Húsnæðis- og byggingarsamvinnufélög

Húsnæðissamvinnufélög

Um gildissvið laga um húsnæðissamvinnufélög er fjallað í 1. gr. laganna.

Lög um húsnæðissamvinnufélög, taka til félaga sem rekin eru að hætti samvinnufélaga og hafa að markmiði að byggja, kaupa, eiga og hafa yfirumsjón með búsetuíbúðum sem félagsmenn þeirra fá búseturétt í gegn greiðslu búseturéttargjalds og búsetugjalds samkvæmt samþykktum hvers félags. Með sama hætti er félögum þessum heimilt að byggja, kaupa, eiga og reka húsnæði sem tengist starfsemi félagsins, svo sem þjónustu- og dvalarhúsnæði. Félögunum er jafnframt heimilt að stofna félag og eiga aðild að félögum með takmarkaðri ábyrgð, svo sem samvinnusamböndum samkvæmt lögum um samvinnufélög og hlutafélögum, þar með töldum einkahlutafélögum, enda standi slík félög að verkefnum sem teljast mikilvæg fyrir starfsemi húsnæðissamvinnufélaga. Lög um samvinnufélög, gilda um húsnæðissamvinnufélög eftir því sem við getur átt. Félag sem lög um húsnæðissamvinnufélög taka til skal hafa orðið húsnæðissamvinnufélag (sem skammstafa má hsf.) í nafni sínu. Jafnframt er öðrum óheimilt að bera slíkt heiti.

Húsnæðissamvinnufélög eru þannig samvinnufélög sem hafa það markmið að byggja, kaupa, eiga og hafa yfirumsjón með rekstri búsetuíbúða fyrir félagsmenn sína gegn greiðslu búseturéttargjalds og búsetugjalds. Húsnæðissamvinnufélög skulu setja sér samþykktir og um efni þeirra er fjallað í 4. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Félagsaðild

Félagsaðild að húsnæðissamvinnufélagi er heimil öllum þeim sem vilja taka þátt í slíku félagi og uppfylla skilyrði samþykkta þess. Gildir það einnig um lögaðila sé svo ákveðið í samþykktum félagsins. Sá sem vill gerast félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi skal snúa sér til félagsins í samræmi við samþykktir þess. Félagsmaður greiðir inntökugjald fyrsta árið og síðan árlegt félagsgjald sem veitir honum félagsrétt eftir nánari ákvæðum í samþykktum félagsins. Nánar er fjallað um félagsaðild í 7. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, s.s. um félagsaðild barna, brottfall félagsaðildar og yfirfærslu hennar við andlát.

Búseturéttarhafar

Búseturéttarhafi er félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi sem keypt hefur búseturétt. Um réttindi og skyldur búseturéttarhafa er fjallað í III. kafla laga um húsnæðissamvinnufélög.

Óheimilt er að semja um að búseturéttarhafi taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lög um húsnæðissamvinnufélög mæla fyrir um, sbr. einnig lög um samvinnufélög eftir því sem við getur átt, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis.

Búseturéttur

Búseturéttur er ótímabundinn afnotaréttur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi af búsetuíbúð sem er íbúð í eigu húsnæðissamvinnufélags. Rétturinn stofnast við greiðslu búseturéttargjalds og gerð búsetusamnings og honum er viðhaldið með greiðslu búsetugjalds.

Félagsmenn einir geta keypt búseturétt, eftir nánari fyrirmælum í samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Félagsmaður sem hefur notfært sér rétt sinn til að kaupa búseturétt skal inna af hendi búseturéttargjald. Greiðsla búseturéttargjaldsins er forsenda þess að félagsmaður geti gert búsetusamning.

Nánari umfjöllun um búseturétt er að finna í 10. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Búseturéttargjald

Búseturéttargjald er það gjald sem félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi greiðir til þess að kaupa búseturétt.

Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að setja í samþykktir sínar lágmarks- og hámarksviðmið um hvert búseturéttargjald skuli vera en gjaldið má þó aldrei nema hærri fjárhæð en sem jafngildir þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup á búseturétti.

Félagsmaður ber ekki ábyrgð á heildarskuldbindingum félagsins umfram greiðslu búseturéttargjalds.

Nánari umfjöllun um búseturéttargjald er að finna í 9. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Búsetusamningur

Félagsmaður sem hefur notfært sér rétt sinn til að kaupa búseturétt og innt af hendi búseturéttargjald skal gera skriflegan búsetusamning við húsnæðissamvinnufélagið. Búsetusamningur er þannig samningur búseturéttarhafa við húsnæðissamvinnufélag um búseturétt. Maki eða sambúðarmaki félagsmanns í skráðri sambúð getur ásamt félagsmanni átt sameiginlega aðild að búsetusamningi um búseturétt.

Í búsetusamningi skal meðal annars koma fram:

1. Nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila.
2. Greinargóð lýsing á búsetuíbúðinni, þar á meðal fylgifé, og afhendingartími hennar.
3. Gildistími búsetusamnings og fjárhæð búseturéttargjalds.
4. Ráðstöfun búseturéttar.
5. Búsetugjald.
6. Hvar og hvernig skuli greiða búsetugjaldið.
7. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.
8. Réttindi og skyldur búsetufélags.
9. Hvort úttekt á búsetuíbúð skv. 14. gr. hafi farið fram.
10. Sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.

Efni samþykkta húsnæðissamvinnufélagsins og reglur sem settar hafa verið á grundvelli þeirra, efni síðasta ársreiknings félagsins og almenn staða félagsins skal kynnt búseturéttarhafa við gerð búsetusamnings ásamt réttindum hans og skyldum, þar á meðal eðli búseturéttargjaldsins og grundvöllur búsetugjalds.

Nánar er fjallað um búsetusamning í 11. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Búsetugjald

Búseturéttarhafi skal mánaðarlega inna af hendi búsetugjald til húsnæðissamvinnufélagsins vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar.

Húsnæðissamvinnufélag skal ákveða í samþykktum sínum hvernig búsetugjald skuli ákveðið og hvernig því skuli breytt en það skal meðal annars byggjast á grundvelli áætlunar stjórnar félagsins um eftirfarandi gjaldliði:

1. Rekstrarkostnað, svo sem hita-, vatns- og rafmagnskostnað, fasteignagjöld og tryggingariðgjöld ásamt þjónustugjaldi til húsnæðissamvinnufélags.
2. Framlag í hússjóð búsetufélags.
3. Framlag í viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélags.
4. Afborganir af lánum og fjármagnskostnað.

Búsetugjald skal greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrirfram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga ber upp á almennan frídag skal hann vera næsti virki dagur þar á eftir.

Nánar er fjallað um búsetugjald í 12. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Ráðstöfun og framleiga búseturéttar

Búseturéttarhafa er óheimilt að framselja búseturétt sinn eða framleigja íbúðina án skriflegs samþykkis húsnæðissamvinnufélags.

Óski búseturéttarhafi eftir því að íbúðin verði framleigð öðrum skal stjórn húsnæðissamvinnufélags gefa svar innan 30 daga. Hafni stjórn húsnæðissamvinnufélags ósk búseturéttarhafa skal hún færa fyrir því málefnaleg rök. Búseturéttarhafi ber áfram réttindi og skyldur búseturéttarhafa samkvæmt lögum um húsnæðissamvinnufélög og samþykktum húsnæðissamvinnufélagsins á leigutímanum hafi hann fengið samþykki stjórnar félagsins til að framleigja búseturétt sinn.

Um erfðir búseturéttar og setu í óskiptu búi fer samkvæmt erfðalögum. Erfingja er heimilt að nýta sér búseturéttinn nema stjórn húsnæðissamvinnufélags færi fram gildar ástæður er mæla gegn því. Ætli erfingi að nýta sér búseturéttinn skal hann upplýsa húsnæðissamvinnufélagið skriflega um það án ástæðulauss dráttar eftir að skipti á dánarbúi hafa farið fram. Nýti erfingi sér ekki búseturéttinn skal hann selja hann samkvæmt samþykktum félagsins og ákvæðum laga um húsnæðissamvinnufélög þar um.

Húsnæðissamvinnufélag getur heimilað að búseturéttur færist yfir til maka við hjónaskilnað eða kaupmála milli hjóna.

Nánar er fjallað um ráðstöfun og framleigu búseturéttar í 19. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Lok búsetusamnings

Húsnæðissamvinnufélagi er óheimilt að segja upp búsetusamningi. Séu þær aðstæður fyrir hendi sem lýst er í 22. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög fyrir hendi er félagi heimilt að rifta búsetusamningi.

Í 20. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög er fjallað um þær leiðir sem færar eru til að binda enda á búsetusamning með uppsögn búsetusamnings af hálfu búseturéttarhafa. Séu þær aðstæður fyrir hendi sem lýst er í 21. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög er búseturéttarhafa heimilt að rifta búsetusamningi.

Búsetuíbúð

Ástand

Við afhendingu búsetuíbúðar skal búsetuíbúð vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun hennar. Við afhendingu búsetuíbúðar skal fylgja það fylgifé sem var fyrir hendi þegar kaupandi búseturéttar skoðaði íbúðina sé ekki um annað samið í búsetusamningi. Búsetuíbúðin skal við afhendingu vera hrein, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis- og heimilistæki í lagi sem og vatns-, rafmagns- og frárennslislagnir. Nánar er fjallað um ástand búsetuíbúðar í 13. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Úttekt

Seljandi og kaupandi búseturéttar geta óskað eftir að gerð verði úttekt á ástandi búsetuíbúðar áður en hún er afhent. Skylt er aðilum að láta fara fram úttekt óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina að jöfnu milli þeirra. Fjallað er nánar um úttekt á búsetuíbúð í 14. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Viðhald

Búseturéttarhafi skal á eigin kostnað annast viðhald innan búsetuíbúðar sinnar, þ.m.t. á fylgifé hennar, svo sem gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum og heimilistækjum. Enn fremur skal búseturéttarhafi annast á sinn kostnað endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, blöndunartækjum, rafmagnstenglum og öðru smálegu. Búseturéttarhafi getur sótt um að viðhaldssjóður húsnæðissamvinnufélags greiði að hluta eða öllu leyti þann kostnað sem hann verður fyrir vegna slíks viðhalds eftir nánari reglum sem húsnæðissamvinnufélagið hefur sett í samþykktir sínar.

Húsnæðissamvinnufélag skal annast viðhald á ytra byrði húsa, sem og búnaði, kerfum og lögnum. Húsnæðissamvinnufélag getur ákveðið í samþykktum sínum að fela öðrum að annast viðhaldið fyrir hönd félagsins.

Búsetufélag skal annast viðhald innan dyra á sameign, sem og viðhald bílastæða og lóða.

Heimilt er að semja um aðra skiptingu á viðhaldi en að framan greinir í búsetusamningi eða þjónustusamningi skv. 2. mgr. 26. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í samningnum. Einnig má mæla fyrir um aðra skiptingu á viðhaldi í samþykktum húsnæðissamvinnufélags.

Nánar er fjallað um viðhald búsetuíbúðar í 15. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Breytingar búseturéttarhafa á búsetuíbúð og aðgangur húsnæðissamvinnufélags að búsetuíbúð

Um heimildir búseturéttarhafa til breytinga á búsetuíbúð er fjallað í 17. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Um aðgang húsnæðissamvinnufélags að búsetuíbúð til að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á búsetuíbúð er fjallað í 18. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Búsetufélög

Búseturéttarhafar í tilteknu húsi skulu stofna með sér búsetufélag og kjósa því stjórn. Búsetufélagið starfar sem sérstök deild innan húsnæðissamvinnufélagsins og ber ábyrgð á þeim verkefnum sem því er ætlað að sinna.

Húsnæðissamvinnufélag skal ákveða í samþykktum sínum hvernig gjald í hússjóði búsetufélaga þess skuli ákveðið og hvernig því skuli breytt.

Nánar er fjallað um búsetufélög í IV. kafla laga um húsnæðissamvinnufélög, s.s. um stofnun, hlutverk og hússjóð búsetufélags.

Ársreikningur, endurskoðun og slit húsnæðissamvinnufélaga

Um ársreikning og endurskoðun hjá húsnæðissamvinnufélagi er fjallað í 28. gr. a og 28. gr. b laga um húsnæðissamvinnufélög.

Um slit húsnæðissamvinnufélags er fjallað í 28. gr. c laga um húsnæðissamvinnufélög.

Byggingarsamvinnufélög

Í lögum um byggingarsamvinnufélög kemur fram að tilgangur byggingarsamvinnufélaga sé að reisa íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota á sem hagkvæmastan hátt ásamt öðrum byggingum sem teljast vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið og reka lánastarfsemi vegna félagsmanna sinna. Tilgangur byggingarsamvinnufélags getur enn fremur verið eftirfarandi:

1. Að eiga aðild að fyrirtækjum með takmarkaðri ábyrgð, svo sem samvinnusamböndum samkvæmt lögum nr. 22/1991, um samvinnufélög, og hlutafélögum, enda starfi hlutaðeigandi fyrirtæki á sviði byggingariðnaðar eða að öðrum verkefnum sem mikilvæg verða að teljast fyrir byggingarsamvinnufélagið.
2. Að útvega lán til byggingarframkvæmda þeirra sem félagið annast.

Um félagsstofnun, skrásetningu, félagsstjórn og félagsslit byggingarsamvinnufélags fer, eftir því sem við getur átt, eftir ákvæðum laga um samvinnufélög. Lágmarksfjöldi stofnenda er 10 manns en í sveitarfélögum með yfir 15 þúsund íbúa skal lágmarksfjöldi stofnenda vera 50 manns. Óheimilt er að skrásetja byggingarsamvinnufélag fyrr en samþykktir þess hafa verið staðfestar af ráðherra félagsmála.