Mál nr. 61/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. september 2021

í máli nr. 61/2021

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að riftun hennar á leigusamningi aðila sé lögmæt.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 7. júní 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. júní 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 9. júní 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 22. júní 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 2. júlí 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. júlí 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 19. júlí 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. júlí 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningnum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að kviknað hafi í íbúðinni 1. janúar 2021 þannig að hún hafi orðið óíbúðarhæf. Ástæða brunans sé líklega flugeldur sem hafi farið inn á svalirnar og lent á friðarkerti sem hafi verið á gólfinu. Kviknað hafi í geymslukassa á svölunum með þeim afleiðingum að rúður hafi sprungið og eldur farið inn. Þegar hafi verið hringt í neyðarlínuna og reynt að slökkva eldinn með slökkvitæki en það hafi verið of lítið og ekki dugað til.

Starfsmaður varnaraðila hafi bent sóknaraðila á að það hefði losnað íbúð með húsgögnum og spurt hvort hún hafi viljað hana. Hún hafi hvorki verið spennt fyrir íbúðinni né staðsetningu hennar en ákveðið að slá til þar sem hún hafi verið búin að greiða leigu fyrir janúar. Hún hafi sagst vera tilbúin að leigja íbúðina fram í maí þar sem henni hafi verið sagt að það tæki um þrjá til fjóra mánuði að lagfæra hina íbúðina. Um hafi verið að ræða munnlegan og tímabundinn leigusamning. Allan tímann hafi hún greitt leigu vegna fyrra húsnæðisins og aldrei hafi hún heyrt neitt frá yfirmönnum varnaraðila. Enginn samningur hafi verið gerður, enda hafi þetta átt að vera í þrjá til fjóra mánuði.

Í apríl hafi sóknaraðila orðið ljóst að íbúðin væri ekki nærri tilbúin og hún því leitað annarra leiða og óskað eftir uppsögn á leigusamningi en hún hafi verið tilbúin til að vera út júní. Henni hafi verið neitað um það og henni sagt að það væri þriggja mánaða uppsagnarfrestur og þyrfti hún því að greiða leigu út júlí. Varnaraðili hafi sagt að samkvæmt leigusamningi væri uppsagnarfrestur sex mánuðir og að hann hefði þegar samþykkt að stytta hann í þrjá mánuði en sæi ekki grundvöll fyrir frekari styttingu. Sóknaraðili hafi með tölvupósti látið vita að hún færi úr íbúðinni 31. maí 2021 og í framhaldinu hafi hún sent tölvupóst og óskað eftir riftun á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ástæða riftunarinnar hafi verið bruni í hinu leigða sem hafi gert það óíbúðarhæft. Varnaraðili hafi ekki fallist á riftunina og fari fram á að sóknaraðili greiði leigu fyrir júní og júlí fyrir óíbúðarhæfa íbúð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að aðilar hafi gert leigusamning um íbúð að D. Aðfaranótt 1. janúar 2021 hafi komið upp eldur í íbúðinni sem hafi orðið til þess að íbúðin og allt innan veggja hennar hafi orðið fyrir gífurlegu tjóni. Ekki liggi fyrir, þrátt fyrir skoðun slökkviliðs, hvað hafi valdið eldinum, þ.e. kerti úti á svölum, logi frá sígarettu, flugeldar eða annað. Tjónið hafi verið slíkt að það hafi kostað varnaraðila mun meira en tryggingarfjárhæðin hafi hljóðað upp á fyrir lagfæringar.

Sóknaraðili sé systir eins af tveimur umsjónarmönnum varnaraðila á E. Hann hafi aðstoðað hana við að fá afnot af annarri íbúð sem hafi verið jafnstór, parketlögð og með húsgögnum. Íbúðin, sem hún hafi fengið til afnota á meðan á viðgerðum hafi staðið, hefði verið leigð öðrum leigjendum út á hærra verði, enda verðmætari íbúð og til viðbótar búin búslóð.

Hvergi komi fram í fylgigögnum sóknaraðila að gengið hafi verið frá tímabundnum munnlegum leigusamningi um íbúðina að F. Þá liggi enginn skriflegur samningur fyrir heldur. Fallist kærunefndin á það að munnlegur samningur hafi komist á milli aðila teljist hann vera ótímabundinn leigusamningur, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, og uppsagnarfrestur því sex mánuðir. Ljóst sé af ákvæðum húsaleigulaga að í báðum tilfellum sé um sex mánaða uppsagnarfrest að ræða. Aftur á móti hafi varnaraðili brugðist við aðstæðum, útvegað nýrri íbúð og búslóð og samþykkt að stytta uppsagnarfrest í þrjá mánuði.

Staðreyndir málsins séu þær að varnaraðili hafi farið langt umfram skyldu sína gagnvart sóknaraðila. Hann hafi þegar brugðist við þegar bruninn hafi átt sér stað og útvegað íbúð og búslóð.

Sóknaraðili hafi ekki lagt fram nein haldbær gögn um ætlaðan tímabundinn leigusamning sem hefði átt að renna út 1. júní 2021 eða neitt slíkt fyrir íbúðina að F. Staðreyndir málsins séu aftur á móti þær að samningurinn, sem gengið hafi verið frá 28. september 2019, hafi verið í gildi þegar uppsögn hennar hafi borist og einnig ótímabundinn leigusamningur um íbúðina að F.

Eigi að horfa til riftunar á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hefði þurft að rifta samningnum í janúar 2021. Sóknaraðili hafi ekki gert það heldur látið samninginn halda gildi sínu í fimm mánuði frá brunanum. Að ætla þá að bera fyrir sig riftun á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. þegar komið sé að því að íbúðin fari að verða tilbúin, sé ótækt. Íbúðin sé í miklu betra ástandi heldur en hún hafi verið í síðastliðinn janúar og stefnt sé að því að hún verði tilbúin á næstunni. Önnur ástæða liggi fyrir þessari uppsögn en það sé fjárfesting sóknaraðila í íbúð.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að því sé mótmælt að ástæða uppsagnar hafi verið kaup hennar á íbúð en um hafi verið að ræða fjárfestingu.

Íbúðin sem bróðir sóknaraðila hafi útvegað hafi engan veginn verið betri. Henni hafi liðið illa þar og finnist að hún eigi hvorki að vera skyldug til að vera í henni þar sem enginn samningur sé um það né þurfa að greiða leigu fyrir óíbúðarhæft húsnæði.

Enginn samningur hafi verið gerður um annað en að sóknaraðili hafi sagst ætla að vera í seinni íbúðinni fram í maí þar sem hin íbúðin hafi átt að vera tilbúin þá. Aftur á móti hafi afhending á þeirri íbúð dregist mjög úr hófi. Til að mynda hafi ekkert verið unnið í henni í einn til einn og hálfan mánuð frá febrúar til apríl. Sóknaraðili hafi aldrei skipt um heimilisfang og sótt póstinn sinn í hina íbúðina í hverri viku og kíkt þangað reglulega. Íbúðin sé engin veginn tilbúin en það vanti rafmagn, pípulagnir, ofna, innréttingar og hurðir. Jafnframt vanti glugga og gólfefni. Varðandi eldsupptökin hafi þau ekki átt sér stað inni í íbúðinni heldur á svölunum og þaðan inn í íbúðina.

Aldrei í þessi tæplega átta ár sem sóknaraðili hafi búið í íbúðinni hafi slökkvitæki verið uppfærð. Þau hafi jafnframt verið of lítil eða tvö kíló en hefðu átt að vera sex kíló. Brunavörnum hafi því verið ábótavant. Það sé á ábyrgð varnaraðila.

Sóknaraðili hafi upplýst 28. maí 2021 að hún færi út 31. maí og varnaraðili hafi haft heilan mánuð til að auglýsa íbúðina til að takmarka tjón sitt sem hann hafi ekki gert. Sóknaraðili hafi skilað íbúðinni 31. maí og varnaraðili tekið við lyklum. Hann hafi tekið íbúðina út og sóknaraðili kvittað undir.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ekki liggi fyrir hvað hafi valdið brunanum og sé því mótmælt að brunavörnum hafi verið ábótavant. Gert sé ráð fyrir að íbúðin að D verði auglýst til leigu í ágúst, enda lítið eftir af framkvæmdum.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi spillist húsnæðið svo á leigutíma af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

Með skilaboðum sóknaraðila 27. apríl 2021 til varnaraðila upplýsti hún að þar sem íbúðin að D væri ekki tilbúin en henni hefði verið sagt að svo yrði fyrir 1. júní hafi hún sagt upp leigusamningnum og óskað eftir að losna 1. júlí 2021. Í skilaboðum næsta dag kvaðst hún vita að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir en þar sem íbúðin væri ekki tilbúin óskaði hún eftir hann yrði tveir mánuðir. Í skilaboðum sóknaraðila 28. maí 2021 ítrekaði hún fyrri afstöðu og benti á að þar sem eignin sem skriflegur leigusamningur aðila tæki til væri óíbúðarhæf, bæri henni ekki skylda til að greiða leigu. Varnaraðili hafnaði kröfu sóknaraðila 31. maí 2021. Með skilaboðum 3. júní 2021 rifti sóknaraðili leigusamningnum með vísan til 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga á þeim grundvelli að hin leigða eign væri óíbúðarhæf vegna bruna.

Aðfaranótt 1. janúar 2021 kviknaði í íbúð þeirri sem skriflegur leigusamningur aðila tók til með þeim afleiðingum að altjón hlaust af. Sóknaraðili segir að kviknað hafi í þegar flugeldur hafi lent á friðarkerti á svalagólfi og eldur komist þar í kassa með þeim afleiðingum að rúður hafi sprungið og eldur komist inn í íbúðina. Hér er um að ræða atvik sem er í engu leigusala um að kenna og þá er ekkert sem bendir til þess að bruninn hafi eitthvað haft með leiguhúsnæðið eða ástand þess að gera. Kærunefnd telur að 1. janúar hafi sóknaraðili haft heimild til að rifta samningi aðila, enda íbúðin þá óíbúðarhæf. Sóknaraðili lýsti ekki formlega yfir riftun en þáði boð varnaraðila um að leigja aðra íbúð hans sem búin var húsgögnum. Aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning um þau afnot en sóknaraðili greiddi sömu  fjárhæð og hún hafði greitt á grundvelli upphaflegs samnings. Sóknaraðili heldur því fram að samningur um þá íbúð hafi verið tímabundinn en gögn málsins styðja ekki þá fullyrðingu hennar. Í því sambandi verður einnig að líta til þess að samkvæmt 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga teljast aðilar hafa gert ótímabundinn leigusamning hafi þeir vanrækt að gera skriflegan samning. Fellst kærunefnd þannig ekki á að um tímabundinn samning hafi verið að ræða þannig að hann hafi aðeins gilt fram að ákveðinni dagsetningu þó að aðilar hafi verið sammála um að samningurinn myndi gilda þar til fyrri leiguíbúðin yrði aftur íbúðarhæf.

Þá telur kærunefnd að þó að bruni á hinu leigða hafi í upphafi heimilað sóknaraðila að rifta samningi um þá eign var samkomulag með aðilum um að hún fengi aðra eign til afnota á meðan unnið væri að viðgerð á íbúðinni. Sóknaraðila hefur ekki tekist að sýna fram á að samkomulag hafi verði um að íbúðin yrði íbúðarhæf að nýju í síðasta lagi 1. júní 2021 og að það, að hún yrði ekki íbúðarhæf á þeim tíma, myndi veita henni rétt til að rifta samningi aðila. Telur kærunefnd að skilyrði riftunar hafi þannig ekki verið til staðar og hafnar kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 23. september 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson