Ákvörðunartaka

Ákvæði um ákvarðanatöku samkvæmt lögum um fjöleignarhús

• 36. gr. Ráðstöfunarréttur eigenda yfir sameign.
• 37. gr. Ráðstafanir til að forðast tjón.
• 38. gr. Nauðsynlegt viðhald. Athafnaleysi húsfélags.
• 39. gr. Meginreglur um töku ákvarðana.
• 40. gr. Úrræði eiganda sé hann ekki hafður með í ráðum.
• 41. gr. Reglur um töku ákvarðana.
• 42. gr. Kröfur um fundarsókn.
• 65. gr. Vanhæfi við ákvarðanatöku.
• 69. gr. Skyldur og verkefni stjórnar. Framkvæmdastjóri. Vanhæfi. 
• 70. gr. Nánar um verk- og valdsvið stjórnar.

Eiganda er almennt óheimilt að taka einhliða ákvarðanir um sameiginleg málefni (sjá 36. gr.)

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús að einstakur eigandi hefur almennt engar heimildir til að taka upp á sitt einsdæmi ákvarðanir um sameiginleg málefni eða gera ráðstafanir vegna hennar nema svo ástatt sé sem greinir í 37. og 38. gr. laga nr. 26/1994 (sjá neðar „Undantekningar“). Eiganda er einnig óheimilt á eigin spýtur að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota hluta sameignar. Þá getur eigandi ekki fyrir hefð öðlast aukinn rétt til sameignar.

Meginregla (sjá 39. gr.)

Allar sameiginlegar ákvarðanir eiga að vera teknar á húsfundum

Sú meginregla gildir að allar sameiginlegar ákvarðanir skal taka á húsfundum þar sem allir eigendur hafa átt þess kost að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Allir eigendur eiga þannig óskorðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint, til dæmis um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Einstökum eiganda er þannig óheimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr., sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994.

Undantekningar

Ráðstafanir/aðgerðir sem nauðsynlegar eru til að forða tjóni (sjá 37. gr.)

Eiganda er heimilt að grípa til ráðstafana og aðgerða sem eru nauðsynlegar til að forða tjóni. Það skilyrði er sett að um brýnar ráðstafanir sé að ræða til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sem ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess. Viðkomandi þarf að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst kostnaðurinn þá sameiginlegur.

Vanræksla húsfélags á nauðsynlegu viðhaldi (sjá 38. gr.)

Eiganda er rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Þessi heimild byggist á því að eiganda þurfi ekki að una því að sameign hússins níðist niður vegna vanrækslu á viðhaldi, þegar húsfélagið eða aðrir eigendur vilja ekki hefjast handa þrátt fyrir tilmæli og áskoranir. Áður en eiganda leggur út í framkvæmdir þarf hann að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Tryggast er fyrir eiganda áður en hann leggur út í framkvæmdir að fá dómkvadda sérfróða matsmenn til að meta þau atriði. Eigandi getur þó tryggt sér sönnun með öðrum hætti, svo sem með mati, vottorðum eða skýrslum tæknifróðra manna og fagmanna, til dæmis Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins. Yfirleitt væri ótryggt að ætla að sanna þessi atriði með vitnum.

Undirskriftalistar

Sá háttur að ganga milli eigenda með yfirlýsingu um sameiginleg málefni, sem þeim er hverjum í sínu lagi ætlað að samþykkja með undirritun sinni eða synja, er ekki í samræmi við áðurnefnda meginreglu.

Eigandi er ekki boðaður á húsfund þar sem ákvörðun er tekin (sjá 40. gr.)

Hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund þar sem ákvöðun er tekin um sameiginleg framkvæmd er meginreglan sú að hann er ekki bundinn af ákvörðun sem tekin er á slíkum fundi. Hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd getur hann krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Hafi eigandi hins vegar sótt fund óboðaður eða þrátt fyrir ófullnægjandi boðun þá getur hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboði og eru þá ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann. Húsfélagi er rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem haldinn skal svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert er ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.

Ákvörðun tekin án samráðs

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatökunni getur sá aðili sem ekki var hafður með í ákvarðanatökunni krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar. Sem dæmi má nefna tilvik þar sem ráðist er í framkvæmdir án þess að þær séu bornar upp á húsfundi og ekki verður talið að þær séu þess eðlis að hafa ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess né að séð verði að húsfélagið hefði ekki fengist til samvinnu um framkvæmdina.

Hvað þurfa margir að samþykkja ákvörðun húsfélags (sjá 41. gr.)

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er að finna ítarlegar reglur um töku einstakra ákvarðana og vægi atkvæða. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er þá bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Hins vegar eru nokkrar undantekningar frá meginreglunni. Í A-lið eru tilgreindar ákvarðanir sem samþykki allra eigenda þarf til, í B-lið er fjallað um ákvarðanir sem 2/3 eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta þurfa að samþykkja og í C-lið eru taldar upp þær ákvarðanir sem einfaldur meirihluti bæði miðað við fjölda og eignarhluta þarf að greiða atkvæði um. Í E-lið er síðan mælt fyrir um jákvæðan rétt tiltekins minnihluta, þ.e. 1/4 hluta annað hvort miðað við fjölda eða eignarhluta til að krefjast ákveðinna hluta eða ráðstafana.

Kröfur um fundarsókn (sjá 42. gr.)

Meginreglan er sú að húsfundur getur tekið ákvarðanir án tillits til þess hversu margir eru mættir svo framarlega sem fundurinn er löglega boðaður. Húsfundur getur því tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn. Þegar um er að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr. verður a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu.

Vanhæfi við ákvarðanatöku (sjá 65. og 69. gr)

Félagsmönnum (umboðsmönnum þeirra, stjórn og framkvæmdastjóra) er óheimilt að taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef þeir hafa persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Það eru sérstakir hagsmunir sem ekki tengjast eignaraðildinni sem skipta máli. Má sem dæmi nefna ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans.