Ávarp fjármálaráðunerra Árna M. Mathiesen á félagsfundi Samtaka iðnaðarins í sýningarhöllinni í Laugardal 20. maí 2008.

Ágætu fundargestir,

Undanfarin ár hefur verið mikið uppgangstímabil í íslensku efnahagslífi meðal annars sökum erlendra fjárfestingar í stóriðju og bætts aðgengis landsmanna að ódýrara fjármagni í skjóli nýjunga á fjármálamörkuðum. Hagvöxtur síðastliðin tíu ár hefur verið að meðaltali 4,5% sem er rösklega tvöfalt meira en meðaltal OECD ríkjanna á sama tímabili auk þess sem kaupmáttur hefur vaxið stöðugt og atvinnuleysi hefur verið lágt. Á nýliðnum misserum hefur þróun efnahagsmála í auknum mæli verið háð veðrabrigðum á alþjóðlegum fjármálamörkuðum. Fyrsta lægðin kom yfir landið á vormánuðum 2006, síðan kom önnur á haustmánuðum 2007 og nú virðist sú þriðja og dýpsta vera að ganga niður.

Þessari þróun hafa fylgt gengissveiflur, verðbólgukúfar og skert aðgengi að erlendu fjármagni. Þannig hefur velta á fasteignamarkaði dregist saman það sem af er ári og verðhækkun fasteigna hefur stöðvast, að minnsta kosti um sinn. Sem betur fer hefur þróunin enn sem komið er ekki haft mikil áhrif á atvinnustigið í landinu. Eins og var fyrirséð, dregur nú hratt úr þeirri miklu fjárfestingu sem fór í að auka álframleiðslugetu í landinu. Jafnframt má gera ráð fyrir að dragi úr fjárfestingum í íbúðarhúsnæði á komandi árum. Á móti er útflutningur á áli að stóraukast. Þá er mögulegt að til komi fleiri stóriðjuverkefni á næstu misserum sem myndu styrkja innlenda eftirspurn þegar spáð er að atvinnuleysi aukist.

Eins og kunngt er, hafa ríkisstjórnin og Seðlabanki Íslands að undanförnu undirbúið margvíslegar aðgerðir til að styrkja aðgang Seðlabankans að erlendu lausafé og efla traust á íslenskt fjármálakerfi og efnahagslíf. Í síðustu viku var tilkynnt um gerð þriggja tvíhliða gjaldmiðlaskiptasamninga milli Seðlabanka Íslands við seðlabanka Danmerkur, Noregs og Svíþjóðar. Áhrifin á markaði hafa verið jákvæð. Gengi krónunnar hefur styrkst um hartnær 5% og verð hlutabréfa í Kauphöllinni hækkað frá því að samningurinn var kynntur. Jafnframt hefur skuldatryggingarálag á bankanna og ríkissjóð haldið áfram að lækka, sem bendir til bættrar stöðu þeirra á alþjóðlegum lánamörkuðum. Þá er von á frekari aðgerðum til að styrkja erlenda lausafjárstöðu Seðlabankans. Ríkisstjórnin leggur einnig áherslu á þá meginstefnu sína að stuðla að auknum hagvexti og skipulagsbreytingum á íslenska hagkerfinu með það fyrir augum að treysta efnahagslegan stöðugleika. Í því samhengi hefur verið kynnt að ríkisstjórnin muni birta með haustinu trúverðuga áætlun um umbætur og breytingar á skipulagi Íbúðalánasjóðs sem hafi m.a. það markmið að bæta virkni peningamálastefnunnar. Þannig muni starfsemi Íbúðalánasjóðs og peningamálastefna ríkisstjórnarinnar vinna í sömu átt. Þá munu stjórnvöld leitast við að viðhalda jákvæðri afkomu ríkissjóðs til að viðhalda lágu skuldastigi hins opinbera og styrkja umgjörð fjármálastefnunnar til að tryggja áframhaldandi trúverðuga fjármálastjórn hins opinbera. Með þessu standa vonir til þess að gengið styrkist og dragi úr verðbólgu.

En aðeins nánar um stöðuna á húsnæðismarkaðinum. Það hefur ekki farið fram hjá neinum að veltan á íbúðamarkaðinum hefur dregist saman. Tölur síðustu vikna sýna að veltan er aðeins brot af því sem hún var fyrir ári og fer lækkandi. Enn sem komið er hefur íbúðaverð reynst tregbreytilegt niður á við, en það hefur lækkað um ein 4% frá áramótum. Er þetta í samræmi við fyrri reynslu af hegðum íbúðamarkaðarins á samdráttartímum, þ.e. að samdrátturinn hafi fyrst áhrif á veltuna en smám saman gefi verðið einnig eftir. Fjármálaráðuneytið hefur einmitt spáð í þessa verðþróun og telur að íbúðaverð muni lækka um 15% að raunvirði á næstu þremur árum og byggir þar á reynslunni af hegðun markaðarins í fyrri sveiflum. Er þetta nokkuð minni lækkun en Seðlabankinn hefur spáð, en hann talaði um 30% lækkun til ársloka 2010. Hvað sem á endanum reynist rétt, leikur ekki vafi á að íbúðamarkaðurinn hefur þanist hratt út á undanförnum árum en er nú að dragast saman á ný.

Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði hefur sjóðurinn lánað að jafnaði um 5,2 milljarða á mánuði eftir að bankarnir hófu lánastarfsemi á íbúðamarkaðnum. Á árinu 2007 var meðaltalið svipað eða um 5,1 milljarður á mánuði en augljós samdráttur var í útlánum sjóðsins í febrúar og einnig að nokkru leyti í mars. Í apríl jukust útlán sjóðsins að nýju þrátt fyrir að vera um einum milljarði lægri en í meðalmánuði.

Íbúðum í byggingu hefur farið fjölgandi undanfarin ár. Árið 2007 var lokið við að byggja 3.350 íbúðir á landinu öllu, nær sami fjöldi og árið áður. Hins vegar var byrjað að byggja miklu fleiri íbúðir á árinu, eða 4.450, saman borið við 3.750 íbúðir árið áður. Afleiðingin af því er því sú að íbúðir í byggingu hafa safnast upp og voru 6.250 að tölu í lok ársins 2007. Til samanburðar var fjöldi íbúða í byggingu að meðaltali um 2.650 árin 2000-2004. Því miður eru ekki til tölur yfir óseldar íbúðir, en ætla má að þær skipti nokkrum hundruðum á höfuðborgarsvæðinu einu saman

Sérfræðingar fjármálaráðuneytisins áætla að almenn þörf fyrir nýjar íbúðir séu nær 3.000 á ári, þótt erfitt sé að meta það þegar fjölgun landsmanna hefur verið bæði ör og breytileg hin allra síðustu ár. Miðað við forsendur um íbúaþróun benda útreikningar þeirra til þess að íbúðabyggingar á síðasta ári hafi farið fram úr langtímaþörf landsmanna fyrir íbúðir. Miðað við að nú taki við rólegra tímabil, þar sem markaðurinn vinnur úr offramboði má gera ráð fyrir einhverri verðlækkun á fasteignamarkaði. Til marks um stöðuna á fasteignamarkaði þá hefur einnig dregið úr útgefnum byggingaleyfum á allra síðustu mánuðum.

Eins og kunnugt er, gaf fjármálaráðuneytið út nýja þjóðhagsspá þann 15. apríl sl. Þar var talið að íbúðafjárfestingar myndu dragast saman um 2% á þessu ári frá því í fyrra. Það, að samdrátturinn var ekki metinn meiri, byggist á því að mikið byggingamagn er enn í pípunum, sem tekur tíma að klára. Nú á tímum er sem betur fer lítið um það að byggingar séu skildar eftir hálfkláraðar í reiðileysi þegar hægir á, þannig að gert er ráð fyrir að mikið af þeim íbúðum sem nú eru í byggingu verði kláraðar í ár og á næsta ári. Sú forsenda er gefin að ástand á lánamörkuðum lagist frá því sem verið hefur. Um leið er gert ráð fyrir að dragi úr íbúðabyggingum þegar fram í sækir. Í þjóðhagsspánni er gert ráð fyrir að íbúðafjárfestting dragist saman um 8% á næsta ári en taki svo að lifna aftur við 2010.

Þó er ljóst að stjórnvöld geta gert ýmislegt til að styrkja fasteignamarkaðinn og að þau hafa hlutverki að gegna hvað varðar félagsleg úrræði á markaðinum. Í því sambandi gekk ríkisstjórnin frá því í yfirlýsingu sinni í tengslum við kjarasamninga 17. febrúar sl. að aukinni eftirspurn eftir leiguhúsnæði verði mætt með rýmri veðheimildum á lánum til leiguíbúða og fjölgun lánsvilyrða með niðurgreiddum vöxtum til félagslegra leiguíbúða í 750 lán á ári í fjögur ár frá og með árinu 2009. Þetta þýðir að reikna má með verulegum stuðningi við byggingu leiguíbúða á næstu árum sem koma ætti byggingariðnaðinum til góða, auk þess þar með yrði mætt húsnæðiseftirspurn ýmissra tekjuhópa í þjóðfélaginu sem ekki geta staðist þær kröfur sem gerðar eru til eignakaupa. Því verður að telja að félagslegar ráðstafanir í húsnæðismálum hafi einhver mildandi áhrif á niðursveifluna sem gengur yfir markaðinn um þessar mundir. Sú skoðun er studd með þeirri staðreynd að eftirspurn eftir lánum til leiguíbúða, bæði félagslegra og almennra, hefur aukist verulega undanförnum árum. Lán til almennra leiguíbúða nærri tvöfölduðust á milli áranna 2006 og 2007 og 60% aukning varð á útlánum til félagslegra leiguíbúða á milli þessara tveggja ára.

Þá er rétt að minna á að stefnt er að því að fella niður stimpilgjöld í fasteignaviðskiptum á þessu kjörtímabili, þegar aðstæður á fasteignamarkaði leyfa og verður fyrsta skrefið stigið í þá átt nú í sumar þegar stimpilgjöld af lánum hjá fyrstu íbúðarkaupendum falla niður.

Ég vil að lokum víkja nokkrum orðum að yfirlýsingu forsætisráðherra frá því á föstudaginn þar sem hann ræddi framtíð Íbúðalánasjóðs. Það þarf ekki að orðlengja að ríkið hefur á undanförnum árum verið að losa sig út úr hvers konar atvinnu- og fjármálastarfsemi á þeirri forsendu að einkaaðilar sem eiga beinna hagsmuna að gæta geta oftast gert hlutina betur en hið opinbera. Íbúðalánasjóður er nánast eina fjármálastofnunin sem eftir situr í eigu ríkisins. Stjórnarflokkarnir, bæði í fyrri ríkisstjórn og þessari, hafa haft framtíð sjóðsins í umræðu, auk þess sem alþjóðastofnanir svo sem Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn og OECD hafa gagnrýnt það að sjóðurinn sé enn í ríkisforsjá og vinni oft á tíðum gegn peningamálastefnu Seðlabankans þegar síst skyldi. Þá hefur Eftirlitsstofnun EFTA haft umfang og starfsemi sjóðsins til nánari skoðunar og er þess að vænta að þaðan berist álit sem muni gera athugasemdir við núverandi starfsramma sjóðsins. Til að bregðast við því má telja eðliegt að farið verði út í það að skipta sjóðnum upp í tvo hluta. Annars vegar þann hluta sem lítur að félagslegu húsnæði og skyldum málum og hins vegar hinn almenna hluta sem rekin verður að fullu á markaðsgrundvelli. Með þessu er mætt því sjónarmiði að ríkið hefur tilteknum félagslegum skyldum að gegna í húsnæðismálum og að skýr mörk verði dregin milli félagslega hlutans og almenna hlutans. Sú grunnregla yrði þá í heiðri höfð að ríkið sé ekki í samkeppni við einkaaðila á markaði.

Ágætu fundargestir, miðað er við að framboð og eftirspurn eiga eftir að vinna úr hverju því misvægi sem skapast á fasteignamarkaði á næstu misserum á eigin forsendum. Vissulega munu aðgerðir stjórnvalda mótast af því ástandi sem stefnir í. Ef ástandið verður mjög óvenjulegt er viðbúið að ríkið þurfi að bregðast við með einhverjum hætti sem hugsanlega mætti gera með sérstökum aðgerðum umfram þær sem nú þegar hafa verið ákveðnar, þ.e. með afnámi stimpilgjalda á fyrstu íbúðakaup eða með því að setja aukna fjármuni í sérstök lán vegna leiguíbúða.

Ef ástandið á markaði helst hinsvegar innan eðlilegra marka og stefnir í jafnvægi, þó svo að það geti tekið einhvern tíma, væri betra að láta markaðinn jafna sig án sérstakra aðgerða af hálfu hins opinbera fyrir utan þær sem þegar hafa verið ákveðnar eða boðaðar samkvæmt stjórnarsáttmálanum eða öðrum yfirlýsingum ríkisstjórnarinnar.