Mál nr. 84/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. nóvember 2021

í máli nr. 84/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 184.000 kr.

Með kæru, móttekinni 6. september 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi og tölvupósti kærunefndar, dags. 23. september 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem engin viðbrögð bárust frá varnaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni um greinargerð með tölvupósti, dags. 26. október 2021. Greinargerð barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2019 til 1. janúar 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Að leigusamningnum loknum hélt sóknaraðili áfram að leigja íbúðina án þess að gerður hafi verið skriflegur samningur þar um. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að tímabundinn leigusamningur aðila hafi ekki verið endurnýjaður en hann haldið áfram að leigja íbúðina.

Sóknaraðili hafi verið búinn að tæma og þrífa íbúðina 30. apríl 2021. Lyklum hafi verið skilað og varnaraðili farið ítarlega yfir íbúðina og tjáð að hún væri í góðu standi. Einnig hafi hann upplýst að tryggingarféð yrði endurgreitt að fullu.

Þann 4. maí 2021 hafi borist tölvupóstur þess efnis að í íbúðinni væri tjón sem sóknaraðili bæri ábyrgð á. Lögð hafi verið fram tillaga um það hvernig uppgjörið yrði þannig að dregnar yrðu frá 50.000 kr. vegna kaupa á þrifum og 40.890 kr. vegna efniskostnaðar eða að sóknaraðili greiddi þrif, efni, vinnu og leigubætur ásamt lögfræði- og málskostnaði fyrir dómstólum.

Sóknaraðili hafi hafnað öllum kröfunum með tölvupósti 9. maí 2021 og farið fram á fulla endurgreiðslu tryggingarfjárins. Sem málamiðlun hafi hann þó boðist til að greiða 35.000 kr. til að ljúka málinu en ekki sem neins konar viðurkenningu á tjóni. Þá beri að geta þess að varnaraðili hafi ekki gefið sóknaraðila tækifæri til að skoða meint tjón þótt óskað hafi verið eftir því. Því sé ekki hægt að taka neins konar úttekt gilda þar sem hún hafi verið framkvæmd einhliða.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður úrlausn málsins því byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Við upphaf leigutíma greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 184.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili hefur neitað endurgreiðslu þess. 

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 30. apríl 2021 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Með tölvupósti, dags. 4. maí 2021, gerði varnaraðili kröfu í tryggingarféð vegna þrifa á hinu leigða sem og efniskostnaðar vegna málunar. Sóknaraðili hafnaði kröfunni með tölvupósti, dags. 9. maí 2021, og fór fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Í samkomulagsskyni gerði sóknaraðili varnaraðila þó tilboð um að endurgreiða aðeins 150.000 kr. en ljóst er að varnaraðili féllst ekki á það þar sem engin endurgreiðsla hefur átt sér stað.

Með hliðsjón af framangreindum samskiptum hafnaði sóknaraðili kröfu varnaraðila í tryggingarféð 9. maí 2021. Varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu og ber þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 184.000 kr., sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þá ber honum að greiða vexti af tryggingarfénu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði íbúðinni 30. apríl 2021 reiknast dráttarvextir frá 29. maí 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 184.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. maí 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 23. nóvember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson