Eign í fjöleignahúsi

Eign í fjöleignarhúsi getur verið með þrennu móti:

1. Séreign, sbr. 4. og 5. gr. laga um fjöleignarhús.
2. Sameign allra eigenda, sbr. 6. og 8. gr. laga um fjöleignarhús.
3. Sameign sumra eigenda, sbr. 7. og 8. gr. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt lögum um fjöleignarhús er sameign meginreglan sem þýðir að jafnan eru löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign. Rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til laga um fjöleignarhús. Sameignina þarf ekki að sanna heldur verður sá er gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Lánist honum það ekki er um sameign að ræða. Á sama hátt eru líkur á því að um sameign allra sé að ræða ef álitsmál er um það hvort hún er allra eða sumra, sbr. 7. gr. laganna.

Séreign

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls.

Í 5. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað nánar um séreign, þar kemur fram að skv. 4. gr. laganna falli neðantalin atriði undir séreign fjöleignarhúss:

1. Allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja.
2. Allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun.
3. Allir milliveggir sem ekki eru jafnframt burðarveggir.
4. Öll tæki, búnaður og þess háttar inni í séreignarhluta, þótt tengd séu sameiginlegu kerfi eða lögnum.
5. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum.
6. Hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, en húsfélagið hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit.
7. Lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar.
8. Innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.
9. Hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.
10. Aðrir hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr.

Sameign allra

Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús telst sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. laganna, svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.

Þótt fjöleignarhús, samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.

Sameign er sameign allra nema svo hátti að um sameign sumra sé að ræða skv. 7. gr. laganna.

Í 8. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað nánar um sameign og þar segir að samkvæmt 6. gr. laganna falli m.a. neðangreind atriði undir sameign fjöleignarhúss:

1. Allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar.
2. Allt burðarvirki húss, grunnur, grunnplata, sökklar, burðarveggir og þakburðarvirki.
3. Allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign.
4. Ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið.
5. Öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
6. Allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.
7. Allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn, síma, dyrasíma, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra.
8. Allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta.
9. Réttur til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess.

Sameign sumra

Í 7. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Um sameign sumra er að ræða:

1. Þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé.
2. Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað. Þannig er húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum þess óviðkomandi.