Fjárhæð húsaleigu, greiðslur, tryggingar og reksturskostnaður

Húsaleiga og tryggingar

Fjallað er um fjárhæð og greiðslu húsaleigu ásamt tryggingum í VII. kafla húsaleigulaga.

Fjárhæð húsaleigu

Húsaleigu ber að greiða í samræmi við ákvæði leigusamnings og getur verið um fleiri tegundir endurgjalds að ræða en peninga. Ef vanrækt hefur verið að gera skriflegan leigusamning hvílir sönnunarbyrði fyrir fjárhæð leigugjaldsins á leigusala. Algengt er að samið sé um að húsaleiga fylgi vístölum og ber þá að greiða upprunalega leigufjárhæð að viðbættum hækkunum.

Aðilum leigusamnings er því frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá hvernig hún skuli breytast á leigutímanum. Samningsfrelsið gildir því um fjárhæð húsaleigu, svo og um breytingar á henni á leigutímanum. Það er sérstaklega tekið fram í lögunum að leigufjárhæðin skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja. Í greinargerð með frumvarpi til húsaleigulaga segir um sanngirnismatið "Hvenær leigufjárhæð telst vera eðlileg og sanngjörn og hvenær ekki hlýtur alltaf að fara mjög eftir staðháttum og atvikum og ástandi á leigumarkaðnum á hverjum tíma. Meginviðmiðunin er því markaðsleiga sambærilegs húsnæðis. Af öðrum atriðum, sem hafa ber hliðsjón af, má nefna:

1. Almennan húsnæðiskostnað, þar með talið vaxtakostnað, skatta og gjöld.
2. Staðsetningu, gerð og ástand leiguhúsnæðis.
3. Endurbætur, breytingar og viðhald sem hvor aðila tekur að sér.
4. Leigutíma og fyrirframgreidda leigu.
5. Aðrar sérstakar samningsskyldur og réttindi sem eðlilegt er að hafi áhrif á leigufjárhæðina."

Leigufjárhæð miðuð við fermetrafjölda

Þegar leigufjárhæðin er ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða skal tilgreina í leigusamningi á hvaða forsendum stærðarútreikningur byggist.

Leigufjárhæð þegar leigusamningur er endurnýjaður vegna forgangsréttar

Leigufjárhæðin skal vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Líkur eru fyrir því að sú leigufjárhæð sem áður gilti sé sanngjörn og verður sá sem véfengir það að sýna fram á annað.

Greiðsla húsaleigu

Húsaleigu á að greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrirfram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga ber upp á almennan frídag skal hann vera næsti virki dagur þar á eftir.

Ef leigjandi hefur ekki gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga er leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags.

Fyrirframgreiðsla húsaleigu

Óheimilt er að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu húsaleigu en þó er áfram heimilt að krefjast greiðslu húsaleigu fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn líkt og gert er ráð fyrir í 1. mgr. 33. gr. laganna.

Tryggingar

Áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga eða almennum reglum. Í 40. gr. húsaleigulaga er að finna með hvaða hætti trygging getur verið.

Reksturskostnaður

Leigjandi greiðir vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Leigjandi skal tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi. Leigjanda ber þó ekki að tilkynna um slíkt þegar heitavatnsmælir er ekki sérgreindur fyrir leiguhúsnæðið.

Leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld. Þegar íbúðarhúsnæði er í fjöleignarhúsi greiðir leigusali sameiginlegan kostnað skv. 43. gr. laga um fjöleignarhús, svo sem framlag til sameiginlegs reksturs og viðhalds sameignar, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign. Leigusali greiðir árgjöld veitustofnana, sem reiknast af matsverði húsnæðis, rúmfangi þess eða öðrum slíkum gjaldstofnum, án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup. Þar sem veitustofnanir innheimta sérstakt gjald fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til greiðir leigusali það gjald.

Heimilt er að víkja frá ofangreindri skiptingu enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi.

Um reksturskostnað er fjallað í V. kafla húsaleigulaga.