Fasteignaréttindi útlendinga

Kveðið er á um skilyrði fyrir því að mega eiga fasteign á Íslandi í lögum um eignarrétt og afnotarétt fasteigna nr. 19/1966. Lög um eignarétt og afnotarétt fasteigna. Sjá einnig breytingalög nr. 74/2022, Lög um breytingu á ýmsum lögum er varða eignarráð og nýtingu fasteigna (óskipt sameign, landamerki o.fl.).

Þar kemur fram að:

• Öllum íslenskum ríkisborgurum og erlendum ríkisborgurum sem hér eiga lögheimili er heimilt að eiga fasteign á Íslandi.
• Sérstakar reglur gilda um erlenda ríkisborgara og lögaðila sem njóta réttar skv. samningnum um Evrópska efnahagssvæðið, EFTA-samningnum eða Hoyvíkur-samningnum milli Íslands og Færeyja og þurfa þeir ekki leyfi ráðherra að tilteknum skilyrðum uppfylltum.
• Dómsmálaráðherra er heimilt, að ákveðnum skilyrðum uppfylltum, að veita leyfi fyrir eignarrétti eða afnotarétti ef sá sem hyggst kaupa fasteign er erlendur ríkisborgari sem ekki á hér lögheimili eða nýtur ekki réttinda skv. framangreindum samningum. Ekki þarf þó leyfi þegar um er að ræða leigu á fasteign eða réttindi yfir henni og leigutími eða annar réttindatími er þrjú ár eða skemmri eða uppsögn áskilin með ekki lengri en árs fyrirvara.
• Sérstakar reglur gilda um lögaðila.

Reglugerð um réttindi þeirra sem falla undir EES-samninginn

Njóti væntanlegur kaupandi eða leigjandi réttar hér á landi skv. reglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið (EES) eða EFTA-samningsins, þ.e. til frjálsra fólksflutninga, staðfesturéttar, þjónustustarfsemi eða fjármagnsflutninga eða Hoyvíkur-samningsins milli Íslands og Færeyja, er honum heimilt að eiga fasteign á Íslandi án sérstaks leyfis að tilteknum skilyrðum uppfylltum, sjá sérstaklega 2.–4. gr. reglugerðar nr. 702/2002.

Um réttindi skv. EES- eða EFTA-samningum gildir reglugerð nr. 702/2002.

Í þessum tilvikum ber að fylla út yfirlýsingu sem skila skal til þinglýsingar ásamt kaupsamningi eða leigusamningi. Sýnishorn yfirlýsinga fylgja reglugerðinni. Í yfirlýsingunni skal koma fram að viðkomandi einstaklingur/félag/stofnun uppfylli þær kröfur sem gerðar eru í reglugerð nr. 702/2002 til þeirra sem njóta þessara réttinda.

Brexit

Þann 31. janúar 2020 tók útganga Bretlands úr Evrópusambandinu gildi. Útgangan raskaði ekki rétti þeirra bresku ríkisborgara sem fyrir þann tíma eignuðust fasteign hér á landi samkvæmt heimild í undanþáguákvæði 1. gr. laga um eignarrétt og afnotarétt fasteigna, sbr. 6. tölul. 5. gr. laga um ráðstafanir vegna útgöngu Bretlands úr Evrópusambandinu og Evrópska efnahagssvæðinu nr. 121/2019. Eftir 31. desember 2020 þurfa breskir ríkisborgarar hins vegar leyfi ráðherra.

Leyfi ráðherra

Ef væntanlegur kaupandi er hvorki íslenskur ríkisborgari né erlendur ríkisborgari með lögheimili á Íslandi eða á rétt skv. framangreindum samningum er unnt að sækja um leyfi ráðherra til þess að öðlast eignar- eða afnotarétt yfir fasteign hér á landi. Ráðherra er heimilt að veita leyfi til að víkja frá skilyrðum 1. mgr. 1. gr. laga um eignarrétt og afnotarétt fasteigna í tveimur tilvikum, sbr. 1. og 2. tölul. 2. mgr. ákvæðisins, þ.e.:

1. samkvæmt umsókn frá einstaklingi eða lögaðila sem nauðsynlegt er að öðlast eignarrétt eða afnotarétt yfir fasteign og fasteignaréttindum sem tilheyra henni til beinnar notkunar í atvinnustarfsemi sinni, sbr. 1. tölul. 2. mgr. 1. gr. laganna eða
2. samkvæmt umsókn frá einstaklingi ef hann telst hafa sterk tengsl við Ísland, svo sem vegna hjúskapar við íslenskan ríkisborgara, sbr. 2. tölul. 2. mgr. 1. gr. laganna eða ef fasteign er skráð íbúðarhúsnæði á leigulóð í þéttbýli eða frístundahús á leigulóð á skipulögðu frístundasvæði.

Leyfi ráðherra skal taka til ákveðinnar fasteignar, skal stærð hennar ekki vera meiri en 3,5 hektarar og umsækjandi má ekki eiga aðrar fasteignir hér á landi.

Undanþágu frá skilyrðum um stærð og fjölda fasteigna má veita ef umsækjandi stundar atvinnustarfsemi og sýnir fram á að honum sé þörf á fleiri eða stærri eignum vegna atvinnustarfseminnar. Þó má stærð fasteignar aldrei vera meiri en 25 hektarar. Þetta þýðir að einstaklingur sem sækir um leyfi ráðherra á grundvelli 2. tölul. 2. mgr. ákvæðisins þ.e. ekki til beinnar notkunar í atvinnustarfsemi, má hvorki eiga aðrar fasteignir á Íslandi né má fasteign sú sem hann óskar eftir að eignast vera stærri en 3,5 hektara. Regla þessi er án undantekninga.

Grundvallist umsókn viðkomandi á 2. tölul. 2. mgr. ákvæðisins, þ.e. að hann hafi ,,sterk tengsl“ við Ísland þarf að sýna fram á að slík tengsl séu fyrir hendi. Í ákvæðinu er nefnt sem dæmi um ,,sterk tengsl“ að viðkomandi sé í hjúskap með íslenskum ríkisborgara. Það er þó einungis nefnt í dæmaskyni þannig að unnt er að líta til annarra atriða en hjúskapar þegar metið er hvort um ,,sterk tengsl“ er að ræða. Þannig gætu önnur náin fjölskyldutengsl við íslenskan ríkisborgara komið til greina. Þá gætu ,,sterk tengsl“ við Ísland, einnig verið til staðar ef viðkomandi hefur komið hingað margsinnis yfir nokkuð langt tímabil (er þá ekki átt við að hann hafi komið hingað stöku sinnum né oft t.d. á einu ári), heldur hafi myndað hér vináttutengsl sem hafi staðið yfir í einhvern tíma.

Byggist umsókn sem lögð er fram á grundvelli 2. tölul. 2. mgr. ákvæðisins á því að um er ræða frístundahús á leigulóð á skipulögðu frístundasvæði þarf að fylgja staðfesting á því að um skipulagt frístundasvæði sé að ræða. Slíkar staðfestingar er unnt að nálgast hjá skipulagsyfirvöldum viðkomandi sveitarfélags.

Með umsókn skulu fylgja með gögn sem unnt er að sannreyna og ráðuneytið getur óskað eftir frekari upplýsingum og gögnum, s.s. yfirlýsingu einstaklinga, sem til þekkja til staðfestingar á því sem fram kemur í umsókn.

Leyfi skv. 2. mgr. verður ekki veitt erlendu ríki, stjórnvaldi, ríkisfyrirtæki eða öðrum erlendum opinberum aðila, sbr. þó 11. gr., en erlendum ríkjum er heimilt að eignast fasteignir undir sendiráðsskrifstofur, fyrir bústaði forstöðumanna sendiráða og til íbúðar fyrir aðra starfsmenn sendiráða sinna.

Í umsókn um leyfi skal umsækjandi:

• Tilgreina þá fasteign sem um ræðir (fast nr./landnr.)
• Gera grein fyrir fyrirhugaðri nýtingu fasteignar og stærð hennar.
• Veita upplýsingar um aðrar fasteignir sem eru í hans eigu hér á landi svo og í eigu tengdra aðila í skilningi laga um ársreikninga ef við á.
• Gera skilmerkilega grein fyrir sterkum tengslum sínum við Ísland efbyggt er á því í umsókn, sbr. á 2. tölul. 2. mgr.
• Skila inn staðfestingu á því að um sé að ræða frístundahús á leigulóð á skipulögðu frístundasvæði, ef byggt er á því í umsókn.
• Gera skilmerkilega grein fyrir nauðsyn þess að öðlast eignarrétt eða afnotarétt yfir fasteign og fasteignaréttindum (t.d. vatns- eða jarðhitaréttindi) til beinnar notkunar í atvinnustarfsemi sinni, ef umsókn byggist á 1. tölul. 2. mgr. Sýna þarf fram á að stærð fasteignarinnar og þau réttindi sem henni fylgja standi í eðlilegum tengslum við atvinnustarfsemina og raunverulegar þarfir hennar og séu ekki umfangsmeiri en nauðsyn krefur.
• Sé um það að ræða að viðkomandi fasteign sé stærri en 3,5 hektarar (hámark 25 hektarar) skal með skilmerkilegum hætti sýnt fram á þörf fyrir svo stóra eign vegna þeirrar atvinnustarfsemi sem ætlunin er að stunda á eigninni. Sé umsækjandi lögaðili skal gera grein fyrir beinu og óbeinu eignarhaldi hans. Enn fremur skal gera grein fyrir raunverulegum eiganda eða eigendum lögaðila í skilningi laga um aðgerðir gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka.

Samningar, afsöl eða önnur heimildarskjöl vegna eignar- og afnotaréttinda sem eru háð leyfi, skv. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 19/1966, skal leggja fyrir ráðuneytið í frumriti og öðlast gerningurinn eigi gildi fyrr en ráðherra hefur staðfest kaupin með áritun sinni á frumrit skjalanna.

Upplýsingar í umsókn um leyfi skulu studdar viðhlítandi gögnum sem unnt er að sannreyna. Ráðherra skal synja um leyfi ef viðhlítandi gögn eða upplýsingar skortir að hans mati eftir að umsækjanda hefur verið gefinn kostur á að bæta úr því.

Uppfylli lögaðili neðangreind skilyrði þarf hann ekki leyfi dómsmálaráðherra:

• Ef um er að ræða sameignarfélög eða félög þar sem hluthafar bera ótakmarkaða ábyrgð á skuldum félagsins og allir félagsmenn þess íslenskir ríkisborgarar eða með lögheimili á Íslandi samfellt í a.m.k. fimm ár.
• Ef um samlagsfélög eða samlagshlutafélög er að ræða, þ.e. félög þar sem sumir bera fulla en aðrir takmarkaða ábyrgð á skuldum félagsins og þeir er fulla ábyrgð bera eru allir íslenskir ríkisborgarar eða með lögheimili á Íslandi samfellt í a.m.k. kosti fimm ár.
• Ef um félag er að ræða þar sem enginn félaga ber fulla ábyrgð á skuldum félagsins, eða stofnun og félagið/stofnunin:
  - á hér heimilisfang og varnarþing og
  - stjórnendur þess eru allir íslenskir ríkisborgarar eða
  - þeir hafa átt lögheimili á Íslandi samfellt í a.m.k. fimm ár.
  Undir þetta falla t.d. hlutafélög, einkahlutafélög og samlagshlutafélög. Ef 4/5 hlutar hlutafjár í félögum með takmarkaða ábyrgð hluthafa  eru eign íslenskra ríkisborgara og íslenskir ríkisborgarar fara með meiri hluta atkvæða á hluthafafundum.

Þegar metið er hvort skilyrði séu til þess að lögaðili geti öðlast eignar- eða afnotarétt yfir fasteign á Íslandi verður, eins og áður segir, að taka til skoðunar upplýsingar er varða lögaðilann, stjórnendur hans og eignarhald á hlutafé.

Umsóknareyðublöð

Umsókn er hægt að fylla út á vefnum og senda skannaða í viðhengi á netfangið [email protected] eða með bréfi, sjá umsóknareyðublöð hér að neðan. Frumrit kaupsamnings, afsals eða annars heimildarskjals um yfirfærslu eignarréttindanna skal fylgja.

Öll skjöl sem berast ráðuneytinu og eru ekki á íslensku eða ensku skulu þýdd á annað hvort þeirra tungumála af löggiltum skjalaþýðanda. Umsókn fer í vinnslu þegar öll gögn og upplýsingar, sem óskað er eftir á umsóknareyðublöðunum, hafa borist ráðuneytinu.

Sjá eyðublöð:

Umsókn á grundvelli 1. tölul. 2. mgr. 1. gr. l.19.1966_agust_2022.pdf

Umsókn á grundvelli 2. tölul. 2. mgr. 1.gr. l. 19.1966_agust_2022.pdf

English version