Mál nr. 28/2014

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 8. október 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 28/2014:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hefur með bréfi, dags. 30. apríl 2014, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. janúar 2014, á umsókn um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu og synjun um lengri samþykkisfrest á grundvelli laga um breytingu á lögum um nauðungarsölu, nr. 130/2013.

I. Málavextir og málsmeðferð

Kærandi sótti um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 27. janúar 2014. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 31. janúar 2014, meðal annars á þeirri forsendu að afléttingin myndi ekki leysa greiðsluvanda kæranda. Kærandi óskaði eftir endurskoðun á synjun Íbúðalánasjóðs og var erindi kæranda tekið fyrir á fundi greiðsluerfiðleikanefndar 21. maí 2014. Með bréfi, dags. 28. maí 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 10. júní 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 13. júní 2014, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 5. ágúst 2014, og voru þær sendar Íbúðalánasjóði með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. ágúst 2014. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II. Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að öllum skilyrðum reglna Íbúðalánasjóðs um afléttingu umfram söluverð hafi verið fullnægt. Kærandi andmæli útskýringum Íbúðalánasjóðs sem fram komi í synjunarbréfi sjóðsins og telur að lánanefndin hafi farið langt út fyrir reglur og verksvið sitt. Kærandi telur að Íbúðalánasjóður hafi brotið gróflega á rétti hennar með því að synja umsókninni um afléttingu umfram söluverð og ekki gætt jafnræðis vegna synjunar um lengri samþykkisfrest á grundvelli laga nr. 130/2013.

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Íbúðalánasjóður vísar til þess að við mat á því hvort umsókn um afléttingu skuli samþykkt sé horft til þess hvort úrræðið sé til þess fallið að leysa skuldavanda umsækjanda. Einnig sé tilgangur úrræðisins að aðstoða fólk í greiðsluerfiðleikum við að losna frá fasteignum og tryggja þannig fjárhagslegan stöðugleika. Ekki verði séð að aflétting umfram söluverð myndi leysa greiðsluvanda kæranda. Íbúðalánasjóður vísar einnig til þess að kærandi hafi aldrei greitt af lánum sjóðsins og að kærandi hafi gefið rangar upplýsingar í greiðslumati sem hafi legið til grundvallar lánveitingu.

Þá greinir Íbúðalánasjóður frá því að kærandi hafi dregið að skila inn nauðsynlegum gögnum til sjóðsins til að hægt væri að taka upplýsta afstöðu til umsóknarinnar. Ætla megi að kærandi hafi dregið að skila inn gögnum til að auka líkur á að sjóðurinn myndi framlengja samþykkisfrest á grundvelli laga nr. 130/2013 og því hafi það verið mat sjóðsins að ekki væru forsendur fyrir lengdum samþykkisfresti í málinu.

IV. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu og beiðni kæranda um lengri samþykkisfrest á grundvelli laga um breytingu á lögum um nauðungarsölu, nr. 130/2013. Verður fyrst vikið að umræddum samþykkisfresti.

Í 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs, húsnæðisnefndar eða þeirrar nefndar á vegum sveitarfélags sem hafi verið falið verkefni húsnæðisnefndar til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, sbr. lög nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Ákvæði 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 var breytt með 2. gr. laga nr. 77/2001 en í athugasemdum við 2. gr. frumvarpsins segir að með ákvörðun Íbúðalánasjóðs eða húsnæðisnefnda sé átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Til þess að úrskurðarnefndin geti tekið kæru til efnislegrar meðferðar þarf að liggja fyrir stjórnvaldsákvörðun. Um stjórnvaldsákvörðun er einungis að ræða hafi stjórnvald tekið ákvörðun um rétt eða skyldu tiltekins aðila í skjóli stjórnsýsluvalds, sbr. 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga.

Úrskurðarnefndin bendir á að kaup fasteigna við nauðungarsölu teljast ekki liður í almennri starfsemi Íbúðalánasjóðs heldur er um að ræða úrræði sem gripið er til ef hagur sjóðsins beinlínis krefst þess í því skyni að verja kröfur sínar. Að mati úrskurðarnefndarinnar verður ákvörðun Íbúðalánasjóðs að synja beiðni kæranda um lengri samþykkisfrest á grundvelli laga nr. 130/2013 ekki talin stjórnvaldsákvörðun. Að því virtu ber að vísa þeim þætti kærunnar er lýtur að lengri samþykkisfresti á grundvelli laga nr. 130/2013 frá úrskurðarnefndinni. Úrskurðarnefndin telur rétt að gera athugasemdir við greinargerð Íbúðalánasjóðs í málinu þar sem fjallað er um framangreinda kröfu kæranda þar sem hafðar eru uppi órökstuddar aðdróttanir í garð kæranda.

Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010, kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.

Á heimasíðu Íbúðalánasjóðs er að finna ýmsar upplýsingar um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Þar er meðal annars rakinn tilgangur 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. framangreindrar reglugerðar, skilyrði við beitingu ákvæðisins og verkferli við afgreiðslu slíkra mála. Segir þar að tilgangur ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. sé að liðka fyrir sölu yfirveðsettra eigna þar sem eigendur hafa ekki greiðslugetu til þess að greiða af lánum til frambúðar og geta selt eign á almennum markaði. Þetta getur gilt hvort heldur verið er að yfirtaka lán sem svari til söluverðs eignar eða gefin út ný lán sem færu þá ásamt kaupsamningsgreiðslu að fullu til að greiða inn á lán á eign. Í greinargerð með tillögu að breytingu á reglugerð þessari komu fram eftirfarandi skilyrði fyrir beitingu reglunnar, sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur staðfest sem og neðangreint verklag við beitingu þessa reglugerðarákvæðis:

a)      Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda. Ekki er heimilt að aflétta veði umfram veðsetningu við sölu ef greiðslugeta er fyrir hendi til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum umsækjanda.

b)      Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfu. Þessu úrræði er ætlað að koma til hjálpar þegar fólk er fast í eignum sem það ræður ekki við að greiða af. Ef umsækjandi á aðrar eignir sem nýst gætu til greiðslu kröfunnar þá er synjað um færslu þeirrar kröfu sem er umfram söluverð eignar á „glatað veð“. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að kröfur sem færðar eru á glatað veð eru ekki innheimtar og falla niður að liðnum fyrningarfresti kröfunnar.

c)      Söluverð er í samræmi við markaðsverð. Í reglugerðinni er beinlínis gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður láti meta verð eigna í þessum tilvikum. Slíkt mat er gert á kostnað Íbúðalánasjóðs.

d)      Allt söluverð fari til greiðslu lána. Gerð er skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.

Umsókn kæranda var synjað meðal annars á þeirri forsendu að afléttingin myndi ekki leysa greiðsluvanda kæranda. Að mati úrskurðarnefndarinnar á slík synjun sér ekki stoð í framangreindum skilyrðum stjórnar Íbúðalánasjóðs. Í a-lið skilyrðanna er eingöngu vísað til þess að greiðslubyrði af eign þurfi að vera umfram greiðslugetu umsækjanda en þar kemur ekki til skoðunar hvort úrræðið komi til með að leysa greiðsluvanda umsækjanda.

Í greiðsluerfiðleikamati Arion banka, dags. 30. janúar 2014, sem lá til grundvallar afgreiðslu Íbúðalánasjóðs var fjárhagsleg staða kæranda við gerð matsins þannig að mánaðarlegar tekjur hennar námu 326.624 krónum, mánaðarleg útgjöld 321.844 krónum og greiðslugeta því 4.780 krónur. Mánaðarleg greiðslubyrði kæranda næmi 654.724 krónum og fjárþörf kæranda því 649.944 krónum umfram raunverulega greiðslugetu. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að bera brigður á greiðsluerfiðleikamat Arion banka sem liggur fyrir í málinu þar sem ekkert hefur komið fram um að þær upplýsingar sem kærandi lagði fram um greiðslugetu sína séu rangar. Að því virtu ber að leggja framangreint greiðsluerfiðleikamat til grundvallar við úrlausn máls þessa. Samkvæmt greiðsluerfiðleikamatinu er greiðslubyrði af eigninni umfram greiðslugetu kæranda og uppfyllir hún því skilyrði a-liðar framangreindra skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett. Samkvæmt gögnum málsins hefur Íbúðalánasjóður ekki lagt mat á hvort kærandi uppfylli skilyrði b–d-liða framangreindra skilyrða. Að því virtu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi og málinu vísað aftur til Íbúðalánasjóðs til nýrrar meðferðar.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 31. janúar 2014, um synjun á umsókn A, um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka mál kæranda til nýrrar meðferðar.

Þeim þætti kærunnar er lýtur að lengri samþykkisfresti á grundvelli laga nr. 130/2013 er vísað frá.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Arnar Kristinsson

Gunnar Eydal