Nr. 27/2018 - Úrskurður

Tryggingarfé

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. júní 2018

í máli nr. 27/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorsteinn Magnússon lögfræðingur, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Með kæru, dags. 2. apríl 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. apríl 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. maí 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 22. maí 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 31. maí 2018, og voru sendar varnaraðila sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. júní 2018, og voru sendar sóknaraðila með bréfi, dags. 4. júní 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning, dags. 31. júlí 2017, frá 1. september 2017 til 1. september 2018, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigutíma mun þó hafa lokið 28. febrúar 2018. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi neitað að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð X kr. á þeirri forsendu að hún hafi skemmt húsnæðið. Hvorki hafi verið framkvæmd formleg skoðun á húsnæðinu við upphaf né lok leigutíma. Því sé um að ræða orð varnaraðila gegn orðum sóknaraðila.

Sóknaraðili hafi sent varnaraðila formlegt bréf 30. nóvember 2017 þar sem leigusamningi hafi verið sagt upp vegna ástands á hinu leigða og að hún fyrirhugaði að flytja út 28. febrúar 2018. Sóknaraðili hafi síðan framkvæmt lokaþrif á húsinu 28. febrúar 2018 og skilað lyklum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili og unnusti hennar hafi skoðað húsnæðið vandlega áður en þau hafi tekið það á leigu.

Við upphaf leigutíma hafi legið fyrir að vinna við að gera upp húsið hafi enn verið í gangi. Sóknaraðila hafi verið gerð ítarleg grein fyrir stöðu hússins og að það væri ekki fullbúið. Þetta hafi komið fram í leigusamningi.

Varnaraðili hafi haldið eftir tryggingarfénu á eftirfarandi forsendum. Varnaraðili hafi komið í húsnæðið til þess að sýna það væntanlegum nýjum leigjendum og staðan þá verið þannig að raki hafi verið í rúðum, drulla og mygla í gluggakistum. Kanínur hafi verið í grind og veggir í kring og teppi verið nöguð/skemmd. Sólbekkur hafi verið upphleyptur og upplitaður en slíkar skemmdir myndist eingöngu sé bleyta látin liggja. Þá hafi verið gríðarlegur óþefur, enda allir gluggar lokaðir. Þá þegar hafi verið ljóst að ráðast þyrfti í verulegar lagfæringar. Húsnæðið hafi staðið tómt síðan sóknaraðili hafi flutt út. Tap hafi orðið á leigutekjum þar sem ekki hafi verið hægt að leigja út húsnæðið í þessu ástandi.

Varnaraðili hafi sent sóknaraðila tölvupóst 11. janúar 2018 með athugasemdum vegna framangreindrar skoðunar og til þess að sporna gegn ástandi hússins óskað eftir því að hún hækkaði verulega hitann í húsinu til að þurrka, opna glugga og loftræsta daglega, hreinsa upp alla bleytu, raka og myglu og halda öllum gluggum og gluggakistum þurrum. Jafnframt að hún ætti að upplýsa varnaraðila samdægurs kæmu fram vísbendingar um raka og/eða myglu.

Í leigusamningi hafi verið hnykkt á því að gert væri ráð fyrir sóknaraðili sinnti eðlilegri umhirðu, enda hafi enginn annar haft aðgengi að húsnæðinu til að sinna því nauðsynlega hlutverki.

Sóknaraðili hafi ekki sinnt umhirðuskyldum sínum innanhúss í óvæntri uppákomu, þ.e. stíflun í frárennsli, og því bæði brotið gegn leigusamningi og reglugerð um hollustuhætti. Ekki hafi verið samkomulag um dýrahald af því tagi sem farið hafi fram innan hússins og ljóst að dýrin hafi stuðlað að óþrifnaði, frekari rakamettun og frekari örverugróðri í óloftræstu rými auk þess sem þau hafi valdið skemmdum. Sóknaraðili hafi stuðlað að því beint að myglusveppur hafi myndast í húsinu með því að hreinsa ekki upp raka í gluggum, heldur láta hann liggja svo vikum skipti í gluggakistum og sólbekkjum með því að loftræsta ekki. Út frá heilbrigðum umgengisreglum sé ekki hægt að fallast á slíka meðferð húsnæðis sem hafi nýlega verið endurnýjað, jafnvel þótt þeirri vinnu hafi ekki verið lokið.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að óumdeilt sé að leigutíma hafi lokið 28. febrúar 2018. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skuli leigusali svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna. Hafi leigusali ekki gert kröfu innan téðra tímamarka skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur séu liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags sem hann skili tryggingarfénu.

Hinn 28. mars 2018, þegar fjórar vikur hafi verið liðnar frá skilum leiguhúsnæðisins, hafi varnaraðili ekki verið búinn að gera kröfu í tryggingarféð og beri þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila X kr. ásamt vöxtum skv. 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga frá 31. júlí 2017 en dráttarvöxtum frá 28. mars 2018.

Sóknaraðili hafi óskað eftir úttekt C vegna ófullnægjandi ástands eignarinnar og sagt samningnum upp í kjölfar mats nefndarinnar með þriggja mánaða fyrirvara, þótt hún hefði rift samningnum en ekki sagt honum upp hefði hún þekkt réttarstöðu sína. Húsið hafi verið í ófullnægjandi ástandi á leigutíma, sem hafi hvorki haft með sóknaraðila né dýr, sem varnaraðili hafi heimilað henni að hafa í eigninni, að gera. Þá hafi ekki farið fram úttekt á hinu leigða í upphafi leigutíma.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að skriflegar athugasemdir hafi verið gerðar við húsnæðið með tölvupósti til sóknaraðila 11. janúar 2018, löngu fyrir tímamörk. Það sé rangt að samkomulag hafi verið um það dýrahald sem hafi farið fram í húsnæðinu, en samkomulag hafi verið um hunda.

Úttekt hafi farið fram í upphafi leigutíma í viðurvist sóknaraðila og unnusta hennar.

VI. Niðurstaða            

Í málinu er deilt um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingafé að fjárhæð X kr. sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur því eftir á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi valdið skemmdum á húsnæðinu á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Varnaraðili sendi sóknaraðila tölvupóst á meðan á leigutíma stóð, 11. janúar 2018, og gerði athugasemdir við ástand húsnæðisins. Ekki kom þó fram þar að hann hygðist gera kröfu í tryggingaféð af þeirri ástæðu. Þá er tölvupóstur varnaraðila til sóknaraðila, sem liggur fyrir meðal gagna málsins, dagsettur 31. mars 2018, þ.e. eftir að umræddum fjögurra vikna fresti lauk. Þannig liggja ekki fyrir nein gögn í málinu sem sýna að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, sbr. einnig 4. tölulið 1. mgr. sömu lagagreinar, frá þeim tíma þegar tryggingin var lögð fram og dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. mars 2018, sbr. einnig 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum skv. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvöxtum frá 28. mars 2018 til greiðsludags.

Reykjavík, 14. júní 2018

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson