Nr. 109/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 109/2018
Kostnaður: Svalir. Leki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. október 2018, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. nóvember 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. nóvember 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. nóvember 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. janúar 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið A, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélag eignarinnar en gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð hússins. Ágreiningur er um hvort kostnaður við að endurbyggja svalagólf og burðarvirki svala í íbúð gagnaðila sé sérkostnaður hans. Jafnframt hvort kostnaður við úrbætur á skemmdum í íbúð á 1. hæð vegna leka sé sérkostnaður gagnaðila.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði, þrátt fyrir 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að gagnaðili skuli einn bera kostnað við að endurbyggja svalagólf og burðarvirki svala íbúðar 01-0201.
- Að viðurkennt verði, þrátt fyrir 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús og með hliðsjón af 1. og 2. tölul. 1. mgr. 51. gr. sömu laga, að gagnaðili skuli einn bera kostnað við úrbætur á þeim skemmdum sem núverandi frágangur svalagólfs, burðarvirki svala og millilofts íbúðar hans, hefur leitt til á íbúð 01-0101.
Í álitsbeiðni kemur fram að á árinu 1975 hafi þáverandi eigandi íbúðar gagnaðila sóst eftir því að byggja svalir og byggingarfulltrúi samþykkt teikningar af húsinu með svölum. Gólf svalanna séu þak hluta íbúðar á 1. hæð en svalagólf 2. hæðar sé að hluta yfir þeirri íbúð. Fyrri eigendur íbúðar á 1. hæð hafi upplýst að í gegnum árin hafi af og til verið vatnsleki í húsinu á þeim stað sem um ræði. Þá liggi fyrir upplýsingar um að síðan svalirnar voru byggðar hafi af og til lekið af svölunum niður í íbúð 1. hæðar. Núverandi eigendur íbúðar á 1. hæð hafi eignast íbúðina 2016 og seljendur upplýst að stuttu áður hafi verið gert við leka af svölum 2. hæðar niður í eldhús 1. hæðar.
Í byrjun febrúar 2018 hafi eigendur íbúðar á 1. hæð orðið varir við mikinn vatnsleka sem hafi stafað frá svalagólfinu niður í eldhús og stofu. Þau hafi þá þegar haft samband við þáverandi eiganda íbúðar gagnaðila. Hann hafi selt íbúðina 8. mars 2018 til gagnaðila en afsal ekki farið fram svo vitað sé. Eigendur íbúðar á 1. hæð hafi skorað á þáverandi eiganda að sinna nauðsynlegu viðhaldi á séreign sinni og bæta þeim þann skaða sem hafi þegar orðið á íbúð þeirra.
Eftir þetta hafi eigendur íbúðar á 1. hæð átt í endurteknum samskiptum við fyrri eiganda íbúðar gagnaðila. Í byrjun febrúar 2018 hafi hann hafnað því að lekinn hafi stafað frá svölunum en þegar búið hafi verið að rífa plötur af lofti íbúðar á 1. hæð hafi verið óumdeilt að lekinn hafi stafað frá svölunum. Með tölvupóstum 20.-23. febrúar 2018 hafi þáverandi eigandi íbúðar gagnaðila upplýst að von væri á smiði til að skoða aðstæður og hann myndi fara í viðgerðir á næstu dögum. Það hafi ítrekað brugðist. Í lok mars 2018 hafi eigandi íbúðar á 1. hæð haft samband við smiðinn í síma. Smiðurinn hafi upplýst að hann hefði ekki samþykkt að taka verkið að sér þar sem hann hafi ekki kært sig um að gera skammvinna bráðaviðgerð og lagt á það áherslu að fjölskyldan á 1. hæð hafi verið húsnæðislaus í fimm vikur og málið orðið alvarlegt. Fyrri eigandi íbúðar 2. hæðar hafi þá sagt að hann hafi fengið annan iðnaðarmann sem kæmi á næstu dögum til að lekaprófa svalirnar. Málið hafi tafist næstu vikurnar og ekkert verið aðhafst í því. Af tölvupóstsamskiptum í maí 2018 megi sjá að fyrri eigandi 2. hæðar hafi sagt að hann hafi fengið nýja iðnaðarmenn og að tiltekið fyrirtæki myndi taka verkið að sér um miðjan júní.
Í byrjun mars 2018 hafi íbúð á 2. hæð verið seld til gagnaðila. Í kjölfarið hafi eigendur íbúðar á 1. hæð haft samband við hann, kynnt honum aðstæður og matsgerðina og krafist þess að farið yrði í nauðsynlegar framkvæmdir. Hann hafi þá greint frá því að hann teldi að seljandi íbúðarinnar og afsalshafi ætti að sjá um þær.
Álitsbeiðandi hafi í þrjú skipti fengið óháða matsmenn til að meta bæði aðstæður og til hvaða úrræða þurfi að grípa. Skýrslur húsasmíðameistara sem hafi metið aðstæður í febrúar 2018 séu dagsettar 19. og 23. febrúar 2018. Skýrsla fasteignamatsfræðings dipl.c. sé dagsett 17. september 2018.
Í seinni skýrslu húsasmíðameistarans komi fram að við skoðun 20. febrúar 2018 hafi verið búið að rífa veggja- og loftklæðningu íbúðar á 1. hæð. Í lofti væru láréttir burðarbitar, sem af myndum mætti sjá að væru tré, sem hafi áður verið styrktir vegna fúa. Þá mætti sjá að bil á milli loftabita væri lokað með krossviðarplötum en ofan á þær settur plastdúkur festur við útveggi íbúðar gagnaðila en að lokum hafi floti verið hellt ofan á dúk en flotið sé í raun svalagólfið. Loks hafi yfirborð gólfsins verið flísalagt. Í skýrslunni segi að sjá megi hvar vatn hafi átt greiða leið í eldhúsloft 1. hæðar úr sprungum úr steyptu/flotuðu svalagólfi. Þá mætti sjá greinilegar litabreytingar á burðarbitum þar sem gömlu bitnarnir hafi fúnað. Timbur og steypt svalagólf væri blautt viðkomu og greina mætti fúa. Þá komi fram að á steyptum útveggjum mætti sjá svarta slykju sem matsmaður hafi talið vera myglusvepp. Um úrbætur segi í skýrslunni að mælt sé með því að hafa samband við byggingarfulltrúa og hönnuð sem myndi endurhanna svalirnar og hefja framkvæmdir í kjölfarið.
Í skýrslu fasteignamatsfræðings komi fram að svalagólfið hafi verið steypt ofan á timburburðarbita í loftinu og þar sé vatnsleki mestur. Steypa í svalagólfi hvíli á þunnum plastdúk ofan á timburburðarbitum í lofti. Líklegt mætti telja að svalagólfið hafi verið steypt í mörgum áföngum en þá ályktun megi draga þar sem það hafi verið steypt ofan á plastdúk en ekkert burðarvirki sé undir dúknum. Af þessu leiði að burðar- og notagildi sé ónægt. Álit matsmannsins hafi verið að „[e]kki [hafi] verið farið eftir viðurkenndum aðferðum og góðum hefðum í byggingariðnaði við [þessa] framkvæmd“, þ.e. byggingu svalagólfsins. Þá segi að fúi og mygla sé í burðarbitum og loftaklæðningu. Loftið hafi sigið þannig að verulegur munur sé á hæð frá gólfi undir burðarbitum í loftinu við veggina og á miðju gólfi. Nauðsynlegt sé að fjarlægja steypta gólfið á svölunum og í kjölfarið þurfi að endurnýja alla burðarbita í loftunum og setja nýtt gólf á svalirnar.
Eigendur íbúðar 1. hæðar hafi verið nauðbeygðir til að flytja úr íbúð sinni um miðjan febrúar 2018 þegar klæðning útveggja og lofts hafi verið fjarlægð. Þau hafi ekki getað búið í íbúðinni síðan.
Boðað hafi verið til húsfundar í lok júní sem hafi verið haldinn 2. júlí 2018. Samkvæmt dagskrá hafi meðal annars verið tekið til umræðu og ákvörðunar tillaga um aðgerðir álitsbeiðanda í samræmi við 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús gagnvart gagnaðila. Samtals hafi verið mætt fyrir 84,74% eignarhluta á fundinn. Á fundinum hafi verið ágreiningur um hvort kostnaður við nauðsynlegar framkvæmdir teldist vera séreignarkostnaður íbúðar gagnaðila eða sameignarkostnaður. Þá hafi verið ágreiningur um hvort eigendur íbúðar 2. hæðar hafi sýnt af sér tómlæti og vanrækslu við viðhald. Boðaðar tillögur sem hafi legið fyrir fundinn hafi allar verið samþykktar. Fulltrúar íbúðar gagnaðila hafi verið móttfallnir öllum tillögum.
Þann 4. júlí 2018 hafi gagnaðila verið send áskorun um viðhald og afleiðingar þess að áskorun yrði ekki sinnt, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, en afsalshafa hafi einnig verið sent afrit. Um miðjan ágúst 2018 hafi orðið ljóst að eigendur og fulltrúar 2. hæðar höfðu ekkert aðhafst í málinu. Í samræmi við efni áskorunarinnar hafi álitsbeiðandi leitað til arkitekts um hönnun á svölunum. Gagnaðili hafi verið upplýstur um það með tölvupósti 14. ágúst 2018 þar sem einnig hafi verið óskað eftir að arkitektinn fengi aðgang að íbúðinni hans til að meta aðstæður. Fyrri eigandi 2. hæðar hafi svarað daginn eftir að arkitektinn gæti haft samband við hann til að fá aðgang. Arikitektinn hafi lokið við hönnun og teikningar í september 2018.
Framkvæmdin árið 1975 hafi verið ólögmæt þar sem ekki hafi verið gætt að ákvæðum þágildandi byggingarreglugerðar og hún jafnframt brotið í bága við hefðir og venjur á byggingarmarkaði á þessum tíma. Þessi niðurstaða verði að teljast bersýnileg, jafnvel þótt ófagmenntuðu fólki í byggingariðnaði megi vera það ljóst. Um sé að ræða flöt sem varlega megi ætla að vegi 4 tonn. Burðarbitar lofts á milli 1. og 2. hæðar séu úr timbri en við byggingu svalanna hafi ekki verið bætt við neinum burði til að þola þyngd steinsteypts svalagólfs. Öllum megi vera ljóst að burðarbitar úr timbri séu ekki til þess gerðir að geta borið uppi slíka þyngd sem séu í steinsteyptu svalagólfi. Þetta sé einnig staðfest í matsgerð fasteignamatsfræðingsins.
Sú staðreynd að framkvæmdin hafi verið ólögmæt frá upphafi leiði til þess að kostnaður við að rífa núverandi svalagólf, endurhönnun þess og endurbyggingu svalanna sé séreignarkostnaður íbúðar gagnaðila. Þessu til stuðnings megi vísa til álits kærunefndar húsamála í máli nr. 89/2013.
Þar sem framkvæmdin við svalir 2. hæðar hafi verið gerð í andstöðu við byggingarreglugerð þess tíma, hefðir og venjur í byggingariðnaði, þá sé henni ekki enn lokið. Það sé gagnaðili sem skuli bera kostnaðinn af því að klára hana í samræmi við byggingarreglugerð og venjur á byggingarmarkaði. Þegar því sé lokið sé viðhald á þessum stað hússins sameignarkostnaður. Þessu til stuðnings sé bent á álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 34/1995.
Byggt sé á því að önnur niðurstaða leiði til ósanngjarnrar niðurstöðu fyrir aðra eigendur í húsinu. Þessu til stuðnings sé bent á að bygging svalanna hafi aukið virði íbúðar gagnaðila umtalsvert. Þá hafi eigendur 2. hæðar með hegðun sinni viðurkennt að þeim beri að framkvæma viðgerðir á eigin kostnað. Um þetta vitni fjölmörg samskipti þar sem eigendur íbúðar 1. hæðar krefjist aðgerða af þeirra hálfu og fyrri eigandi íbúðarinnar hafi greint frá því að hann sé að bjarga iðnaðarmönnum og svo framvegis. Með öðrum orðum hafi hann brugðist við eins og honum væri það skylt.
Það leiði af 1. eða 2. tölul. 1 mgr. 51. gr. laga um fjöleignarhús að gagnaðili skuli greiða fyrir þær skemmdir sem hafi orðið á íbúð 1. hæðar og stafi af svölunum. Með vísan til 2. mgr. sömu greinar nái skaðabótaskylda gagnaðila einnig til þess kostnaðar sem eigendur íbúðar 1. hæðar hafi haft af því að þurfa að búa í öðru húsnæði nú í um átta mánuði. Saknæmisskilyrði ákvæðis 51. gr. sé uppfyllt þar sem gagnaðili gangi inn í réttarstöðu eldri eiganda. Þá sé ljóst af samskiptum eigenda íbúða að núverandi eigandi 2. hæðar og afsalshafi hafi sýnt af sér mikið og vítavert tómlæti og vanrækslu við að sinna framkvæmdum og það leitt til þess að ástand íbúðar á 1. hæð hafi versnað mikið frá því að vart hafi orðið við leka í febrúar 2018.
Í greinargerð gagnaðila segir að öllum kröfum álitsbeiðanda sé hafnað og á því byggt varðandi kröfulið 1 að þurfi að endurbyggja svalagólf og burðarvirki svala sé um sameignarkostnað að ræða og varðandi kröfulið 2 sé aðallega á því byggt að um sé að ræða sérkostnað íbúðar 1. hæðar en til vara að um sameignarkostnað sé að ræða. Kostnaður við úrbætur til að koma í veg fyrir leka inn í íbúð 1. hæðar sé sameiginlegur og skiptist á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta. Kostnaður við að lagfæra skemmdir vegna leka inni í íbúð 1. hæðar sé sérkostnaður eiganda þeirrar íbúða en til vara sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Umræddar svalir hafi verið settar á húsið fyrir 43 árum eða árið 1975 í samræmi við samþykktar teikningar. Gagnaðili beri ekki ábyrgð á byggingu svalanna, enda séu þær nú orðnar hluti af húsinu. Álitsbeiðandi fullyrði að frágangur svalagólfs, burðarvirkis svala og millilofts hafi valdið lekanum og leitt til skemmda í íbúð 1. hæðar. Það liggi þó ekki ótvírætt fyrir. Af gögnum málsins, munnlegum athugasemdum sem umboðsmaður gagnaðila hafi fengið frá verktaka og fullyrðingu kaupsamningshafa að íbúð gagnaðila, sem sé iðnmenntaður og bókað sé um í fundargerð húsfélagsins 2. júlí 2018, virðist orsök lekans vera samspil nokkurra þátta svo sem svala sem jafnframt sé þak íbúðar á 1. hæð, þakrenna og ófullnægjandi frágangs þakrenna við útvegg hússins, áfellu/flasninga, bárujárnsklæðningar á kvisti, kringum svalahurð, glugga og víðar.
Frá því í febrúar 2018 þegar vart hafi orðið við leka í íbúð á 1. hæð hafi eigendur hússins látið eins og það væri einkamál gagnaðila að sjá um viðgerðir. Til að byrja með hafi gagnaðili reynt að fá menn í verkið til að skoða hvað um væri að ræða og fara í bráðabirgðaviðgerð til að stöðva lekann en það hafi aldrei hvarflað að honum að álitsbeiðandi teldi að gagnaðili ætti einn að bera kostnaðinn af viðgerðunum, enda komi skýrt fram í 1. mgr. 2. gr. að lögin séu að meginstefnu ófrávíkjanleg og eigendum óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum. Beri því að taka ákvörðun um framkvæmdir og skipta kostnaði í samræmi við lögin. Það sé því óheimilt að skipa málum á annan veg, sbr. til dæmis kærunefndar í máli nr. 35/2003. Því sé öllum tilburðum álitsbeiðanda þess efnis að gagnaðili hafi á einhvern hátt viðurkennt munnlega, skriflega eða með háttsemi sinni, athöfnum eða athafnaleysi vísað á bug, enda verði aðilar að fylgja lögunum.
Eins og fram komi í skýrslu, dags. 19. febrúar 2018, mátti sjá greinilegar sprungur í steyptum þakrennum umhverfis húsið. Þétting milli útveggja íbúðar gagnaðila og svalagólfs samanstandi af blikkáfellu og polyurethan kítti sem sé sprungið og haldi þar af leiðandi ekki vatni. Tekið sé fram að flísar á svalagólfi séu vel límdar niður og ekki hafi heyrst holhljóð þegar bankað hafi verið í þær. Fjarlægja hafi þurft loftaklæðningu að hluta til að fylgjast með lekanum. Ekki hafi verið hægt að gera við múrskemmdir með þéttiefnum á meðan hitastig utandyra væri undir 5°C. Skoðunarmaður hafi talið að lekinn kæmi frá svölum og frostskemmdum steyptum þakrennum sem liggi að útvegg hússins. Gagnaðili hafi fyrst séð skýrslu fasteignamatsfræðingsins í máli þessu.
Eins og fram komi í bréfi lögmanns álitsbeiðanda, dags. 9. júní 2018, hafi hann þá þegar bent á að skoðun hafi leitt í ljós að lekinn stafaði ekki eingöngu frá svölum heldur ófullnægjandi frágangi á bárujárnsklæðningu á kvisti. Frágangur væri ófullnægjandi bæði í kringum glugga, svalahurð og víðar.
Byggingarfulltrúi hafi samþykkt byggingu svalanna árið 1975 og þær verið byggðar sama ár. Á þessum tíma hafi ekki verið gefið út sérstakt skriflegt byggingarleyfi heldur teikningar samþykktar. Því séu liðin 43 ár síðan byggingu svalanna lauk. Þannig sé ekki ágreiningur um að byggingu svalanna sé fyrir löngu lokið og fari með þær eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús, enda hafi þær orðið hluti af húsinu fyrir mörgum áratugum. Hafi eigendur einhvern tímann talið að þeir ættu kröfur á þann eiganda sem hafi byggt þær eða síðari eigendur séu fyrningarfrestir löngu liðnir. Gagnaðili geti ekki borið ábyrgð á framkvæmdum sem hafi átt sér stað fyrir tæpum 50 árum, löngu áður en hann hafi fæðst, enda séu svalirnar hluti af húsinu.
Réttilega sé á það bent í álitsbeiðni að fyrir liggi fjölmargar álitsgerðir kærunefndar um það hvernig taka beri á ágreiningi um hvort framkvæmdarkostnaður í svipuðum málum teljist séreignar- eða sameignarkostnaðar og bendi álitsbeiðandi á að í flestum tilvikum reynist vera um sameignarkostnað að ræða. Þrátt fyrir það byggi álitsbeiðanda á því að taka eigi á máli þessu á annan hátt og ekki eigi að fara eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús. Þau mál sem álitsbeiðandi vísi til séu á engan hátt fordæmisgefandi í því máli sem hér um ræði. Það sé hins vegar álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 22/2005.
Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús teljist innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign. Samkvæmt 4. tölul. 8. gr. sömu laga teljist ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, til sameignar. Kærunefnd hafi ítrekað fjallað um skilin þar á milli og bent á að í reglu 8. tölul. 5. gr. felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald falli hins vegar undir sameign, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildi um svalagólf sem jafnframt sé þak. Í máli þessu bendi ekkert til þess að leka í svalagólfi megi rekja til vanrækslu á viðhaldsskyldu gagnaðila.
Af gögnum málsins verði ekki nákvæmlega ráðið hver sé orsök lekans eða í hvaða framkvæmdir þurfi að ráðast til að koma í veg fyrir hann. Um sameign sé að ræða og beri álitsbeiðandi kostnað af því þurfi að endurhanna og byggja svalir, lagfæra þakrennur, þétta húsið og setja áfellur, komi til þess.
Varðandi lið 2 um að gagnaðili eigi að bera kostnað vegna skemmda í íbúð 1. hæðar sé því hafnað og á því byggt að annað hvort beri eigandi þeirrar íbúðar einn ábyrgð á því eða álitsbeiðandi. Því til stuðnings sé vísað til álits kærunefndar í málinu nr. 29/2018 og Hrd. nr. 462/2012. Gagnaðili hafi hvorki vanrækt skyldur sínar til viðhalds né gert mistök sem leiði til þess að hann beri ábyrgð á tjóni sem leki hafi valdið.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að því sé ekki haldið fram að lög um fjöleignarhús séu frávíkjanleg heldur þvert á móti að það leiði af ákvæðum laganna að kostnaður við að endurbyggja burðarvirki svala sem myndi milliloft 1. og 2. hæðar sé séreignarkostnaður. Þá hafi verið bent á að ráða megi af samskiptum við umboðsmann afsalshafa íbúðar 2. hæðar að það hafi einnig verið skilningur hans.
Af lögum um fjöleignarhús leiði að gagnaðila beri að standa straum af framkvæmdum og tengdum kostnaði við að ljúka byggingu burðarvirkis svalanna sem sé milliloft íbúða 1. og 2. hæðar. Mál kærunefndar húsamála nr. 22/2005 sé ekki fordæmisgefandi þar sem aðstæður séu ekki sambærilegar. Því til stuðnings sé bent á að ósannað hafi verið talið að téður sólskáli hafi í öndverðu verið byggður með ófullnægjandi hætti.
Gagnaðili telji ekki liggja ljóst fyrir hver sé orsök lekans. Þannig bendi hann á að lekinn kunni að orsakast af ófullnægjandi frágangi þakrenna við útvegg hússins og öðrum atriðum. Rökstuðningur gagnaðila þar um sé rýr. Í fyrsta lagi sé einungis um að ræða fullyrðingar hans sem séu ekki studdar neinum gögnum. Í öðru lagi sé téður iðnmenntaður kaupsamingshafi fulltrúi aðila máls og því hlutdrægur aðili. Í þriðja lagi vísi gagnaðili einungis til skýrslu, dags. 19. febrúar 2018, en láti með öllu hjá líða að upplýsa um aðstæður við þá skoðun sem skýrslan taki til og framkvæmd hafi verið 16. febrúar 2018. Þennan dag hafi ekki verið búið að rífa niður loftplötur á 1. hæð en í skýrslunni sé lýst að skoðunarmaður hafi borað göt í loftplötur. Niðurstaða þeirrar skýrslu sé sú að vatn eigi greiða leið í eldhúsloft 1. hæðar úr sprungum í steyptu/flotuðu svalagólfinu og að nauðsynlegt sé að endurhanna svalirnar.
Það kunni að vera að það þurfi að huga að viðhaldi þakrenna eða annars í húsinu. Það breyti ekki þeirri staðreynd að bygging umræddra svala, burðarvirkis þeirra og millilofts íbúða hafi verið ólögmæt þar sem framkvæmdin hafi verið ófullnægjandi á þeim tíma. Framkvæmdin hafi í öndverðu verið ólögmæt. Af þessu leiði að bygging svalanna teljist ókláruð og því á ábyrgð eigenda íbúðarinnar að standa straum af framkvæmdum og kostnaði við að klára þær með fullnægjandi hætti. Fyrst eftir þá framkvæmd teljist svalirnar til sameignar í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi byggi á því að það leiði af ákvæðum laga um fjöleignarhús að kostnaður við að endurbyggja burðarvirki svala sem myndi milliloft 1. og 2. hæðar sé sérkostnaður gagnaðila og bent á að því til stuðnings sé vísað til tveggja álitsgerða kærunefndar. Að hálfu gagnaðila sé þessu alfarið hafnað.
Álitsbeiðandi byggi á því að í tiltekinni skýrslu sé niðurstaðan sú að vatn eigi greiða leið í eldhúsloft 1. hæðar úr sprungum í steyptu/flotuðu svalagólfinu. Fullyrðingum þar um sé alfarið hafnað.
Ljóst sé að það leki inn í umrædda íbúð. Af hálfu álitsbeiðanda hafi hins vegar ekki verið lögð fram nein gögn sem sanni orsök lekans sem hægt sé að byggja á. Eins og fram komi í fyrirliggjandi skýrslum sé eingöngu um sjónskoðun að ræða. Engin lekapróf hafi verið gerð. Engin tilraun hafi því verið gerð til að finna orsök lekans heldur séu ýmsar forsendur gefnar í skýrslunum og fullyrðingar settar fram sem ekki eigi við rök að styðjast. Skýrt komi fram í skýrslu fasteignamatsfræðingsins að hann hafi ekki skoðað efri hæðina. Eðli málsins samkvæmt leiti vatn í neðsta punkt en það segi ekki til um hvaðan lekinn komi. Til dæmis það að vatn hafi safnast saman ofan á rakavarnarlag milli lekta segi ekkert til um það hvaðan lekinn komi. Þá sé því hafnað að bygging svalanna og burðarvirkis hafi verið ólögmæt. Engin rökstudd gögn um það hafi verið lögð fram af hálfu álitsbeiðanda. Fyrir liggi að teikning af svölunum hafi verið samþykkt árið 1975 og svalirnar þá verið byggðar. Engar athugasemdir hafi þá eða síðar verið gerðar við byggingu þeirra. Það sé fyrst nú 43 árum síðar sem því sé haldið fram að byggingin á sínum tíma hafi ekki verið í samræmi við lög og reglur án þess þó að það sé rökstutt. Hefði það verið raunin og eigendur ætlað að gera kröfu á þann sem hafi byggt þær eða síðari eigendur þá séu allir fyrningarfrestir löngu liðnir og svalirnar orðnar hluti af húsinu og fari um þær eftir lögum um fjöleignarhús. Af hálfu gagnaðila sé á því byggt að umræddar breytingar hafi verið gerðar í samræmi við þær kröfur sem gerðar hafi verið á þeim tíma, enda hafi teikningin af svölunum verið samþykkt árið 1975 á hús sem byggt hafi verið árið 1951. Milliloftið sé uppbyggt með burðarbitum 3x6“ ca. c/c 80 cm sem hafi þótt viðunandi burðarþol á þessum tíma. Væri þetta talið ólöglegt þá ætti það sama við um allt milliloft á milli 1. og 2. hæðar.
Í skýrslu, dags. 19. febrúar 2018, hafi komið fram að skoðunarmaður teldi að lekinn kæmi frá svölum og frostskemmdum, steyptum þakrennum hússins sem liggi við útvegg hússins. Hann hafi hins vegar tekið fram að þegar bankað væri í flísarnar á svalagólfinu hafi ekkert holhljóð heyrst og þær því vel límdar niður. Skoðunarmaður hafi ekki tekið eftir sprungum í fúgu. Í skýrslu hans, dags. 23. febrúar 2018, hafi hann komist að niðurstöðu um að endurhanna þurfi svalirnar án þess þó að hafa lekaprófað. Í texta við myndir í skýrslunni segi að vatn hafi lekið frá steyptum þakrennum og svalagólfinu þegar skoðanir hafi verið framkvæmdar, brjóta hafi þurft upp alla frostskemmda steypu og endursteypa þakrennur og þétting væri á milli áfellu/flasninga og flísa. Þá hafi komið fram að búið væri að styrkja gólfbita og fjarlægja hluta af fúnum gólfbitum. Ekki hafi verið upplýst hvenær það hafi verið gert og af hverju það hafi verið gert. Þegar búið hafi verið að skera á dúkinn hafi mikið vatn lekið og tekið fram að skoðunarmaður hafi gert ráð fyrir að vatn leki inn á milli fúa og samskeyta á milli útveggja og flísa. Eðli málsins samkvæmt geti vatn komið hvaðan sem er, en leggist í neðstu punkta og leki niður þegar skorið sé á dúkinn. Það segi þó ekkert um það hver orsökin sé. Þá komi fram að skil á milli steyptu þakrennunnar og svalagólfsins sé ekki þétt.
Í skýrslu faseignamatsfræðingsins komi fram að einungis hafi verið um sjónskoðun að ræða og hann eingöngu skoðað íbúðina á neðri hæð. Hann hafi því ekki skoðað efri hæðina og svalirnar þar. Í skýrslunni sé að finna ýmsar órökstuddar fullyrðingar, enda hafi hann virst gefa sér ákveðnar forsendur og byggja síðan niðurstöðu og kostnaðarmat á þeim.
Gagnaðili hafi fengið tiltekið fyrirtæki til að meta og greina hvaðan lekinn kæmi í samráði við og með vitund eigenda 1. hæðar. Meðfylgjandi sé yfirlýsing skoðunarmannsins, dags. 20. nóvember 2018, þar sem fram komi að hann, ásamt starfsmönnum sínum, hafi þrisvar sinnum, bæði fyrir og eftir að loftaklæðningin hafi verið tekin niður, skoðað svalir efri hæðar, svalagólf, klæðningar á kvisti og í kringum eldhúsglugga og svalahurð. Gerð hafi verið lekapróf á öllum þessum svæðum með því að láta vatn leka úr garðslöngu og niðurstaða þeirra verið sú að lekinn kæmi frá og með fram bárujárnsklæðningu í kringum glugga og svalahurð vegna ófullnægjandi frágangs, meðal annars vegna vöntunar á áfellum og flasningum, og því ætti vatn greiða leið á nokkrum stöðum inn á bak við bárujárnsklæðningu og steyptar rennur. Flísar hafi reynst fastar og þéttar og einnig fúga og því hafi það verið mat þeirra að lekinn kæmi ekki frá svalagólfi heldur frágangi á bárujárnsklæðningu og steyptum rennum. Bárujárnsklæðningin hafi verið sett á húsið eftir uppsetningu svalanna.
Frá því að eigandi íbúðar á 1. hæð hafi upplýst um lekann í febrúar 2018 hafi hann gert það sem hann hafi getað til að reyna fá verktaka í verkið en ekki gengið sem og að reyna finna orsökina. Það geri hann ekki ábyrgan fyrir kostnaði að hann hafi einn í húsinu reynt að koma málinu af stað. Eigandi íbúðar á 1. hæð og síðar lögmaður hans hafi hins vegar dregið þetta mál úr hófi með því að henda ábyrgðinni yfir á gagnaðila, byggja á skýrslum þar sem skoðunarmenn hafi ekki reynt að sannreyna orsök lekans heldur einungis byggt á sjónskoðun, í stað þess að vinna þetta mál lögum samkvæmt sem mál húsfélagsins.
III. Forsendur
Deilt er um hvort kostnaður við að rífa svalagólf, endurhanna svalagólf og endurbyggja svalir á 2. hæð hússins sé sameiginlegur kostnaður eða sérkostnaður gagnaðila.
Í 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um sameign þar sem segir í 4. tölul. 1. mgr. að ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, teljist sameign. Álitsbeiðandi fer fram á að þrátt fyrir framangreint lagaákvæði verði viðurkennt að kostnaður við að endurbyggja svalagólf og burðarvirki svala íbúðar á efri hæð sé kostnaður sem gagnaðila einum ber að greiða. Krafan er byggð á því að allt frá byggingu svalanna árið 1975 hafi af og til lekið frá þeim í íbúð 1. hæðar. Bygging þeirra hafi verið ólögmæt þar sem hvorki hafi verið gætt að ákvæðum byggingarreglugerðar né hafi hún verið í samræmi við hefðir og venjur á byggingarmarkaði þess tíma. Framkvæmdunum sé þannig ólokið og leiða megi að því líkur að þáverandi eigandi íbúðar gagnaðila hafi greitt kostnað vegna byggingar þeirra í upphafi og honum beri því að klára framkvæmdina.
Samkvæmt gögnum málsins er ljóst að lekaskemmdir eru í lofti íbúðar á 1. hæð undir gólfi umræddra svala. Svalirnar eru útbúnar með þeim hætti að þær eru byggðar ofan á burðarbita lofts yfir 1. hæð í framhaldi af kvistum á 2. hæð, suðurhliðar. Svalirnar voru samþykktar hjá byggingarfulltrúaembættinu á Seltjarnarnesi á árinu 1975. Samkvæmt upprunalegum teikningum voru ekki áður svalir fyrir framan kvisti heldur hallandi þak í sama fleti og þakflötur hússins. Með þeirri breytingu á þaki frá árinu 1975 að útbúa innbyggðar svalir ofan á lofti 1. hæðar í staðinn fyrir þakflöt í framhaldi af kvistinum er vatnsvörn í hliðarveggjum svala og í vatnsvarnarlagi undir gólfefni svala. Innbyggðar svalir á 2. hæð mynda þannig hluta þaks á húsinu.
Um er að ræða breytingar á sameign hússins sem áttu sér stað á árinu 1975 á grundvelli samþykktra teikninga byggingarfulltrúa á Seltjarnarnesi. Ekki verður annað ráðið en að þær hafi verið gerðar með samþykki allra þáverandi eigenda og þeim lokið athugasemdalaust. Þar með urðu innbyggðu svalirnar hluti af sameign hússins og á ábyrgð húsfélagsins að sinna viðhaldi þeirra frá þeim tíma.
Álitsbeiðandi vísar einnig til þess að bygging svalanna hafi aukið virði íbúðar gagnaðila með takmörkuðum kostnaði þar sem leiða megi líkur að því að þáverandi eigandi íbúðarinnar hafi annast framkvæmdina eða einhver sem ekki hafi kunnað til verka. Þannig myndi það leiða til ólögmætrar auðgunar gagnaðila verði endanlegur kostnaður við byggingu svalanna sameiginlegur. Engin gögn liggja fyrir sem styðja þetta sjónarmið álitsbeiðanda og þar að auki liggja hvorki fyrir upplýsingar um hver greiddi kostnað vegna framkvæmdanna á árinu 1975 né hvort þáverandi eigendur hafi gert athugasemdir við þær. Kærunefnd telur því ekki tilefni til að hafa hliðsjón af þessu sjónarmiði álitsbeiðanda.
Þá byggir álitsbeiðandi á því að í samskiptum aðila hafi viðbrögð gagnaðila verið með þeim hætti að honum teldi sér það skylt að eiga sjálfur að gera við svalirnar á eigin kostnað. Gagnaðili hefur hafnað þessu með vísan til þess að þrátt fyrir að hafa brugðist við athugasemdum vegna leka í íbúð á 1. hæð með því að reyna að finna orsök lekans og verktaka í verkið geri það hann ekki ábyrgan fyrir kostnaði. Kærunefnd fellst því ekki á þetta sjónarmið með álitsbeiðanda, enda ber þar að auki til þess að líta að samkvæmt 2. gr. laga um fjöleignarhús eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða það leiði af eðli máls.
Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á því að gagnaðili skuli einn bera kostnað við að endurbyggja svalagólf og burðarvirki svala hafnað.
Álitsbeiðandi óskar einnig viðurkenningar á því, þrátt fyrir 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús og með hliðsjón af 1. og 2. tölul. 51. gr. sömu laga, að gagnaðili skuli einn bera kostnað við úrbætur á þeim skemmdum sem núverandi frágangur svalagólfs, burðarvirki svala og millilofts íbúðar 2. hæðar, hafi leitt til á íbúð 1. hæðar.
Í nefndri 51. gr. er kveðið á um skaðabótaskyldu eiganda vegna vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum. Ákvæði þetta kemur ekki til álita í máli þessu að mati kærunefndar enda fellur, eins og áður segir, ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra undir sameign. Þannig er til staðar þörf á viðgerð á sameign hússins og telur kærunefnd því að í máli þessu sé rétt að hafa hliðsjón af 52. gr. sömu laga en þar segir að húsfélag sé ábyrgt með sama hætti gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum og mistökum við meðferð hennar og viðhald meðal annars.
IV. Niðurstaða
Kröfum álitsbeiðanda er hafnað.
Reykjavík, 30. janúar 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson