í greinargerð varnaraðila megi finna upptalningu á ýmsum annmörkum á íbúðinni en þó hafi ekki mátt finna stakan reikning fyrir því tjóni sem hún telji sig hafa orðið fyrir heldur eingöngu kostnaðaráætlanir iðnaðarmanna.

Í hvert skipti sem sóknaraðili hafi spurst fyrir um tryggingarféð hafi varnaraðili svarað á þann veg að beðið væri eftir kostnaðaráætlun um lagfæringar, án þess að ráðist hafi verið í umræddar viðgerðir. Slík ummæli teljist jafnframt ekki til skriflegrar kröfu í tryggingarféð. Á grundvelli þess að skrifleg krafa um tryggingarféð hafi aldrei borist og þeirrar staðreyndar að um átta vikur séu liðnar frá afhendingu húsnæðisins verði krafan að teljast niður fallin.

Þar sem engin formleg fjárkrafa hafi verið gerð í tryggingarféð hafi það reynst sóknaraðila erfitt að fallast á eða hafna kröfu sem hafi ekki verið lögð fram með fullnægjandi hætti. Tímafrestur til að lýsa kröfu í tryggingarféð sé skýr og auk þess til þess fallinn að koma í veg fyrir seinkomnar kröfur í tryggingarfé eins og í máli þessu. Afleiðingar þess að tímamarkanna sé ekki gætt séu þær að réttur til þess að lýsa kröfu í tryggingarféð falli niður.

Verði ekki fallist á framangreint, þ.e. að krafan sé niður fallin í ljósi þess að lögbundinn tímafrestur hafi ekki verið virtur, krefjist sóknaraðili þess að fá tryggingarféð endurgreitt ásamt vöxtum og dráttarvöxtum í ljósi þess að krafa varnaraðila sé ekki í samræmi við almennar skaðabótareglur. Eins og staðan sé í dag liggi ekkert fjárhagslegt tjón fyrir. Engin úttekt hafi farið fram við upphaf leigu en þó liggi fyrir að á meðan leigutíma hafi staðið hafi myndast blettur í baðkari, auk þess sem blettir hafi verið á borðplötu. Kostnaðaráætlun vegna útskipta á baðkari og lagfæringa á borðplötu liggi fyrir en þó verði bótakrafa ekki byggð á áætlun einni  og sér. Auk þess megi nefna að á tjónþola hvíli sú skylda að takmarka tjón sitt, það að skipta baðkarinu út fyrir nýtt vegna útlitsgalla á lakkinu í kringum dren réttlæti varla útskipti, enda hafi umræddur útlitsgalli engin áhrif á notagildi baðkarsins. Í greinargerð varnaraðila hafi einnig mátt finna kostnaðaráætlun vegna viðgerða á fimm ára gamalli þvottavél. Það að uggar losni á þvottavél sem sé komin vel til ára sinna megi væntanlega rekja til eðlilegra slita fremur en bótaskyldrar háttsemi, enda sé ekkert sem sýni fram á að þeir hafi losnað vegna annarrar ástæðu en sökum aldurs. Varnaraðili þurfi því að sýna fram á tjón sitt, en það hafi hún ekki gert með fullnægjandi hætti. Henni beri einnig að takmarka tjón sitt og sýna fram á að það megi rekja til bótaskyldrar háttsemi sóknaraðila en ekki eðlilegra slita. Framangreint hafi ekki verið uppfyllt í máli þessu.

Í ljósi framangreinds hafni sóknaraðili kröfum varnaraðila og fari fram á að fá tryggingarfé sitt endurgreitt ásamt vöxtum og dráttarvöxtum frá 28. ágúst þar til krafan hefur verið greidd.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ekki hafi verið ráðist í viðgerðir en búið sé að fá tilboð í verkin og því hægt að gera ráð fyrir að kostnaður vegna viðgerða verði aldrei minni en þær áætlanir. Varnaraðili hafi einungis gert kröfu í tryggingarféð sem nemi áætlun viðgerðarkostnaðar. Ástæða þess að ekki sé hægt að leggja fram reikninga sé sú að það sé löng bið eftir fagmönnum sem geti unnið þessi verk og hefði engan veginn verið hægt að ljúka slíkum viðgerðum innan þeirra fjögurra vikna sem talað sé um í athugasemdum sóknaraðila. Sóknaraðila hafi verið frjálst að laga þessar skemmdir á leigutíma en að hans sögn hafi hann ekki haft tíma til þess.

Fjárhagslegt tjón liggi fyrir, verðmat á þeim skemmdum komi frá löggiltum aðilum og í skjáskotum af samskiptum aðila sé ljóst að sóknaraðili viti vel að upp á hann standi að greiða fyrir þær skemmdir sem hafi orðið.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Við upphaf leigutíma lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 540.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Íbúðinni var skilað 31. júlí 2018. Í rafrænum samskiptum aðila kemur fram að sóknaraðili óskaði eftir upplýsingum um endurgreiðslu tryggingarfjárins 7. ágúst 2018 og svaraði varnaraðili þeim skilaboðum með þeim hætti að beðið væri eftir iðnaðarmanni til að meta borðplötu og baðkar. Í rafrænum samskiptum þeirra frá 22. ágúst 2018 segir sóknaraðili að hann sé reiðubúinn að greiða fyrir skemmdir á baðkari og borðplötu en að hann telji ósanngjarnt að hann greiði fyrir nýtt baðkar og nýja borðplötu.

Kærunefnd telur ljóst af þessum samskiptum að varnaraðili gerði kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá því að leigutíma lauk en jafnframt að sóknaraðili féllst ekki á kröfu varnaraðila, sbr. framangreind rafræn skilaboð hans 22. ágúst 2018. Mátti varnaraðila á þeim tímapunkti vera ljóst að ágreiningur væri uppi um bótaskyldu sóknaraðila. Þar sem varnaraðili vísaði þeim ágreiningi hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskyldu sóknaraðila innan fjögurra vikna frá þeim degi sem hann hafnaði kröfunni skal varnaraðili þegar af þeirri ástæðu skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 540.000 kr. ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 540.000 kr. ásamt vöxtum frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram.

Reykjavík, 15. nóvember 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson