Viðhald leiguhúsnæðis

Fjallað er um viðhald leiguhúsnæðis í IV. kafla húsaleigulaga.

Viðhald leiguhúsnæðis

Meginreglan er sú að leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss og utan, en leigjanda er skylt að annast á sinn kostnað minni háttar viðhald, svo sem skipti á ljósaperum og rafhlöðum í reykskynjurum og hreinsun niðurfalla. Leigusali annast viðgerðir á gluggum, heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis, hreinlætistækjum, læsingum, vatnskrönum, rafmagnstenglum, reykskynjara, slökkvitæki og öðru því sem fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Þá á leigusali jafnan að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Sé um íbúðarhúsnæði að ræða ber leigusali tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar.

Leigjandi á án tafar að tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnast lagfæringar eða viðhalds.

Viðgerðar- og viðhaldsvinnu skal leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati úttektaraðila skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits úttektaraðila, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála.

Samningsfrelsi

Í leigusamningum um íbúðarhúsnæði er heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt ofangreindu, sbr. IV. kafla húsaleigulaga. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.

Viðhaldi leigusala ábótavant

Skrifleg tilkynning um annmarka og áskorun um úrbætur

Ef leigjandi telur viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal leigjandi gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því. Hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning er leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum. Áður en vinnan hefst ber leigjanda þó að leita samþykkis úttektaraðila.

Hlutfallsleg lækkun leigu á meðan ekki hefur verið bætt úr annmörkum

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan ekki hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Úttektaraðili metur lækkun leigunnar óski leigjandi eða leigusali eftir því en heimilt er að bera mat hans undir kærunefnd húsamála.

Úrræði leigjanda ef leigusali bætir ekki úr annmörkum

Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að skrifleg tilkynning barst honum og leigjandi lætur ekki framkvæma viðgerð er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Tjón af völdum leigjanda

Verði leiguhúsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda en áður skal leigusali þó gera leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist og veita leigjanda frest í fjórar vikur frá því að honum bárust athugasemdir leigusala til þess að ljúka viðgerðinni. Áður en leigusali lætur framkvæma viðgerðina skal hann að leita álits úttektaraðila og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Leigjanda er í þeim tilvikum skylt að sæta umgangi viðgerðarmanna án leigulækkunar enda þótt afnot hans takmarkist um tíma vegna viðgerðarinnar.