Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 25. september 1978

Ár 1978, mánudaginn 25. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                  Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Compagnie de Marie
                  f.h. Sacra Congregatio de
                  Propaganda Fide og
                  db. Þorsteins Gíslasonar,
                  Ragnhildi Steindórsdóttur
                  Þórarni Steindórssyni
                  Arnþrúði Steindórsdóttur og
                  börnum Bjargar Steindórsdóttur

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 22. febrúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði, og eru eignarlönd prestareglu heilags Montfords á Íslandi.

Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins útgefið 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á eignarlandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.

Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.

Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Við ákvörðun eignarnámsbóta telur eignarnemi, að taka megi mið af verðmæti skipulagsskyldra og óbyggingarhæfra svæða og bendir í því sambandi á mat dags. 2. maí 1975, vegna eignarnáms á landspildum úr Selási I og II í Reykjavík en niðurstaða þess mats hafi verið kr. 181.- pr. m².

II.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Logi Guðbrandsson, hrl. Hann gerir þær kröfur í málinu, að eignarnámsbætur verði ákveðnar sem næst eðlilegu gangverði auk alls kostnaðar við eignarnámsmatið.

Hefur lögmaðurinn lagt fram athuganir og útreikninga á stærð og legu lands Jófríðarstaða. Vekur hann athygli á, að stærð eignarlóðarinnar sé talin hjá eignarnema 113.131 m². Hins vegar sé stærð landsins talin 117.670 ferm á mskj. 12.

Lögmaður eignarnámsþola telur verðhugmyndir eignarnema, kr. 29.414.000.- fyrir landið fráleitar. Enda beiti fasteignamatið öðrum sjónarmiðum en hafa skuli við eignarnám, og telur lögmaðurinn réttara að miða við gangverð lóða.

Eignarnámsþoli mótmælir því, að miðað sé við að landið sé óskipulagt, enda komi fram hjá eignarnema, að þegar hafi verið ákveðið, að land þetta verði notað til byggingar íbúðarhúsa og réttara sé því að miða við það. Segir hann að nýlega hafi verið seld lóð á svipuðum slóðum á kr. 7000.- pr. m².

Eignarnámsþoli upplýsir, að kvöð, sem verið hafi á landinu vegna leigu á hluta þess sé nú niður fallin og komi því ekki til álita. Hefur hann lagt fram gögn því til stuðnings.
III.

Lönd þau sem um ræðir í þessu máli eru merkt nr. 7, 30, 37 og 44 á uppdrætti eignarnema. Er hér um eignarlönd að ræða, að stærð 117.670 m².

Eignarnámsheimild eignarnema á landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan.

Matsmenn hafa gengið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Landið liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar. Reykjanesbraut liggur austan alls svæðisins.

Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið. En rétt þykir með tilliti til legu landsins og allra aðstæðna að miða við, að framtíðarnýting lands þessa verði sú, að á því verði reist hús, svo sem líklegt er að orðið hefði, ef ekki hefði komið til eignarnáms.

Með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 ber að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar verður að taka tillit til þess, að landið er enn ekki skipulagt og óvíst hvenær og með hvaða kjörum hefði verið leyft að byggja þar, ef ekki hefði komið til eignarnáms. Þá ber að hafa hliðsjón af ákvæði 30. gr. skipulagslaga 19/1964.

Landið er vel í sveit sett, á fögrum stað og liggur vel við samgöngum. Hins vegar er ekkert upplýst um hvenær land þetta verður tilbúið til nýtingar, en undanfarið hefir verið að byggjast umhverfis Hvammasvæðið.

Um landstærðina og legu landsins er ekki ágreiningur nú.

Eignarnámsþoli er ágreiningslaust eigandi að landi því, sem meta á.

Talsvert miklar upplýsingar liggja fyrir hjá matsmönnum um lóðasölur og möt á lóðum í Hafnarfirði og á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

Ekki hafi komið fram í málinu sérstakar upplýsingar um verðmismun á lóðunum á Hvammasvæðinu eftir því, hvernig löndin liggja við vindátt, sól, útsýni eða öðru þess háttar.

Hafnarfjörður er vaxandi bær og stóriðnaðarsvæði í námunda, og veruleg aukning hefur orðið á fólksfjölda í kaupstaðnum á undanförnum árum.

Stærð þess lands sem eignarnámið nær til af eignarlandi Compagnie de Marie, á Hvammasvæðinu í Hafnarfirði, er 117.670 m2. Af þessu landi hefur verið leigt á erfðafestu land merkt nr. 38 skv. mælingum Hnits h/f sbr. matsskjal nr. 12 að stærð 1922 m². Á uppdrætti þeim, sem lagður er fram af eignarnema, er land þetta merkt nr. 37 og landstærðin talin 1510 m2, sem er sama stærð og tilgreind er í erfðafestusamningi.

Aðilar voru sammála um að leggja tölur þær og útreikninga á landstærðum, sem tilgreindar eru á matsskj. nr. 12, sem grundvöll fyrir landstærðum matsins. Af heildar landstærðinni 117.670 m2, telst ræktað land vera 63.000 m2, stærð óræktaðs lands er því 54.670 m2. Ræktaða landið er gróið túngróðri og er í góðri rækt. Land það, sem óræktað er, er að mestu óhreyft frá náttúrunnar hendi, ýmist sem ógrónir eða lítið grónir melar fíngerðir eða með kastgrjóti, þó gengur stórgrýtt urð inn í hluta landsins. Gamall lækjarfarvegur gengur miðsvæðis að norðvestan nokkuð upp í landið (Skuldarlækur). Ræktaða landið er girt, en girðingar eru fornar og víða úr sér gengnar. Gamla Jófríðarstaðatúnið er að nokkru sundur hólfað með milligirðingum. Girðingar þessar eru frekar lélegar. Sama má segja um aðrar þær girðingar á landinu, sem ekki hafa áður verið nefndar.

Að þessum málum athuguðum er eftirfarandi mat lagt á landið með tilliti til réttinda erfðafestuhafa og eigenda landsins:

A.   Erfðafestulandið, land nr. 37:

Stærð landsins 1922 m2, þar af eru 1600 m² ræktaðir sem tún og matjurtagarður, en 322 m² eru grónar rústir gamals bæjarstæðis. Landið er girt á vestur- suður- og austurmörkum en girðingar úr sér gengnar. Erfðafestuhafar eru: Ragnhildur Steindórsdóttir, Þórarinn Steindórsson, db. Þorsteins Gíslasonar, Arnþrúður Steindórsdóttir og börn Bjargar Steindórsdóttur.

Fyrir erfðafestuhafana db. Þorsteins Gíslasonar, Brandsbæ, og Þórarinn Steindórsson, Suðurgötu 85, Hafnarfirði, hefur flutt mál þetta Ingvar Björnsson hdl. Gerir hann þær kröfur, að umbj. hans verði úrskurðaðar bætur alls kr. 3.520.000.-, auk hæstu lögleyfðra dráttarvaxta og málskostnaður skv. gjaldskrá L.M.F.Í. Umbj. lögmannsins eru taldir eiga til samans 40% af erfðafestulandinu. Lögmaðurinn heldur því fram, að meta beri erfðafestulandið sem byggingarlóðir, og eru kröfur hans reistar á því.

Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland á erfðafestu. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið sé leigt til búrekstrar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.

Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem erfðaleigusamningurinn heimilar, það er, notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.

Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.

Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.

Bætur erfðafestuhafa ákvarðast þannig:

   Bætur vegna   afnotamissis landsins .......................   kr.   312.000.-
   "   "   ræktunar landsins..............................   "   24.000.-
   "   "   girðinga ............................................   "   5.000.-
      Bætur til erfðafestuhafa alls   "   341.000.-

B.   Eignarland Compagnie de Marie:

Heildar landstærð 117.670 m2, þar af í eigin ábúð 115.748 m2. Flatarmál ræktaðs lands í eigin ábúð telst 61.400 m2. Bætur til Compagnie de Marie, brúttó bætur:

   Grunnverð lands 117.670 m² á 1300.-      kr.   152.971.000.-
   Bætur fyrir   61.400 m² ræktaðs lands ................   kr.   921.000.-
   "   "   girðingar um ræktað land....................   "   191.000.-
   "   "   milligirðingar .....................................   "   35.000.-
   Bætur brúttó   kr.   154.118.000.-

Til frádráttar bóta til Compagnie de Marie koma bætur þær sem erfðafestuhöfum ber vegna afnotamissis landsins, kr. 312.000.- og verða þá nettóbætur til félagsins kr. 153.806.000.- og er þá miðað við staðgreiðslu, verðbreytingar og annað, sem Matsnefndin telur skipta máli.

Hér er einnig um mjög stórt land að ræða og líkur til þess, að það fullnýtist seinna en smærri spildur og er tekið tillit til þess við matið.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþolanum Compagnie de Marie skv. 11. gr. laga nr. 11/1973 kr. 300.000.- í málskostnað.

Rétt þykir að eignarnemi greiði erfðafestuhöfunum skv. 11. gr. sömu laga kr. 50.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 1.073.860-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola Compagnie de Marie f.h. Sacra Congregatio de Propaganda Fide kr. 153.806.000.- og kr. 300.000.- í málskostnað.

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolunum Ragnhildi Steindórsdóttur, Þórarni Steindórssyni, db. Þorsteins Gíslasonar, Arnþrúði Steindórsdóttur og börnum Bjargar Steindórsdóttur kr. 341.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 1.073.860.-.