Nr. 30/2018 - Úrskurður
Tryggingarfé
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 6. júní 2018
í máli nr. 30/2018
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og dráttarvöxtum, sbr. 4. mgr. 40. gr. sömu laga, frá 29. janúar 2018.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Hann krefst þess einnig að sóknaraðila verði gert að greiða honum málskostnað á grundvelli 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Með kæru, dags. 12. apríl 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 12. apríl 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. maí 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 2. maí 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd 10. maí 2018 og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila, dags. 22. maí 2018, bárust kærunefnd og voru sendar sóknaraðila til kynningar með bréfi kærunefndar, dags. 23. maí 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2017 til X 2018, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigutíma lauk fyrr vegna riftunar varnaraðila á leigusamningnum. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að hann hafi flutt úr hinu leigða X 2018. Tryggingarfé hafi numið alls X kr. en varnaraðili endurgreitt X kr.
Varnaraðili hafi sagt að ástæða þess að hann hafi haldið eftir tryggingarfénu sé að gluggar hafi orðið fyrir vatnsskemmdum, gólf verið óhreint við leiguskil og vatnsskemmd á eldhúsborði. Ekki liggi fyrir reikningar vegna viðgerða eða þrifa. Sóknaraðili hafi mótmælt því að bera ábyrgð á umræddum skemmdum og auk þess boðist til að þrífa íbúðina betur þar sem varnaraðili hafi verið ósátt við þrifin. Vatnsskemmdir á gluggum séu eðlileg slit. Leigusala beri að sinna nauðsynlegu viðhaldi og sóknaraðili hafi ekkert getað gert til að koma í veg fyrir eða tekið eftir umræddum vatnsskemmdum. Varnaraðili hafi ekki sýnt fram á að sóknaraðili hafi valdið tjóni sem hún sé ábyrg fyrir. Hann hafi ekki lagt fram reikninga sem sýni fram á meint tjón.Í 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segi að geri leigusali kröfu í tryggingarféð skuli leigjandi tilkynna honum skriflega hvort hann hafni eða fallist á umrædda kröfu. Sóknaraðili hafi hafnað kröfum varnaraðila. Varnaraðila hafi því borið skylda til að bera ágreining um bótaskyldu undir kærunefnd húsamála eða að öðrum kosti dómstóla innan fjögurra vikna. Geri leigusali það ekki skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Fyrir liggi að varnaðili hafi hvorki borið ágreininginn undir kærunefnd né dómstóla.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi flutt eigur sínar út X 2018 og skilið eftir [...] sem varnaraðili hafi þurft að fara með í endurvinnslu.
Varnaraðili hafi haldið eftir X kr. Þar af X kr. vegna eftirstöðva reikninga vegna notkunar á heitu vatni og rafmagni í samræmi við leigusamning og X kr. til að standa straum af kostnaði vegna vatnsskemmda á eldhúsbekk. Síðastnefnda fjárhæðin hafi samanstaðið af X kr. vegna efniskaupa, byggt á upplýsingum af vefsíðu D, og X kr. vegna aðkeyptrar vinnu við lagfæringar. Auk þess hafi varnaraðili haldið eftir X kr. til að standa straum af kostnaði vegna þrifa, enda íbúðin óþrifin við skil. Þá hafi hann haldið eftir X kr. til þess að greiða fyrir sendibíl sem hafi flutt [...] sóknaraðila í endurvinnslu. Ekki hafi verið haldið eftir tryggingu vegna vatnsskemmda á gluggum. Sóknaraðili hafi ekki mótmælt því að gengið yrði að tryggingarfénu. Enda þótt þau samskipti sem hafi fylgt kæru beri ekki með sér að sóknaraðili hafi nokkurn tímann mótmælt fyrirætlunum varnaraðila, en hugsanlega aðeins látið í ljós óánægju sína, sé nauðsynlegt að nefna að sóknaraðili virðist hafa láðst að láta þýðingarmikinn hluta af samskiptum sínum fylgja kæru. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila formlega í tölvupósti 5. janúar 2018 að hann hygðist halda eftir X kr. af tryggingarfénu á grundvelli ofangreindra atriða. Þar hafi komið fram ítarleg sundurliðun á öllum kostnaðarþáttum, ásamt skjáskotum úr heimabanka yfir reikninga vegna rafmagns og hita á leigutímabilinu. Þar að auki hafi skýrlega komið fram að verið væri að krefjast greiðslu vegna ógreiddra rafmagns- og heitavatnsreikninga. Þá hafi fylgt mynd af vatnsskemmdum í eldhúsi, auk mynda af óþrifnaði í hinu leigða. Jafnframt hafi varnaraðili tjáð sóknaraðila að ef hún myndi ekki taka áðurnefnd rúm sjálf þyrfti hann að krefja hana um endurgreiðslu kostnaðar vegna flutnings þeirra. Þrátt fyrir þetta hafi gagnaðili ekki mótmælt þeirri ráðstöfun. Gagnaðili hafi í svarpósti sínum sagt að samkvæmt hennar skilningi hafi hún aðeins átt að greiða X kr. á mánuði fyrir rafmagn og hita. Auk þess hafi hún nefnt að hún hefði sjálf getað fundið einhvern til að þrífa húsnæðið fyrir lægri upphæð en X kr. Varnaraðili hafi svarað því til að samkvæmt samningi hafi sóknaraðili átt að greiða fyrir hita og rafmagn. Þremur dögum eftir að varnaraðili hafi útskýrt ástæður sínar hafi hann sent sóknaraðila tölvupóst og ítrekað að tryggingin yrði endurgreidd að frádregnum X kr. Þeirri ráðstöfun hafi ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila. Af hálfu sóknaraðila virðist á því byggt að varnaraðila beri að endurgreiða allt tryggingarféð þar sem sóknaraðili hafi hafnað kröfu í tryggingarféð þegar hún hafi verið höfð uppi og varnaraðili því vanrækt ofangreinda skyldu sína samkvæmt 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þá virðist einnig á því byggt að það tjón sem varnaraðili hafi sótt bætur vegna hafi ekki skapast vegna athafna sóknaraðila. Á öðrum lagarökum eða sjónarmiðum virðist ekki byggt af hálfu sóknaraðila. Málflutningur sóknaraðila sé byggður á rangfærslum. Hún hafi ekki látið þess getið að henni hafi verið tilkynnt 5. janúar 2018 að gengið yrði að tryggingunni. Sóknaraðili hafi ekki mótmælt kröfu varnaraðila í tryggingarféð með skriflegum hætti, heldur virst hafa fallist á hana eftir rökstuðning varnaraðila fyrir henni. Varnaraðila hafi því ekki borið að skjóta málinu til kærunefndar eða dómstóla. Í athugasemdum með lögum nr. 63/2016 um breytingu á húsaleigulögum þar sem ákvæði 4. og 5. mgr. 40. gr. laganna hafi verið lögfest segi: „Með sama hætti og réttur leigusala til að gera kröfu í tryggingarfé fellur niður að fjórum vikum liðnum frá skilum leiguhúsnæðis er gert ráð fyrir að svari leigjandi ekki kröfu leigusala í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna teljist hann hafa samþykkt kröfuna.“Sóknaraðili hafi þegar samþykkt kröfu varnaraðila með athöfnum sínum eða athafnaleysi. Kröfur sóknaraðila séu augljóslega bornar upp gegn betri vitund hennar og málatilbúnaður hennar því bersýnilega tilefnislaus í skilningi 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Þess sé því krafist að kærunefnd geri sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað. Í því samhengi sé vakin athygli á því að varnaraðili hafi verið nauðugur einn sá kostur að ráða lögmann til að gæta réttar síns, enda ekki mælandi á íslenskri tungu og geti því ekki borið hönd fyrir höfuð sér þegar rangar kröfur séu bornar fram á hendur honum.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila er kröfu varnaraðila um greiðslu málskostnaðar hafnað. Leitað hafi verið til kærunefndar til að fá leyst úr ágreiningi sem varði endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjár. Kærunefndin sé sérstaklega sett á laggirnar til að leysa úr slíkum ágreiningi á grundvelli húsaleigulaga. Varnaraðili haldi eftir hluta tryggingarfjárins og verði því ekki séð hvernig krafa sóknaraðila sé tilefnislaus.
Samkvæmt gögnum málsins hafi aðilar komist að samkomulagi um að greiddar yrðu X kr. á mánuði vegna notkunar á hita og rafmagni sem sóknaraðili hafi greitt. Hún geti því ekki samþykkt að gamlir reikningar séu dregnir fram sem sóknaraðili hafi talið að væru fullgreiddir og dragi þann kostnað af tryggingarfénu án hennar samþykkis. Í leigusamningi komi fram að húsaleiga sé X kr., en sóknaraðili hafi greitt X kr. mánaðarlega. Sóknaraðili hafni því að hafa valdið skemmdum á eldhúsbekk í kringum vask og varnaraðili ekki sýnt fram á það með neinum haldbærum gögnum. Sóknaraðili minni að engin úttekt hafi farið fram á eigninni við upphaf leigutíma og verði varnaraðili að bera hallann af því.Varnaraðili haldi því fram að sóknaraðili hafi ekki mótmælt kröfu í tryggingarféð. Það geti hver sá sem lesi yfir málsgögnin séð að uppi hafi verið ágreiningur um kröfur varnaraðila og einnig sé óumdeilt að sóknaraðili hafi ekki fallist á þær kröfur.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi í tölvupósti sínum 5. janúar 2018 aðeins velt fyrir sér réttmæti kröfuliðanna sem hafi komið fram í tölvupósti varnaraðila og óskað þess að ræða þá nánar eða fá nánari skýringar á þeim. Í kjölfar athugasemdanna hafi varnaraðili skýrt skilmerkilega út fyrir sóknaraðila að henni bæri að greiða fyrir notkun hita og rafmagns samkvæmt samningi, sér í lagi þar sem hún hafi framleigt eignina.
Nægilegt sé að vísa til myndar af eldhúsbekknum, en hún hafi verið tekin í upphafi árs. Sóknaraðili hafi ekki mótmælt því að skemmdir væri að rekja til hennar fyrr en með kæru í máli þessu. Varnaraðili hafi ekki haldið eftir kvittunum vegna vinnu eða kaupanna, enda litið svo á að krafan hafi verið samþykkt og málið úr sögunni. Sóknaraðila hafi borið að afhenda eignina hreinni og í viðunandi ástandi, sem hann hafi ekki gert þrátt fyrir áskoranir þar um. Varnaraðili hafi ekki haldið eftir kvittunum vegna þrifaþjónustu, enda ekki búist við að vera krafinn um slíkar sannanir um þremur mánuðum eftir að sóknaraðili hafi samþykkt að greiða kostnaðinn. Upphæðin sé í samræmi við það sem þrif á um 100 fermetra íbúð kosti hjá ræstingarfélögum, að meðtöldum virðisaukaskatti.
VI. Niðurstaða
Í upphafi leigutíma greiddi sóknaraðili X kr. í tryggingu fyrir réttum efndum á samningi aðila. Varnaraðili hefur endurgreitt X kr. af tryggingarfénu en heldur eftir eftirstöðvum þess á þeirri forsendu að tjón hafi verið á hinu leigða og auk þess sem ógreiddir eru hita- og rafmagnsreikningar.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Leigutíma lauk 1. janúar 2018. Með tölvupósti varnaraðila, dags. 5. janúar 2018, til sóknaraðila sendi hún lista yfir athugasemdir sínar við hið leigða við lok leigutíma. Þar kom fram að varnaraðili hygðist láta fara með rúm sem sóknaraðili skildi eftir á endurvinnslustöð ef hún myndi ekki fjarlægja þau sjálf og kostnaður þar af væri X kr. Vatnsskemmdir hafi verið á eldhúsborði og greiða þurfti kostnað vegna lagfæringar á því, alls X kr. Greiða þurfti kostnað vegna þrifa við lok leigutíma, alls X kr. Þá þurfti að greiða kostnað vegna ógreiddra heitavatns- og rafmagnsreikninga, alls X kr. Jafnframt var gerður áskilnaður um bætur vegna leka við glugga. Sóknaraðili svaraði þessum tölvupósti og gerði sérstaklega athugasemdir við kröfu um kostnað vegna heitavatns- og rafmagnsreikninga og þrifa. Þá sendi varnaraðili sóknaraðila tölvupóst 8. janúar 2018 þar sem hún upplýsti hana um að hún hygðist endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð X kr.
Varnaraðili gerði þannig kröfu í trygggingarfé innan fjögurra vikna frá leigulokum. Sóknaraðili tilkynnti ekki að hún hafnaði kröfu vegna kostnaðar við flutning á [...] og kostnaði vegna vatnsskemmda á eldhúsborði innan fjögurra vikna frá því krafa varnaraðila barst henni. Telst hún þar með, með vísan til 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, hafa samþykkt þær kröfur, alls X kr. Aftur á móti mótmælti sóknaraðili fjárhæð kröfu um kostnað vegna þrifa og greiðsluskyldu hvað kröfu um greiðslu heitavatns– og rafmagnsreikninga varðar. Þar sem varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskyldu hennar innan fjögurra vikna frá þeim degi er hún hafnaði kröfunni, ber varnaraðila á grundvelli sama ákvæðis að skila tryggingarfénu hvað þær kröfur varðar, ásamt vöxtum.
Ekki eru efni til að verða við kröfu varnaraðila um málskostnað úr hendi sóknaraðila.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að skila sóknaraðila X kr. af tryggingarfé ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá X 2017 en með dráttarvöxtum frá 4. febrúar 2018 til greiðsludags.
Reykjavík, 6. júní 2018
Auður Björg Jónsdóttir