Undanþágur fyrir lögaðila sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni

Leigusalar sem eru lögaðilar sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni

Í húsaleigulögum er að finna sérákvæði sem gilda um leigusamninga þegar leigusalar eru lögaðilar sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni. Með lögaðila sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni er átt við lögaðila þar sem rekstrarafgangur hans er notaður til að vinna að meginmarkmiðum lögaðilans en ekki til greiðslu arðs til eigenda eða ígildis arðgreiðslna en slíkur lögaðili getur til að mynda verið sveitarfélag. 

Skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis og heimild til að krefjast upplýsinga

Í 3. gr. a húsaleigulaga er fjallað um heimildir leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni til að setja lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis. Hafi leigusali sett slík skilyrði er honum jafnframt heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að leigjandi veiti þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að meta hvort hann uppfylli umrædd skilyrði leigusala.

Þó er rétt að hafa í huga að aðilar njóta almennt þess frelsis að gera samninga, þ.m.t. frelsis til að velja sér samningsaðila þegar kemur að gerð leigusamninga, og húsaleigulög eru ekki talin takmarka frelsi aðila til að velja sér samningsaðila að þessu leyti. Því verður ekki gagnályktað frá 3. gr. a húsaleigulaga á þann veg að í öðrum tilfellum sé leigusölum ekki frjálst að velja hverjum þeir leigja húsnæði eða að kalla eftir nauðsynlegum upplýsingum.

Þá er í 3. gr. a mælt fyrir um að leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni sé heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur, sem leigjandi kann að eiga rétt á, séu greiddar beint til leigusala á leigutíma.

Forgangsréttur leigjanda bundinn við að skilyrði fyrir leigu séu uppfyllt

Í 12. tölul. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að þegar leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, sé forgangsréttur leigjanda ekki til staðar enda komi fram í leigusamningi að forgangsréttur sé bundinn umræddu skilyrði.

• Leigusamningar, leigutími og forgangsréttur leigjenda

Þriggja mánaða uppsagnarfrestur af hálfu leigusala séu skilyrði ekki uppfyllt

Uppsagnarfrestur ótímabundinna leigusamninga er mismunandi eftir tegund leiguhúsnæðis og lengd leigutíma. Almennt er uppsagnarfrestur leigusamninga um íbúðarhúsnæði sex mánuðir af hálfu bæði leigjanda og leigusala. Í 2. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er hins vegar mælt fyrir um undanþágu þegar um er að ræða leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni. Slíkum leigusala er heimilt að segja upp ótímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind eru í leigusamningi eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin. Slík uppsögn skal vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.

Almennt er ekki unnt að segja tímabundnum leigusamningum upp en tilteknar undanþágur eru gerðar frá þessari meginreglu. Í 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um undanþágu þegar um er að ræða leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni. Slíkum leigusala er heimilt að segja upp tímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind eru í leigusamningi eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin.

• Frekari upplýsingar um uppsögn leigusamninga

Riftun leigusamnings hafi leigjandi veitt rangar eða villandi upplýsingar

Í 11. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að leigusala sé heimilt að rifta leigusamningi hafi hann sett lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu húsnæðis skv. 3. gr. a sem tilgreind eru í leigusamningi og leigjandi hefur gefið upp rangar eða villandi upplýsingar sem leiða til þess að hann hefur ranglega verið talinn uppfylla skilyrði fyrir úthlutun leiguhúsnæðis.

• Frekari upplýsingar um riftun leigusamninga