Mál nr. 3/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. mars 2020

í máli nr. 3/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 1.900 evrur ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og dráttarvöxtum frá 28. nóvember 2019 til greiðsludags í samræmi við 4. mgr. 40. gr. sömu laga.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 13. janúar 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. janúar 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. janúar 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 24. janúar 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. febrúar 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 10. febrúar 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. febrúar 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2017 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að sumarið 2019 hafi varnaraðili lagt til hækkun á leiguverði sem sóknaraðili hafi ekki fallist á. Í kjölfarið af því, nánar tiltekið í júlí 2019, hafi hún sagt leigusamningnum upp og leigutíma lokið 31. október 2019. Íbúðinni hafi verið skilað þrifinni þann dag. Aðilar hafi hist í íbúðinni til að gera úttekt á ástandi hennar. Varnaraðili hafi ekki gert athugasemdir og sóknaraðili áætlað að allt væri með felldu og að það eina sem eftir stæði væri endurgreiðsla tryggingarfjárins.

Ekkert hafi heyrst frá varnaraðila fyrr en 6. desember 2019. Í bréfi dagsettu þann dag hafi því verið haldið fram að sóknaraðili hefði vanrækt skyldur sínar sem leigjandi og ekki tekið viðeigandi skref við að berjast gegn myglusöfnun í íbúðinni. Þessar athugasemdir hafi komið sóknaraðila verulega á óvart og henni fundist þær ósanngjarnar þar sem hún hafi alltaf gætt þess að hirða vel um íbúðina. Með tölvupósti sendum 13. desember 2019 hafi hún leiðrétt margt af því sem varnaraðili hafi haldið fram um háttsemi hennar í íbúðinni. Hún hafi bent á að hún hafi gert sitt besta við að halda íbúðinni þurri og ávallt lagt sig fram við að halda gluggum þurrum en sérstaklega átt í erfiðleikum með einn glugga. Hún hafi neitað ásökunum um að hún bæri ábyrgð á raka og gluggaskemmdum og tekið fram að hefðu orðið skemmdir í íbúðinni sem hún sannanlega bæri ábyrgð á myndi hún axla ábyrgð á þeim. Í svarinu hafi hún jafnframt skorað á varnaraðila að útvega áætaðan viðgerðarkostnað sem hún væri reiðubúin að skoða, enda talið að hennar hlutur gæti varla verið mikill.

Varnaraðili hafi engu svarað fyrr en eftir ítrekun sóknaraðila um að liðnar væru níu vikur frá skilum íbúðarinnar og þrjár vikur frá síðustu samskiptum. Þremur dögum síðar hafi hún svarað og bætt við kröfu sína þar sem hún hafi farið fram á 46.000 kr. til viðbótar.

Varnaraðili hafi ekki gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan þeirra tímamarka sem getið sé á um í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Fyrstu athugasemdir varnaraðila varðandi tryggingarféð hafi borist með tölvupósti 6. desember 2019. Þar að auki hafi krafa varnaraðila verið lögð fram án þess að farið væri fram á tiltekna fjárhæð. Fyrst og fremst hafi hún falið í sér lýsingu á ákveðnum annmörkum sem bæta þyrfti úr.

Í svari sóknaraðila 13. desember 2019 hafi hún sagt að hún teldi eðlilegt að varnaraðili myndi halda eftir ákveðinni fjárhæð vegna tjóns sem hún sannanlega bæri ábyrgð á. Í því sambandi hafi hún þó sett skýrt fram það skilyrði að varnaraðili útvegaði áætlaðan viðgerðarkostnað svo hún gæti lagt endanlegt mat á áskilnað varnaraðila. Sóknaraðili hafi jafnframt hafnað ásökunum um slæma umhirðu íbúðarinnar á leigutíma. Áætlaður viðgerðarkostnaður hafi loks borist 5. janúar 2020 eftir ítrekun sóknaraðila. Ljóst sé að ágreiningur hafi verið uppi um bótaskyldu hennar frá því að svar hennar hafi borist varnaraðila 13. desember 2019. Ásökunum um slæma umhirðu hafi verið hafnað þrátt fyrir að sóknaraðili hafi fallist á að bæta það tjón sem hún væri sannanlega ábyrg fyrir. Varnaraðili hafi aftur á móti hvorki borið ágreining um bótaskylduna undir kærunefnd húsamála né dómstóla innan þess tímafrests sem sé tilgreindur sé í 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að íbúðin hafi verið leigð með öllum húsbúnaði og húsgögnum á 220.000 kr. eða 1900 evrur á mánuði. Tryggingarfé hafi numið eins mánaðar leigu. Í nóvember 2018 hafi varnaraðili lækkað leiguna um helming að eigin frumkvæði fyrir þann mánuð vegna utanhússframkvæmda sem höfðu dregist á langinn.

Í desember 2018 hafi gengi evrunnar hækkað verulega. Sóknaraðili hafi þá haft samband við varnaraðila og beðið hana um að taka tillit til gengisbreytinga og leigan því verið lækkuð í 1700 evrur. Lækkunin hafi einungis átt að vera tímabundin en aldrei hafi staðið til að breyta leigufjárhæðinni til framtíðar.

Í lok maí 2019 hafi sóknaraðili óskað eftir að losna við húsgögn úr íbúðinni og varnaraðili því sótt þau. Varnaraðila hafi orðið verulega brugðið þegar henni hafi mætt mikill og óeðlilegur raki við komu í íbúðina. Í lok júní 2019 hafi hún bent sóknaraðila á að lækkun leigunnar væri ekki varanleg. Sóknaraðili hafi ekki tekið því vel og brugðist hin versta við. Í kjölfarið hafi hún sagt leigusamningnum upp. Þrátt fyrir ítrekun á efni samningsins hafi sóknaraðili aðeins greitt 1700 evrur á mánuði í stað 1900 evra þar til hún hafi flutt út 31. október 2019.

Íbúðinni hafi verið skilað að kvöldi 31. október 2019. Sóknaraðili hafi bent á að hún hefði ekki haft tíma til að þrífa ísskápinn. Íbúðin hafi litið eðlilega út við fyrstu sýn, enda myrkur á þessum tíma. Allnokkrar ljósaperur hafi verið ónýtar og stafli af samanbrotnum handklæðum og rúmfötum hulið ýmis vandamál íbúðarinnar. Í ljósi aðstæðna hafi engin úttekt farið fram.

Í nóvember 2019 hafi íbúðin verið þrifin en til hafi staðið að koma henni í leigu. Íbúðin hafi verið óþrifin. Gluggar höfðu ekki verið hreinsaðir í langan tíma og vatn fengið að liggja í gluggakistum í lengri tíma. Við nánari skoðun hafi komið í ljós að rakinn hafði skemmt út frá sér. Ljóst hafi verið að ekki væri hægt að leigja íbúðina út í þessu ástandi.

Frestur samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga eigi ekki við þar sem báðir aðilar hafi verið meðvitaðir um að leigusamningurinn hafi verið virtur að vettugi á margvíslegan hátt af hálfu sóknaraðila. Því hafi endurgreiðsla tryggingarfjárins aldrei komið til greina. Sóknaraðili hafi aldrei búist við endurgreiðslunni enda ekki komið fram krafa þess efnis fyrr en varnaraðili hafi óskað eftir frekari greiðslu vegna tjónsins.

Tjón varnaraðila sé þríþætt. Í fyrsta lagi hafi hún orðið fyrir tjóni þar sem sóknaraðili hafi ekki greitt leigu samkvæmt leigusamningi í ellefu mánuði. Í öðru lagi vegna slæmrar umgengni sóknaraðila. Sú umgengni hafi gert það að verkum að ráðast hafi þurft í víðtækar og kostnaðarsamar endurbætur á íbúðinni áður en hægt hafi verið að leigja hana aftur. Viðgerðin hafi kostað 305.000 kr. en tryggingin hafi ekki numið nema eins mánaðar leigu að fjárhæð 259.331 kr. Í þriðja lagi hafi varnaraðili orðið af leigutekjum þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf vegna vanrækslu sóknaraðila sem sé óbætanlegt.

Sóknaraðili hafi aldrei opnað glugga og haft rúllugardínur dregnar alveg niður þannig að sá þéttleiki sem hafi myndast hafi lagst neðst í gluggann og leitað stystu leiðina út. Það passi við þá skýringu að stóru gluggarnir séu verst farnir og baðherbergisglugginn sem sé ekki með rúllugardínu sé í lagi. Ekki hafi bætt úr skák að sóknaraðili hafi greinilega ekki verið vön að halda hreinu í kringum sig.

Sóknaraðili hafi margsinnis tekið ábyrgð á tjóninu meðal annars samkvæmt húsaleigulögum og ákvæðum leigusamnings. Í samningnum sé ítrekað að leigjandi ábyrgist að haga umgengni með viðeigandi hætti og skila leiguhúsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Þá vísar varnaraðili til 63. og 65. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili hafi sent sóknaraðila tölvupóst 6. desember 2019 vegna skemmdanna og ástæðu þess að ekki væri búið að endurgreiða tryggingarféð. Þegar málarar höfðu lokið úttekt og gert tilboð í viðgerðirnar hafi komið í ljós að tryggingarféð nægði ekki. Sóknaraðili hafi tekið ábyrgð á tjóninu, óskað eftir úttekt á íbúðinni og samþykkt að sá kostnaður yrði dreginn af tryggingunni.

Verði því hafnað að fjögurra vikna frestur samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga eigi ekki við í ljósi viðurkenningar sóknaraðila telji varnaraðili að heimilt hafi verið að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu í samræmi við 4. tölul. 1. mgr. sömu greinar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að henni hafi aldrei verið ljós sú fyrirætlan varnaraðila að ætla sér ekki að endurgreiða tryggingarféð og hún hafi sannanlega búist við endurgreiðslu. Á henni hafi ekki hvílt tímafrestur til að gera kröfu þar um.

Fullyrðingu um að hið meinta tjón sé þríþætt sé alfarið mótmælt. Leiga hafi ekki verið vangoldin. Sóknaraðili hafi greitt umsamda leigu frá upphafi fram að þeim tíma sem varnaraðili hafi boðið tímabundna lækkun. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila hafi sú lækkun verið samþykkt af sóknaraðila og jafnframt hafi aðilar sammælst um að síðar yrði mögulegt að endursemja um fjárhæðina. Burtséð frá því hvort lækkun leigunnar hafi verið hugsuð tímabundinn eða ekki þá hafi hún falið í sér umsamda breytingu á leigufjárhæð til lækkunar.

Hvað meinta slæma umgengni sóknaraðila varði sé öllum fullyrðingum varnaraðila þar um hafnað sem röngum og ósönnuðum. Lýsingar varnaraðila séu einhliða, ýktar og oft á köflum rangar.

Sóknaraðili hafi hvorki verið meðvituð né samþykk því að vera látin greiða fyrir allar þær viðgerðir sem varnaraðili hafi nú krafið hana um. Þegar hið meinta samþykki hafi verið sett fram hafi engin sundurliðun kostnaðar legið fyrir. Sóknaraðili hafi aldrei búist við að fjárhæðin gæti numið nema litlu broti af tryggingarfénu, enda ávallt gætt að ástandi íbúðarinnar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir meðal annars að aðilar séu sammála um megininntak málavaxta, þ.e. annars vegar að ágreiningur um leigufjárhæð hafi orðið til þess að sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp og hins vegar að krafa í tryggingarféð hafi ekki borist sóknaraðila fyrr en að liðnum fresti samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Aftur á móti greini aðila á um hvort sóknaraðili hafi samþykkt, eftir að frestur samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga hafi runnið út, að varnaraðili myndi ráðstafa eftirstöðvum tryggingarfjárins til móts við tjón á íbúðinni af völdum sóknaraðila. Þá greini þá einnig á um hvort leiga hafi verið vangreidd á leigutíma.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 1900 evrur við upphaf leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 31. október 2019 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Óumdeilt er að krafa var fyrst gerð af hálfu varnaraðila í tryggingarféð með tölvupósti sendum sóknaraðila 6. desember 2019. Ljóst er því að krafa varnaraðila barst ekki innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Í þessu tilliti hefur það enga þýðingu hvort sóknaraðili hafi áður krafist endurgreiðslu tryggingarfjárins eða ekki, enda ber honum ekki skylda til þess. Jafnframt telur kærunefnd að það hafi ekki áhrif á úrlausn málsins þótt sóknaraðili hafi fallist á að greiða fyrir meintar skemmdir á hinu leigða þar sem krafa varnaraðila í tryggingarféð var ekki gerð innan lögbundins frests og samþykki var með fyrirvara um fjárhæð af hálfu sóknaraðila, sem féll frá samþykkinu nokkrum vikum síðar er varnaraðili nefndi umkrafða fjárhæð.

Til vara gerir varnaraðili kröfu um að henni hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu. Sóknaraðili greiddi leigufjárhæðina með evrum. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 30. nóvember 2018 féllst varnaraðili á að lækka leiguna tímabundið í 1700 evrur frá 1. desember 2018 vegna gengisþróunar. Er því ekki unnt að fallast á að um leiguvanskil geti verið að ræða frá 1. desember 2018 til 3. júlí 2019 en þann dag óskaði sóknaraðili þess með tölvupósti að leigan yrði hækkuð á ný í 1900 evrur. Aðilar náðu ekki að samkomulag þar um og í framhaldinu tók sóknaraðili ákvörðun um að ljúka leigusamningi. Kærunefnd telur sýnt af samskiptum aðila að báðir hafi litð svo á að samþykki beggja væri nauðsaynlegt fyrir hækkun leigunnar í þá fjárhæð sem samið hafið verði um í upphafi samningstíma. Fær það einnig stuðning í því að í fyrrnefndum tölvupósti varnaraðila til sóknaraðila 6. desember 2019 segir að ekki hafi komið til endurgreiðslu tryggingarfjárins vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma en ekki minnst á meint leiguvanskil. Krafa um greiðslu á meintum leiguvanskilum kom fyrst upp í greinargerð varnaraðila í því máli sem hér um ræðir. Gögn málsins benda þannig ekki til annars en að varnaraðili hafi tekið athugasemdalaust við leigugreiðslum út leigutímann og sóknaraðili þannig, auk framanritaðs, mátt vænta þess að um fullnaðargreiðslur væri að ræða. Því er ekki fallist á að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu með vísan til 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Með hliðsjón af framangreindu og því að varnaraðili gerði ekki í kröfu í tryggingarféð innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, ber honum að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. október 2019 reiknast dráttarvextir frá 28. nóvember 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 1900 evrur ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 28. nóvember 2019 til greiðsludags.

f.h. kærunefndar húsamála

Valtýr Sigurðsson