Mál nr. 12/2022- Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 12/2022
Ótímabundinn leigusamningur: Krafa leigusala um bætur vegna skemmda, þrifa og leigu í uppsagnarfresti.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. febrúar 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 18. mars 2022, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 27. mars 2022, lagðar fyrir nefndina.
Kærunefnd óskaði frekari upplýsinga frá álitsbeiðanda með tölvupóstum, dags. 4. og 5. apríl 2022, og bárust þær samdægurs. Svör álitsbeiðanda voru send gagnaðila með tölvupóstum kærunefndar, dags. 4. og 8. apríl 2022. Þá óskaði nefndin frekari skýringa frá álitsbeiðanda með tölvupóstum 3. og 6. maí og bárust svör með tölvupóstum 3., 6. og 10. maí 2022. Voru þau send gagnaðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 19. maí 2022.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með ódagsettum leigusamningi tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2015. Ágreiningur er um kröfu álitsbeiðanda í tryggingu gagnaðila vegna vangoldinnar leigu og skemmda sem hafi orðið á hinu leigða sem og þrifa við lok leigutíma.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða leigu út uppsagnarfrest í sex mánuði sem og bætur vegna skemmda og þrifa á íbúðinni, samtals nemur krafan 1.395.000 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi spurt með smáskilaboðum 18. júlí 2021 hvort möguleiki væri á riftun og að stytta uppsagnarfrestinn. Samdægurs hafi henni verið tilkynnt að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir. Eftir nokkur skilaboð hafi gagnaðila verið sagt að það væri hægt að koma til móts við hana um riftun frá 30. ágúst 2021 gegn því að hún segði formlega upp samningnum og skilaði íbúðinni vel þrifinni og í sama ástandi og hún hefði tekið við henni. Engin svör hafi borist, þrátt fyrir ítrekun álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi farið til gagnaðila og spurt hvort hún ætlaði að fara eða vera áfram. Gagnaðili hafi þá sagt að hún væri hætt við að yfirgefa íbúðina og ætlaði sér að vera áfram. Næsta sem álitsbeiðandi hafi heyrt frá gagnaðila hafi verið smáskilaboð 31. ágúst 2021 þar sem hún hafi sagt að íbúðin væri tóm. Formleg uppsögn hafi enn ekki borist.
Við skoðun á íbúðinni hafi komið í ljós að hún hefði ekki verið þrifin mjög lengi. Ýmsar skemmdir hafi verið á innréttingum og ekki hafði verið hirt um að tæma íbúðina alveg, til dæmis hafi verið þar tvö borð, ýmsir smáhlutir og fatnaður frá fyrri íbúum. Gólfefni hafi verið illa farin, salernisseta brotin og skemmdir á parketi eftir þvottavél gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi þegar hringt í gagnaðila til að fá útskýringar en hún ekki svarað.
Gagnaðili hafi ekki staðið við samninginn þar sem hún hafi hætt að greiða leigu og flutt út án þess að segja honum upp með samningsbundnum fyrirvara. Þá hafi viðskilnaður íbúðarinnar verið með þeim hætti að eðlilegt sé að gagnaðili taki þátt í hluta þess kostnaðar sem hafi þurft að leggja út fyrir til að gera íbúðina íbúðarhæfa á ný. Tryggingarfjárhæð sem nemi tveggja mánaða leigu hafi ekki fengist greidd þar sem gagnaðili hafi ekki samþykkt kröfu í hana.
Gerð sé krafa um að gagnaðila beri að greiða sex mánaða leigu, samtals að fjárhæð 1.080.000 kr. Einnig kostnað að fjárhæð 100.000 kr. vegna tveggja skemmdra eikarhurða, þrifa að fjárhæð 100.000 kr., salernissetu að fjárhæð 45.000 kr., sem og efniskostnað og vinnu við málningu.
Í greinargerð gagnaðila segir að kröfur álitsbeiðanda séu fráleitar. Hún hafi hvorki gengið illa um íbúðina né valdið skemmdum á henni. Einhver annar hljóti að hafa leigt hana. Þá veltir hún því upp hvers vegna ekkert hafi verið gert í þessu strax.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að framlagðar myndir séu dagsettar 12. september 2021. Sökum ástands íbúðarinnar eftir brottför gagnaðila hafi ekki verið hægt að leigja hana út fyrr en búið hafi verið að tæma hana, þrífa, gera við ýmsar skemmdir og mála alla veggi og loft. Hugmyndir gagnaðila um að aðrir leigjendur hafi verið þarna þegar á eftir henni og sóðað og skemmt íbúðina eigi því ekki við nein rök að styðjast.
III. Forsendur
Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra 1. júlí 2016 kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 2015 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2015 og gagnaðili lagði fram tryggingu sem nam tveggja mánaða leigu til tryggingar á réttum efndum samningsins. Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða leigu út sex mánaða uppsagnarfrest og greiða kostnað vegna skemmda sem hún kveður gagnaðila hafa valdið á íbúðinni á leigutíma sem og þrifa.
Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafi valdið skemmdum á hurðum og salernissetu. Þá telur hún að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna þrifa og málningar við lok leigutíma. Einnig að henni beri að greiða leigu út uppsagnarfrest eða í sex mánuði. Samtals nemur krafa álitsbeiðanda 1.395.000 kr.
Í þágildandi 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sagði að leigusala væri rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi bæri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt gögnum málsins lagði gagnaðili fram leigugreiðslu- og viðskilnaðartryggingu sem hún keypti hjá tryggingafélagi, sbr. 3. tölul. 1. mgr. þágildandi 40. gr. húsaleigulaga. Í 4. mgr. sömu greinar sagði meðal annars að trygging samkvæmt 3. tölul. félli niður og úr gildi að liðnum tveimur mánuðum frá skilum húsnæðisins nema leigusali hefði gert kröfu, sem undir hana félli, innan þess tíma, sbr. 1. mgr. 64. gr. Í síðastnefnda lagaákvæðinu sagði að bótakröfu sinni á hendur leigjanda yrði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins.
Óumdeilt er að gagnaðili skilaði hinu leigða 31. ágúst 2021. Samkvæmt gögnum málsins hafði álitsbeiðandi samband við tryggingafélag gagnaðila 17. nóvember 2021 og gerði kröfu í trygginguna 9. desember 2021. Þannig liggur fyrir að trygging gagnaðila var úr gildi fallin þegar krafa álitsbeiðanda kom fram, sbr. þágildandi 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og þá er bótakrafa álitsbeiðanda einnig of seint fram komin, sbr. þágildandi 1. mgr. 64. gr. sömu laga.
Í þágildandi 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga segir að uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sé sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum. Samkvæmt gögnum málsins óskaði álitsbeiðandi eftir því að losna fyrr undan leigusamningi með smáskilaboðum 18. júlí 2021. Með skilaboðum næsta dag sagði álitsbeiðandi að hún væri tilbúin að koma til móts við gagnaðila og samþykkja lok leigusamnings 30. ágúst 2021 miðað við að gagnaðili segði „formlega upp núna.“ Með skilaboðum álitsbeiðanda 21. júlí 2021 sagði hún að ágætt væri að heyra frá gagnaðila um hvað hún hygðist gera varðandi uppsögn og tilboð álitsbeiðanda. Engin svör bárust frá gagnaðila sem síðan sendi næst skilaboð 31. ágúst 2021 og upplýsti að íbúðin væri tóm og lykillinn í eldhúsinu. Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hefði upplýst munnlega að hún væri hætt við að flytja fyrr út og hefur þeirri staðhæfingu ekki verið mótmælt af hálfu gagnaðila. Telur kærunefnd þannig að gögn málsins beri ekki með sér að sannanlegt samráð hafi verið komið á milli aðila um að leigutíma lyki fyrr. Verður því að líta svo á að um ólögmæta riftun hafi verið að ræða af hálfu gagnaðila.
Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.
Kærunefnd óskaði upplýsinga frá álitsbeiðanda um það hvaða tilraunir voru gerðar til að koma íbúðinni í útleigu á ný og hvenær hún var komin í útleigu á ný. Álitsbeiðandi upplýsti að viðgerðum hefði lokið í janúar og að íbúðin hefði farið í leigu á ný 1. febrúar 2022. Kærunefnd telur gögn málsins ekki bera með sér að þörf hafi verið á viðgerðarvinnu í hátt í fimm mánuði vegna viðskilnaðar gagnaðila á íbúðinni. Með hliðsjón af þeirri skyldu sem hvíldi á álitsbeiðanda um að gera þegar nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta, sbr. framangreind 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, telur kæruefnd að ekki sé óvarlegt að ætla að íbúðin hefði getað verið komin í leigu á ný 1. nóvember 2022. Er það því niðurstaða kærunefndar að gagnaðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. september til 31. október 2021.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. september til 31. október 2021.
Reykjavík, 23. júní 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson