Húsfélög

Stofnun húsfélaga

Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Þegar hús skiptist í nokkur stigahús er litið svo á að um eitt húsfélag sé að ræða. Húsfélagið tekur því til allra stigahúsanna, hins vegar getur hvert stigahús stofnað sérstaka húsfélagsdeild innan stigahússins. 

Húsfélagsdeildir

Þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráða viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum enda bera þeir einir kostnaðinn. Húsfélagsdeildin getur hvort heldur verið sjálfstæð eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Til skýringar má benda á að þegar um er að ræða þrjá stigaganga í einu húsi mynda stigagangarnir þrír húsfélagið. Hver stigagangur er síðan húsfélagsdeild innan húsfélagsins. Þar geta eigendur tekið ákvarðanir um málefni sem eingöngu varða stigaganginn.

Hlutverk

Hlutverk og tilgangur húsfélaga er aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, svo hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í húsfélaginu skal öllum sameiginlegum málefnum ráðið til lykta.

Félagsmenn

Allir eigendur eru félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi eru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Eigendur fjöleignarhúsa geta því ekki synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns.

Stjórn húsfélaga

Stjórnin skal kosin á aðalfundi með einföldum meirihluta, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Stjórnin er skipuð a.m.k. þremur mönnum og er einn þeirra formaður sem kosinn skal sérstaklega. Ef ástæða er til er hægt að kjósa jafnmarga varamenn. Stjórnin skiptir með sér verkum eftir því sem þurfa þykir.

Eignarhlutar sex eða færri

Sérstök stjórn er óþörf í minni húsum. Þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri er ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með. Í slíkum húsum er einnig heimilt að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar.

Kjörgengir til stjórnar

Kjörgengir til stjórnar eru félagsmenn (þ.e. eigendur), makar þeirra eða sambúðarfólk og nánir ættingjar. Undir það falla til dæmis foreldrar, systkini, kjörforeldrar, kjörsystkini, fósturforeldrar, fóstursystkini, stjórnarmaður fyrirtækis. Það skilyrði er gert að stjórnarmenn séu lögráða.

Kjörtímabil stjórnar

Kjörtímabil stjórnar er eitt ár eða á milli aðalfunda og lýkur því í lok aðalfundar á því ári sem kjörtímabilið rennur út.

Skyldur, verk- og valdsvið stjórnar

Stjórnin fer með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Er stjórninni rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Þá getur stjórnin látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórninni áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt fyrirmælum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á það undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir hér einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að tefla.
Stórn húsfélaga skal halda glögga reikninga yfir tekjur og gjöld húsfélagsins og innheimta hjá eigendum hlutdeild þeirra í sameiginlegum kostnaði og hússjóðsgjöld. Þá skal stjórnin varðveita og ávaxta fjármuni húsfélagsins á ábátasaman og tryggan hátt.

Upplýsingaskylda stjórnar

Stjórn og framkvæmdastjóra er skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.

Hússjóður

Stofna skal hússjóð til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum þegar þess er krafist af minnst 1/4 hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta. Skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur. Hússjóðsgjald greiðist mánaðarlega fyrsta dag hvers mánaðar nema húsfundur eða stjórn ákveði annað. Gjöld í hússjóð skulu ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Nokkrar algengar fyrirspurnir og svör

1. Þarf húsfélagið að hafa sérreikning?

Í álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 3/1995 bendir nefndin á að skv. 2. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 ber stjórn húsfélags að varðveita og ávaxta fjármuni húsfélagsins á ábatasaman og tryggan hátt. Telja verði að í því felist sú skylda að hafa sérreikning fyrir húsfélagið. Með þeim hætti verði einnig allt eftirlit og endurskoðun auðveldari.

2. Getur stjórn húsfélags tekið ákvörðun um endurskoðun bókhalds aftur í tímann af löggiltum endurskoðanda?

Í álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 3/1995 kemur fram að ákvörðun um endurskoðun bókhalds aftur í tímann af löggiltum endurskoðanda falli ekki undir verkvið stjórnar, sbr. einkum 1. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994. Um nokkuð viðamikla ákvörðun sé að ræða sem baka myndi húsfélaginu kostnað og skapa eigendum greiðsluskyldu, sbr. 1. tölul. 43. gr. laga nr. 26/1994. Telur nefndin að slíka ákvörðun þurfi að taka á húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994.

3. Geta verið fleiri en eitt húsfélag í hverju húsi?

Í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús er hvergi gert ráð fyrir nema einu húsfélagi í hverju húsi, hins vegar er hægt að stofna húsfélagsdeild innan húsfélagsins.

4. Er hægt að skylda eigendur til að taka sæti í stjórn húsfélags?

Í álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 30/1996 kemur fram að í lögum um fjöleignarhús sé ekki fjallað um það hvernig félagsmenn skuli almennt skipta með sér þeim störfum sem þarf að sinna í þágu húsfélagsins en kærunefnd telur að vinnuframlag félagsmanna eigi sér nokkra stoð, til dæmis í 13., 34., 35. og 56. gr. laganna. Hins vegar sé ekki að finna beina lagaskyldu á eigendur til að taka sæti í stjórn félagsins. Kærunefnd telur þess vegna að félagsmenn verði ekki almennt, gegn vilja sínum, knúnir til að taka sæti í stjórn húsfélags. Neitun eigenda leiðir hins vegar til þess að vinna við stjórnarstörf leggst á færri aðila þannig að jafnræðis er ekki gætt. Þá geta skapast vandræði við stjórnun húsfélaga ef eigendur neita almennt að taka stjórnarkjöri eða taka sæti í stjórn. Kærunefndin bendir á að í 75. gr. laga nr. 26/1994 sé gert ráð fyrir að húsfélag geti sett sér húsfélagssamþykktir, meðal annars um stjórn þess, verkefni og valdsvið, að því leyti sem ófrávíkjanleg ákvæði laganna standa því ekki í vegi. Eðlilegt væri að þar væri kveðið á um það fyrirkomulag sem húsfélagið óskaði að hafa á kosningu í stjórn, þannig að vinnuframlag skiptist sem jafnast milli eigenda. Samhliða væri í húsfélagssamþykktum unnt að kveða á um, hvernig bregðast skuli við neitun einstakra félagsmanna við stjórnarsetu, eftir atvikum með eðlilegri greiðslu í stað vinnuframlags viðkomandi, að gættu jafnræði félagsmanna.