Nr. 64/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 21. september 2018

í máli nr. 64/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:   A.

Varnaraðili: C, f.h. B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og viðurkennt að sóknaraðila beri að greiða honum húsaleigu út uppsagnarfrestinn. Jafnframt að upptaka af símtali aðila verði ekki lögð til grundvallar við álitsgerð.

Með kæru, dags. 2. júlí 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. júlí 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Með tölvupósti 24. júlí 2018 var varnaraðila send hljóðupptaka sem sóknaraðili lagði fram. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. júlí 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 26. júlí 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 27. júlí 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 3. ágúst 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 8. ágúst 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu leigusamning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í X 2017 hafi samningaviðræður um leigu íbúðarinnar átt sér stað og vilji aðila staðið til að gera tímabundinn leigusamning til eins árs sem yrði að því loknu endurskoðaður. Samkvæmt munnlegu samkomulagi hafi leigutímabil verið ákveðið frá X 2017 til X 2018. C hafi séð um samningsgerð og í X 2017 hafi sóknaraðili undirritað samninginn hjá C. C hafi bent sóknaraðila á hvar hún ætti að undirrita en ekki farið yfir samninginn. Þau mistök sóknaraðila að hafa ekki yfirfarið samninginn fyrir undirritun hans séu grundvöllur ágreinings þessa máls. Leigusamningurinn sem C hafi undirbúið hafi ekki verið í samræmi við það sem upphaflega hafi verið samið um og hakað hafi verið í reitinn „ótímabundinn samningur“.

Í X 2018 hafi sóknaraðili óskað eftir upplýsingum frá varnaraðila um hvaða verð yrði sett á íbúðina, en til hafi staðið að selja hana að loknum leigutíma. Sóknaraðili hafi talið verðið of hátt og í kjölfarið farið að leita sér að annarri fasteign. Í X 2018 hafi sóknaraðili farið þess á leit við varnaraðila að fá að vera í íbúðinni út X 2018, þ.e. tveimur mánuðum lengur en upphaflega hafi verið samið um.

Þann X 2018 hafi sóknaraðili hitt varnaraðila til að skila lyklum að íbúðinni. Þar hafi aðilar átt samtal þar sem varnaraðili hafi upplýst að C hefði víst gert ótímabundinn samning á sínum tíma og sóknaraðili látið í ljós undrun sína á því. Varnaraðili hafi verið sammála sóknaraðila og sagst ekki alveg skilja af hverju C hefði gert ótímabundinn samning á sínum tíma en ekki tímabundinn eins og samið hafi verið um og verið í samræmi við upphaflegan vilja beggja aðila.

Sóknaraðili hafi lagt fram X kr. í tryggingarfé við upphaf leigutíma og gert ráð fyrir að varnaraðili myndi greiða henni það fljótlega eftir að hún hafi skilað lyklum, en hann hafi sagt að í ljósi mistaka C væri sóknaraðili samningsbundinn út X 2018 og hann myndi því ekki endurgreiða tryggingarféð.

Síðasta samtal aðila hafi átt sér stað þegar sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila X 2018 og óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Hann hafi neitað því og sagst geta gert það upp tækist honum að selja eignina. Sóknaraðili hafi þá spurt hvort það væri þá bara spurning um hvort hún yrði heppin eða óheppin hvort hann næði að selja og varnaraðili þá sagt: „Já, það lítur greinilega út fyrir það“.

Þann X 2018 hafi sóknaraðili sent varnaraðila eftirfarandi smáskilaboð: „Sæll B, varðandi tryggingaféð óskum við eftir að þú gerir það upp sem fyrst. Við gerðum munnlegan samning fyrir rúmu ári síðan að við myndum leigja hjá þér í 1 ár til að byrja með og síðan yrði staðan tekin. Við gerðum því allan tímann ráð fyrir að gerður var tímabundinn samningur til 1 ár og óskum við eftir að þú látir breyta honum úr ótímabundnum í tímabundinn. Vonumst eftir að þú bregðist jákvætt við og skjótum svörum.“ Ekkert svar hafi borist.

Sóknaraðili hafi flutt úr íbúðinni X 2018 og skilað öllum lyklum. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við skilin og engar leigugreiðslur verið í vanskilum.

Vísað sé til 1. mgr. 11. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og 32. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936.

Óumdeilt sé að sóknaraðili hafi gert mistök við undirritun leigusamningsins. Varnaraðili hafi viðurkennt þau mistök og búi sóknaraðili yfir upptöku sem sýni fram á vitneskju hans um þessi mistök. Sá hluti löggerningsins sem lúti að leigutíma geti því ekki talist gildur gagnvart sóknaraðila, enda hafi vilji beggja aðila staðið til að gera tímabundinn leigusamning.

Það að byggja rétt sinn á umræddu ákvæði leigusamningsins, sem feli í sér verulega íþyngjandi afleiðingar fyrir sóknaraðila, verði í ljósi aðstæðna einnig að teljast óheiðarlegt, sbr. 1. mgr. 33. gr. laga nr. 7/1936, og ósanngjarnt, sbr. 1. og 2. mgr. 36. gr. sömu laga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um hafi verið að ræða ótímabundinn leigusamning frá undirritunardegi. Þann X 2018 hafi varnaraðili póstlagt skriflega uppsögn, dags. X 2018. Sama dag hafi varnaraðili haft samband við sóknaraðila og maka hennar og gert þeim grein fyrir því að hann hygðist selja eignina og þyrfti því að segja samningnum upp. Hann hafi einnig greint þeim frá því að þau þyrftu ekki að rýma húsnæðið strax þar sem það væri sex mánaða gagnkvæmur uppsagnarfrestur í leigusamningnum. Miðað við póstlagningu bréfsins yrði uppsagnarfrestur liðinn X 2018.

Í X 2018 hafi sóknaraðili haft samband við varnaraðila og spurt um fyrirhugað kaupverð íbúðarinnar. Sóknaraðila hafi fundist verðið of hátt og ekki viljað kaupa hana. Þann X 2018 hafi varnaraðili sett eignina á sölu, vitandi að það væri í gildi leigusamningur til X 2018. Þann X 2018 hafi sóknaraðili skilað lyklum án frekari skýringa, en varnaraðili greint henni frá því að hún væri samningsbundin út uppsagnarfrestinn. Varnaraðili telji að með því að afhenda lyklana með framangreindum hætti, áður en uppsagnartíma hafi lokið, hafi sóknaraðili rift leigusamningi með ólögmætum hætti. Samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutíma og við lok hans.

Varnaraðili hafni því öllum fullyrðingum sem settar séu fram í kæru um meint mistök, munnlegt samkomulag aðila um tímabundinn leigusamning og að varnaraðili eigi að endurgreiða tryggingarféð. Þvert á móti hafi varnaraðili frá upphafi haldið því til streitu að um hafi verið að ræða ótímabundinn leigusamning. Þá hafi sóknaraðili ekki haft réttmæta ástæðu til að halda annað þar sem hún hafi reglulega verið minnt á eðli samningsins, til dæmis með uppsögn og símtali X 2018. Þar sem um ólögmæta riftun hafi verið að ræða telji varnaraðili að sóknaraðila beri að bæta honum það tjón sem hann hafi orðið fyrir vegna þess og vísi máli sínu til stuðnings meðal annars til 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga og álits kærunefndar húsamála í máli nr. 38/2016.

Varnaraðili telji sig ekki hafa getað gripið til frekari aðgerða til að takmarka tjón sitt þar sem íbúðin sé til sölu og það gæti jafnvel reynst erfiðara að selja fylgi henni leigjandi. Þar sem ekki hafi tekist að selja íbúðina sé ljóst að varnaraðili hafi orðið af leigutekjum fyrir X 2018  og nemi tjón hans að minnsta kosti X kr. Með vísan til framangreinds geri hann kröfu um að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða honum leigu fyrir X að fjárhæð X kr.

Þá geri varnaraðili athugasemd við það að upptaka af símtali við sóknaraðila sé notuð til sönnunar og krefjist þess að hún verði ekki lögð til grundvallar við úrlausn málsins.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það komi skýrt fram í meðfylgjandi upptöku af símtali aðila að varnaraðili hafi ekki haft vitneskju um að leigusamningurinn væri ótímabundinn. Alltaf hafi verið talað um tímabundinn leigusamning í eitt ár og að staðan yrði tekin að þeim tíma liðnum. Sóknaraðili telji afar mikilvægt að hljóðupptakan verði lögð til grundvallar við úrlausn málsins.

Sóknaraðili hafi vitni sem hafi hlustað á samtal aðila þar sem varnaraðili hafi viðurkennt að honum hafi fundist skrýtið að C hafi gert ótímabundinn leigusamning og að hann hafi ekki óskað eftir því.

Í X 2018 hafi sóknaraðili farið í C og spurst fyrir um leigusamninginn og þá fengið þær upplýsingar að það verði alltaf að vera að beiðni húseigenda hvernig leigusamning eigi að gera en varnaraðili hafi sagt henni að hann hafi aldrei óskað eftir ótímabundnum leigusamningi heldur hafi C haft hann þannig. Einnig hafi sóknaraðili fengið þær upplýsingar hjá C að hefði verið um mistök að ræða við gerð leigusamningsins yrði hann leiðréttur að ósk húseiganda. Það sé hins vegar ekki varnaraðila í hag að fá hann leiðréttan.

V. Niðurstaða              

Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Álitsbeiðandi heldur fram að leigusamningur aðila hafi verið tímabundinn og  lokið X 2018 en gagnaðili hefur haldið eftir tryggingarfé á þeim grunni að álitsbeiðanda hafi borið að greiða leigu út uppsagnarfrest, þ.e. til X 2018.

Í leigusamningi aðila, dags. X 2017, kemur fram að um sé að ræða ótímabundinn leigusamning. Sóknaraðili vísar til þess að vegna mistaka C við gerð leigusamningsins hafi hann verið ótímabundinn en samkvæmt munnlegu samkomulagi aðila hafi hann í raun átt að vera tímabundinn í eitt ár. Leigutíma hafi samkvæmt því átt að ljúka X 2018 en aðilar síðar komist að samkomulagi um framlengingu á leigutíma til X 2018. Gagnaðili segir slíkt samkomulag ekki hafa verið til staðar en hann sagði leigusamningi aðila upp með bréfi, dags. X 2018, þar sem segir nánar tiltekið: „Undirritaður segir hér með upp leigusamningi sem gerður var við A um húseignina D Sóknaraðili hefur ekki mótmælt því að hafa móttekið umrædda uppsögn. Ákvæði 1. mgr. 8. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann skuli gerðar skriflega og undirritaðar af aðilum samnings. Með vísan til þessa telur kærunefnd þannig ósannað að samkomulag hafi verið með aðilum um að leigulok skyldu vera X 2018. Að þessu virtu telur kærunefnd að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila er hún flutti út úr eigninni áður en leigutíma lauk.

Með hliðsjón af ákvæði 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, ber sóknaraðila að bæta varnaraðila það tjón sem ólögmæt riftun hans olli honum. Bar sóknaraðila þannig að greiða leigubætur út uppsagnarfrest. Aftur á móti bar varnaraðila að takmarka tjón sitt með vísan til 2. mgr. 62. gr. laganna þar sem segir að leigusali skuli strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Ljóst er að varnaraðili gerði ekki tilraun til að leigja íbúðina út að nýju eftir að sóknaraðili hafði skilað henni í X 2018 og greinir hann frá því að hann hafi ekki gert það þar sem hann væri að reyna að selja íbúðina. Kærunefnd telur að varnaraðili hefði getað leigt íbúðina út að nýju innan mánaðar frá því að sóknaraðili afhenti eignina. Með hliðsjón af öllu framangreindu telur kærunefnd hæfilegt að sóknaraðili greiði varnaraðila leigubætur sem nema leigu fyrir einn mánuð, þ.e. til X 2018.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila X kr. ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá X 2017 til X 2018 en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 21. september 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson